In mijn zoektocht naar een huis afgelopen jaar twijfelde ik meerdere keren: wel een aankoopmakelaar inschakelen? Niet doen? Zonde van het geld of noodzakelijk om ooit een huis te vinden in de oververhitte markt van Utrecht?
Na flink wat bezichtigingen kwamen mijn vriend en ik tot de conclusie dat we misschien te afwachtend waren. Is dit wel hét huis? En als we bieden, wát dan? Zien we verborgen gebreken over het hoofd?
Een aankoopmakelaar is geen goedkoop grapje, een gemiddelde aankoopmakelaar kost 2.431 euro volgens vergelijkend onderzoek van de Nederlandse Vereniging van Makelaars, en dus een kritische overweging waard.
In het slotkwartaal van 2017 stonden woningen gemiddeld 52 dagen te koop, tegen 78 dagen in dezelfde periode een jaar eerder. Toen nog op het niveau van vóór de crisis, nu ver daarboven.
In gewilde regio’s als Amsterdam en Utrecht is het helemaal een gekkenhuis.
Aankoopmakelaars beschikken over het nieuwste woningaanbod. Tussen het moment dat een huiseigenaar zijn woning te koop zet en het moment dat-ie op huizenwebsite Funda verschijnt, zit een aantal dagen. In die dagen kan de woning al via het netwerk van de makelaar verkocht zijn.
Dat een aankoopmakelaar een noodzakelijk iets is, is absoluut niet waar. Sterker: tijdens de kredietcrisis was dit type makelaar een uitstervende soort. Nu de markten oververhit zijn, blijkt hij toch weer handig.
Vijf zaken die goed zijn om mee te nemen in je overweging om wel of niet een aankoopmakelaar in te schakelen:
1. Inzicht in de markt
Sinds sites als Funda.nl bestaan, is het een koud kunstje om ‘inzicht te krijgen’ in de markt. Het enige wat je hoeft te doen, is kijken hoeveel je kunt en wilt uitgeven — daarvoor stap je naar de bank — en zoeken maar. Makelaars aangesloten bij de NVM zijn ook verplicht om hun aanbod op Funda te zetten.
Wel speelt bij zeer gewilde huizen dus het bovengenoemde probleem dat aankoopmakelaars soms informatie hebben over huizen die nieuw op de markt komen en pas na een week op Funda.nl verschijnen. In dit geval betaal je dus voor het privilege om eerste keus te hebben.
2. Onderhandelen
Als je echt niet een goede onderhandelaar bent, kan het handig zijn om het door een ander te laten doen. Maar voordat je daarvoor een makelaar inschakelt, kun je ook eens kijken of je geen oom, tante, vriend of vriendin hebt die het goed kan.
Belangrijk bij het zelf onderhandelen is dat je een beeld krijgt van wat een redelijke prijs in de markt is voor de woning die je op het oog hebt.
Iedere woning is uniek. Vooral de verkopende makelaar zal vertellen dat dit juist bij het pand dat jij op het oog hebt het geval is. Echter, meestal zullen er recentelijk best soortgelijke huizen verkocht zijn. In dat geval kun je de uiteindelijke verkoopprijs — dus niet de vraagprijs — terugvinden bij het Kadaster (1,50 euro per adres). Dan weet je ongeveer wat de marktprijs van de woning is en hoef je alleen nog te bedenken of je daar in negatieve of positieve zin van af wilt wijken.
In verhitte markten - Amsterdam, Utrecht - wordt het spel vaak iets anders gespeeld dan in de rest van Nederland. Van onderhandelen is vaak geen sprake: bij bijna alle Utrechtse woningen die ik het afgelopen jaar bezocht heb, moest je binnen één tot vier dagen een ultiem bod indienen. In dat geval heb je één kans en moet je naast nadenken over je eigen bod en wat een huis waard is, ook kijken wat anderen waarschijnlijk gaan bieden.
Daarbij kan een aankoopmakelaar een inschatting maken van het bedrag waarop het huis getaxeerd gaat worden, ook niet onbelangrijk nu je ‘maar’ 100 procent van de taxatiewaarde van een huis kunt financieren bij de bank.
3. De beste prijs krijgen
Zoals je bij het vorige punt kon lezen, kun je de onderhandelingen prima zelf doen. Maar goed, iemand die dagelijks onderhandelt kan het waarschijnlijk ietsje beter. En de aankoopmakelaar heeft jouw belang voorop staan. Dacht je…
In de praktijk blijken makelaars hun eigen belang voorop te zetten. Dat is niet gek, daar zijn ze ondernemer voor. Maar het betekent wel dat ze lang niet altijd gaan voor de allerlaagste prijs.
Ten eerste is er de courtage. Stel dat het een percentage van het aankoopbedrag is, dan krijgt de makelaar meer geld als hij slechter onderhandelt; 1,5 procent van 190.000 euro is nu eenmaal minder dan 1,5 procent van 210.000 euro. Die negatieve prikkel is weg te nemen door een vast bedrag af te spreken of af te spreken dat de courtage juist toeneemt als de makelaar een lagere prijs bedingt.
Maar dan nog. De makelaar is er vooral bij gebaat dat er zo snel mogelijk een deal tot stand komt. In dezelfde tijd dat hij na lang onderhandelen de prijs met een paar duizend euro omlaag heeft gekregen, kan hij ook een ander huis verkopen en opnieuw de courtage opstrijken. Hoe minder tijd hij besteedt aan een woning, hoe beter het financieel voor hem is.
Hetzelfde geldt voor overbieden in een verhitte markt: een aankoopmakelaar moedigt je misschien aan om ver boven de vraagprijs te gaan zitten. Zo is hij zeker van een deal en hoeft hij niet nog tig andere huizen met jou te bezichtigen.
De auteurs Steven Levitt en Stephen Dubner beschreven in hun boek Freakonomics uit 2005 dat makelaars hun eigen woningen veel langer in de verkoop hielden dan woningen die ze in opdracht verkochten. Zelf gingen ze voor de hoogste mogelijke prijs, maar bij hun klanten speelde ook de snelheid waarmee een huis kon worden verkocht een grote rol. Hetzelfde geldt voor de aankoop van een woning: hoe sneller alles is afgehandeld hoe beter.
4. Bouwkundig inzicht
Misschien dat een makelaar iets meer zicht heeft op de bouwkundige staat van een woning dan jij, maar hij is geen bouwkundige. Mocht je echt geen bouwkundig inzicht hebben, dan kan een aankoopmakelaar je mogelijk wel wat tijd besparen.
Een voorbeeld uit de praktijk: een keer bezocht ik een huis dat er op het eerste gezicht prima gerenoveerd uitzag. De aankoopmakelaar daarentegen zag direct dat er vocht achter de tegels in de badkamer zat, dat de kozijnen op veel plekken rot waren en de keuken opnieuw geïsoleerd moest worden. Al met al best een flinke kostenpost.
We besloten direct om van het huis af te zien. Hadden we dit niet geweten, dan hadden we mogelijk een bod gedaan en pas na een bouwkundige keuring voor de nare keuze gestaan om de koop wel of niet door te laten gaan.
Als je een bestaande woning koopt, is het sowieso verstandig om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren door een specialist via bijvoorbeeld de Vereniging Eigen Huis. Maar er zijn legio aanbieders. Neem de uitkomst van die keuring op als voorbehoud bij aankoop van de woning als je al zover bent.
Gaat om een ‘opknappertje’, vraag dan een aannemer om een keer met je door het huis te lopen. Die maakt allicht een betere inschatting van de renovatiekosten dan de makelaar.
5. ‘Kleine lettertjes’
Het kan een voordeel zijn dat er iemand nog even goed naar de koopovereenkomst kijkt, maar ook in dit geval kun je zo’n overeenkomst ook zelf wel nalopen met behulp van deze checklist of een kennis met verstand van zaken.
Zoek ook altijd even uit of er bij de gemeente nog informatie is over eventuele vervuiling van de grond.
Aankoopmakelaar: wel of niet doen?
Veel zaken kun je gewoon zelf regelen, een aankoopmakelaar is dus geen must. Alleen in een zeer krappe markt (denk aan de Randstad) is er dus het risico dat je huizen die net op de markt komen misloopt, omdat er sprake is van ongelijke informatie en ze al verkocht zijn voor ze op Funda.nl verschijnen.
Ook staan courante woningen die op Funda.nl verschijnen er vaak maar kort op. Dan kan het een voordeel zijn om iemand te hebben die er de hele dag bovenop zit. Dit was voor mij persoonlijk ook de reden om een aankoopmakelaar in te schakelen. Ik wilde het proces van een huis vinden in een overvolle markt - Utrecht in dit geval - versnellen en mijn eigen onzekerheden wegnemen.
Een aankoopmakelaar is soms gewoon makkelijker. Zelf een huis zoeken, onderhandelen en kopen kost veel tijd en energie die je misschien helemaal niet hebt. In dergelijke gevallen is het prima om het aankoopproces uit te besteden.
Dit is een bewerkte versie van een artikel dat eerder verscheen op Business Insider.
