• In China staan minstens 65 miljoen woningen leeg.
  • Dat betekent dat er genoeg huizen leegstaan om de hele bevolking van Frankrijk te huisvesten.
  • Chinese spooksteden zijn een teken van het geloof in vastgoed als pijler voor economische vooruitgang.

Als je ongeveer twee uur rijdt vanuit het centrum van Beijing of Shanghai, stuit je op iets raars. Je bevindt je dan nog steeds in grote en moderne steden, die over het algemeen in goede staat verkeren. Maar in tegenstelling tot de gewilde stadscentra van Beijing en Shanghai, staan ze grotendeels leeg.

Het zijn de ‘spooksteden’ van China.

Aan hun bestaan is al heel wat aandacht gegeven. Zo besteedde 60 Minutes van de Amerikaanse nieuwszender CBS al in 2013 een deel van de uitzending aan de Chinese spooksteden met correspondent Lesley Stahl die tijdens de spits op een belangrijke verkeersweg stond, terwijl er nauwelijks een auto te zien was.

Maar nu de Chinese vastgoedmarkt vanwege het dreigende faillissement van vastgoedontwikkelaar Evergrande wereldwijd in de belangstelling staat, is er ook hernieuwde aandacht voor de spooksteden. Ze zijn een teken van het Chinese geloof van vastgoed als belangrijke pijler voor economische vooruitgang en de overtuiging dat het een veilige belegging is, maar hoeveel er precies zijn, is moeilijk te bepalen.

Hoogleraar Li Gan van de A&M Universiteit in Texas en de Universiteit van Chengdu staat bekend als vooraanstaand expert op het gebied van de Chinese huizenmarkt, maar ook hij weet niet hoeveel spooksteden er in China zijn. “Ik weet niet of er een definitie bestaat van ‘spookstad’, dus ik weet ook niet hoeveel er zijn”

Bekende Chinese spooksteden

De bekendste Chinese spookstad is waarschijnlijk Ordos, ook wel bekend als Kangbashi, in de provincie Binnen-Mongolië.

De stad werd ontworpen voor een miljoen inwoners, al werd dat aantal later teruggeschroefd naar 300.000. Maar in 2016 woonden er niet meer dan 100.000 mensen. Toch lukt het Kangbashi nu wel wat meer bewoners te trekken, omdat China er een aantal topscholen heeft gevestigd, berichtte zakenkrant Nikkei eerder dit jaar.

In 2015 reisde fotograaf Kai Caemmerer door China om een kijkje te nemen in spooksteden. Zijn foto’s lieten eindeloze rijen van torenhoge flats zien met nauwelijks enig teken van menselijk leven. De foto’s doen denken aan steden in lockdown tijdens de coronapandemie.

De onbewoonde flats vormen een aanzienlijk deel van de enorme Chinese huizenmarkt. Die had in 2019 een geschatte omvang van 52.000 miljard dollar. Dat is twee keer zo groot als de Amerikaanse huizenmarkt.

Volgens het China Household Finance Survey van hoogleraar Li Gan stond in 2017 maar liefst 21 procent van de woningen in stedelijke gebieden in China leeg, zo’n 65 miljoen woningen in totaal, berichtte The Wall Street Journal.

Dat betekent dat er in China genoeg woningen zijn om de hele bevolking van Frankrijk te huisvesten.

Maar de situatie in China is anders dan in delen van de Verenigde Staten en Japan, waar spooksteden en spookregio’s zijn ontstaan omdat huizen zijn verlaten. In China zijn de huizen niet verlaten, maar simpelweg nooit in gebruik genomen.

Daarom zijn de Chinese spooksteden volgens Gan “een uniek Chinees fenomeen.”

An aerial shot of Kangbashi district, Ordos city, shows huge buildings and no people.
Lege wegen in Kangbashi in Binnen-Mongolië. Foto: South China Morning Post / Contributor

Hoe komt China aan al die leegstaande gebouwen?

Het is bij de Chinese spooksteden belangrijk je te realiseren dat het niet gaat om steden in verval. Het gaat juist om uiterst moderne gebouwen die zijn gekocht als beleggingsobjecten. Er is alleen sprake van een enorme mismatch tussen vraag en aanbod.

“Dat de huizen leegstaan, betekent dat ze zijn verkocht aan beleggers en kopers, maar niet worden bezet door een eigenaar of huurder”, zegt dr. Xin Sun, docent Chinese East Asian Business aan King’s College in Londen tegen Insider.

De overheid ontvangt volgens Sun forse bedragen voor de grond die ze verkoopt aan projectontwikkelaars. “Daarom is er een enorme prikkel voor de overheid om de bouw te stimuleren in plaats van te beperken”, zegt hij.

In China worden elk jaar 15 miljoen nieuwe huizen gebouwd, vijf keer zoveel als in de Verenigde Staten en Europa samen, meldde The Economist in januari.

Naast de stimulans van de overheid, waardoor het aanbod hard groeit, wordt volgens Gan op een verkeerde manier gekeken naar de urbanisatiegraad. Volgens de Wereldbank leefde vorig jaar 61 procent van de Chinese bevolking in steden, terwijl dat twintig jaar eerder een kleine 36 procent van de bevolking was.

Maar Gan zegt dat er een probleem is met de definitie van stedelijke gebieden. Als voormalige rurale gebieden tot stedelijk gebied worden bestempeld, betekent dat niet dat de mensen die daar wonen huisvesting nodig hebben, want ze hebben al een huis. Maar ze dragen wel bij aan de snel stijgende urbanisatiegraad.

“Deel van het probleem is dat China zijn urbanisatiegraad overschat en dus verkeerd inschat hoeveel mensen van landelijke gebieden naar stedelijke gebieden willen trekken”, legt Gan uit.

Een cultuur van investeren in vastgoed

Aan de vraagkant hebben de almaar stijgende huizenprijzen geleid tot een enorme vraag naar tweede en derde huizen, zegt Sun.

“In twee decennia tijd zijn de huizenprijzen in de meeste grote steden meerdere malen over de kop gegaan”, legt Sun uit. “De meeste mensen in China hebben nog nooit het barsten van een huizenbubbel meegemaakt, zoals in de VS in 2008 en Japan in de jaren negentig.”

“Chinezen zijn er heilig van overtuigd dat vastgoed de beste manier is om vermogen te vergaren en te behouden”, zegt Sun. “Daardoor is er een aanhoudende vraag naar tweede en derde huizen.”

Het percentage huizenbezitters is erg hoog in China: meer dan 90 procent van huishoudens is woningbezitter, blijkt uit afgelopen januari verschenen onderzoek. En meer dan 20 procent van de Chinese huiseigenaren bezit meer dan een woning. Ter vergelijking: het percentage huizenbezitters in de VS bedraagt 65 procent.

Ook het aandeel van vastgoed in het totale particuliere vermogen is in China veel hoger dan in westerse samenlevingen: gemiddeld 70 procent van het vermogen van een huishouden zit in vastgoed.

Maar er is een mismatch ontstaan, omdat de vraag door een reeks van factoren is ingezakt, zegt de in Azië gespecialiseerde econoom Bernard Aw van kredietverzekeraar Coface. Huizen beginnen voor veel mensen onbetaalbaar te worden, de bevolking vergrijst en de bevolkingsgroei bevindt zich op het laagste punt sinds de jaren zeventig.

Rows of empty buildings stretch behind one person in one of China's famous ghost cities.
Vrijwel lege woongebouwen in Kangbashi. Foto: South China Morning Post / Contributor

China heeft mogelijkheden om de Evergrande-crisis onder controle te krijgen

Vastgoedontwikkelaar Evergrande heeft meer dan 1.300 bouwprojecten in 280 steden in China. In totaal wonen er meer dan 12 miljoen mensen in gebouwen van de vastgoedreus. Dat betekent dat er meer mensen in appartementen en huizen van Evergrande wonen dan de totale bevolking van landen als Griekenland, Portugal of Zweden.

Maar Evergrande heeft ook een schuld van 300 miljard dollar, meer dan welk ander bedrijf dan ook in de wereld. En het heeft 1,6 miljoen nog niet opgeleverde appartementen op de balans staan.

Ondanks de enorme omvang van de schulden vormt Evergrande maar een klein deel van het probleem op de Chinese huizenmarkt. “Evergrande wordt gekoppeld aan het probleem van de leegstand, maar je kan hen daar niet verantwoordelijk voor houden”, zegt Gan. “Hun marktaandeel in China is nog altijd klein.”

Volgens Gan maken zowel Evergrande als de leegstand deel uit van een groter probleem.

An aerial view from a drone of the Evergrande City.
Evergrande City in Wuhan op 24 september 2021. Foto: Getty Images

In 2017 omschreef financieel persbureau Bloomberg een nachtmerriescenario voor de Chinese regering waarin mensen hals over kop hun tweede huizen zouden verkopen, als de markt barstjes zou gaan vertonen en prijzen daardoor in een neerwaartse spiraal terecht zouden komen. Volgens Gan is er op dit moment geen sprake van dat scenario, maar niet omdat de markt geen barstjes vertoont.

De overheid maakt het zo moeilijk om een verkoop af te ronden dat huiseigenaren worden afgeschrikt hun woning in de verkoop te doen, zegt Gan. “De overheid kan een transactie blokkeren. De regering kan het aantal jaren dat je een huis moet bezitten aanpassen, of geen koopakte verstrekken als de prijs te laag is. En dat is precies wat er nu gebeurt.”

“Je zal de prijzen niet substantieel zien dalen, maar je zal het aantal transacties wel fors omlaag zien gaan”, legt Gan uit. “Ze blokkeren de verkopen gewoon. Daardoor voorkomen ze een grote prijsdaling.”

Die strategie raakt mensen die cash nodig hebben en daarom hun huis willen verkopen, zegt Gan. “Vastgoed vormt een groot deel van het vermogen van Chinezen. Als ze geld nodig hebben voor opleidingen, gezondheidszorg of hun pensioen, komen ze in de problemen.”

Volgens Gan is er geen direct verband tussen het verhinderen van het verkopen van huizen en de schuldencrisis bij Evergrande: “Dit gebeurde al voordat de problemen bij Evergrande aan het licht kwamen”, zegt hij.

Besmettingsgevaar?

Naast mensen die cash nodig hebben, lopen huishoudens die maar één huis in bezit hebben het meeste gevaar, stellen experts.

“Mensen die vanwege de hoge prijzen en hun lage inkomen maar één huis bezitten, lopen risico. De meesten van hen hebben het geld voor hun aanbetaling geleend van familie of vrienden en niet van de bank”, zegt Gan.

Voor families die hun geld hebben geïnvesteerd in tweede en derde huizen is het een ander verhaal, zegt Sun: “Het risico om schuldproblemen te krijgen is relatief klein, tenzij er een onvoorziene economische crisis tot massale werkloosheid leidt.”

“Maar los van dat doemscenario is het risico op problematische schulden klein”, stelt Sun.

Op grotere schaal levert Evergrande wel besmettingsgevaar op voor de hele Chinese economie. Volgens experts kunnen de schuldproblemen van Evergrande andere Chinese vastgoedontwikkelaars raken en in het slechtste geval zorgen voor een hele reeks faillissementen.

Een ander reëel gevaar is dat de crisis bij Evergrande het vertrouwen van Chinezen in vastgoed als veilige belegging aantast, zegt Sun. En aangezien de vastgoedsector verantwoordelijk is voor 29 procent van het nationaal inkomen van China, kan een deuk in het vertrouwen een schokgolf voor de hele Chinese economie veroorzaken.

“De regering is sterk afhankelijk van investeringen van huishoudens in vastgoed. Als de bubbel barst, zal dat ongetwijfeld het vertrouwen in vastgoed als beste manier om vermogen op te bouwen en vast te houden ondermijnen”, legt Sun uit. “Dat betekent dat problemen in de vastgoedsector een bom leggen onder de economische groei en de overheidsfinanciën.”

Lees hier meer nieuws over de crisis rond Evergrande: