De woningverkopen stijgen weer en de daling van van huizenprijzen vlakt af. Maar daarmee is niet gezegd dat de dip op de Nederlandse huizenmarkt voorbij is, waarschuwt Hendrik Oude Nijhuis.

De huizenprijzen in Nederland dalen al sinds de zomer van 2008. Volgens onder meer economen van de Rabobank is de bodem nu wel zo’n beetje bereikt en zullen prijzen komend jaar stabiliseren.  Kredietbureau Standard & Poors rekent vanaf 2015 weer op een lichte stijging. Maar is een dergelijk scenario wel een reële verwachting?

Kans op stijging huizenprijs niet groot

Garanties geven kan niemand, maar de kans dat huizenprijzen in Nederland spoedig weer stijgen, lijkt niet bepaald groot. Ondanks de stevige daling sinds 2008 geldt dat de prijzen in Nederland, gecorrigeerd voor inflatie, in de voorbije vier eeuwen nooit hoger waren dan ook nu (!) het geval nog is. Meer daarover verderop in dit artikel.

Sinds de zomer van 2008 daalden de huizenprijzen in Nederland gemiddeld met iets meer dan 20 procent. Wordt echter ook rekening gehouden met de inflatie sindsdien dan is zelfs sprake van een reële prijsdaling van ongeveer 30 procent (bij reële prijzen wordt voor inflatie gecorrigeerd).

Huizenprijzen stijgen op de heel lange termijn, mits goed onderhouden, mee met de inflatie, die op zijn beurt  weer in de pas loopt met de koopkrachtontwikkeling.

Soms stijgen ze een periode veel sneller dan de inflatie en hebben huizenbezitters geluk en aanstaande kopers pech. Dat laatste geldt ook voor huurders en andere niet-huizenbezitters die via hypotheekrenteaftrek hypotheekbezit indirect subsidiëren.

Maar het omgekeerde geldt ook.

Huizenprijzen nog altijd boven gemiddelde lange termijn

Sinds 1985 – toen de huizenprijzen in Nederland in historisch opzicht gemiddeld gewaardeerd waren – stegen de reële huizenprijzen tot de zomer van 2008 met een factor 2,5. Oftewel een reële prijsstijging van 250 procent. Nooit eerder waren de reële huizenprijzen in Nederland zo hoog als in 2008.

Corrigeren we voor de reële prijsdaling van 30 procent sindsdien dan geldt dat de huizenprijzen nu nog altijd zo’n 75 procent boven hun eigen eeuwenoude gemiddelde noteren (de overwaardering in 2008 met een factor 2,5 minus de 30 procent reële prijsdaling). Zie hiervoor deze grafische illustratie van de Nederlandse huizenprijzen sinds 1630.

Minpunten huizenmarkt zijn legio

Zoals voor aandelenmarkten in tijden van euforie geldt, geldt dat er ook voor de huizenmarkt altijd wel redenen te verzinnen zijn om torenhoge prijzen te rechtvaardigen. Maar goede redenen om juist lagere prijzen te rechtvaardigen zijn er eveneens. Heel wat zelfs.

Wat te denken van de aanhoudende druk op de lonen en koopkracht, mede vanwege globalisering? Of het verdwijnen van vaste contracten waarop hypotheken in het verleden vaak gebaseerd werden? Of de verminderde hypotheekrenteaftrek sinds begin dit jaar? Of de minder hoge (top-)hypotheken die banken van onze overheid überhaupt nog mogen verstrekken?

Het bovenstaande geldt allemaal los van de financieringsproblemen waar banken zelf mee te kampen hebben, waardoor ze toch al minder scheutig met hypotheken zijn geworden.

En dan is er nog de situatie van heel lage economische groei, hoge en oplopende werkeloosheid en dalende huizenprijzen waardoor nu al 1,7 miljoen huishoudens ‘onder water’ staan. Dat wil zeggen: een hypotheekschuld hebben die hoger is dan de marktwaarde van de woning.

Geen opbeurende boodschap

Volgens woningmarktdeskundige Maartje Martens is de Nederlandse huizenmarkt sinds 2008 structureel veranderd. In deze 13 minuten durende video legt ze uit waarom de kans bijzonder klein is dat de huizenprijzen in Nederland spoedig weer stijgen. Het is bepaald niet het verhaaltje dat banken, politici en makelaars graag vertellen.

Hendrik Oude Nijhuis heeft zich jarenlang verdiept in de strategieën van ‘s werelds beste beleggers en is tevens oprichter van warrenbuffett.nl over de beleggingsstrategie van Warren Buffett. Deze column is niet bedoeld als individueel advies tot het doen van beleggingen.

Lees ook:

Lichtpuntjes op de woningmarkt: hypotheekrente op laagste punt 2013

Woningverkopen  ook in november hoger

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl