Wie een nieuwe hypotheek afsluit heeft de keuze tussen drie vormen: annuïtair, lineair en aflossingsvrij. De annuïteitenhypotheek is het populairst. Deze los je net als de lineaire hypotheek binnen 30 jaar af omdat de maandlasten uit rente en aflossing bestaan. Groot voordeel: je kunt hierdoor gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek.

Een aflossingsvrije hypotheek kan aantrekkelijk zijn omdat de maandlasten gedurende de looptijd alleen uit rente bestaan, waardoor deze relatief laag zijn. Tegelijk geldt voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken dat je geen recht hebt op het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek. Dit is nog wel het geval voor oude aflossingsvrije hypotheken die vóór 2013 zijn afgesloten.

Over de aflossingsvrije hypotheek bestaan nogal wat misverstanden. Dat komt deels door de naam, die suggereert dat je de hypotheek helemaal niet hoeft af te lossen. Daarnaast heeft de aflossingsvrije hypotheek niet zo’n goede naam overgehouden aan de financiële crisis van 2008.

Tot 2013 daalden de huizenprijzen waardoor nogal wat woningen onder water kwamen te staan, ofwel de hypotheek was hoger dan de marktwaarde van een woning. Huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek gingen nog dieper kopje onder dan eigenaren die voor een hypotheekvorm hadden gekozen waarbij je wel maandelijks aflost.

Kortom: de aflossingsvrije hypotheek wordt soms wat te rooskleurig voorgesteld en andere keren is het de duivel onder de hypotheekvormen. Om het beeld bij te stellen heeft financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep vijf misverstanden over de aflossingsvrije hypotheek op een rij gezet. We bespreken ze hieronder.

Misverstand 1: Aflossingsvrij is niet echt aflossingsvrij

We zeiden het net al: de naam van de aflossingsvrije hypotheek suggereert dat je helemaal niet hoeft af te lossen. Het is inderdaad zo dat je gedurende de looptijd niet hoeft af te lossen en je maandlasten alleen uit rente bestaan.

Maar aan het einde van de looptijd moet de lening toch echt terugbetaald worden aan de geldverstrekker, schrijft Van Bruggen. De looptijd is meestal 30 jaar, maar er zijn ook kortere looptijden. Houd er in ieder geval rekening mee dat er een keer dag aanbreekt dat je een groot bedrag nodig hebt om de lening terug te betalen. Meestal krijg je hier een half jaar van tevoren bericht over.

Denk na over de mogelijkheden waarop in de toekomst in één keer kan aflossen. Dit kan op verschillende manieren:

  1. Met de opbrengst uit verkoop van de woning (zie ook misverstand 4)
  2. De restschuld opnieuw financieren (hypotheek verlengen)
  3. Eigen geld inzetten

Zoals je ziet zijn niet alle opties zomaar mogelijk. Bij de eerste optie moet je wel willen verhuizen. Wil je dat niet, dan kun je wellicht voor optie twee kiezen en de restschuld opnieuw financieren met een hypotheek. Bedenk wel dat de geldverstrekker dan toetst of je de hypotheek kan betalen op basis van je inkomen (zie ook misverstand 3). Bij de derde optie moet er vanzelfsprekend wel genoeg geld zijn.

Misverstand 2: Een aflossingsvrije hypotheek is de goedkoopste hypotheek

Met een aflossingsvrije hypotheek betaal je zoals gezegd gedurende de looptijd alleen rente en geen aflossing, waardoor de maandlasten lager zijn dan bij een annuïtaire of lineaire hypotheek. Dit betekent echter niet dat een aflossingsvrije hypotheek ook goedkoper is.

Omdat je niet aflost, ben je uiteindelijk juist duurder uit. Aan het einde van de looptijd betaal je de lening volledig terug. Als je daar de rente bij optelt die je gedurende de looptijd hebt betaald, dan zijn de totale kosten hoger dan wat je uiteindelijk betaalt bij lineaire of annuïtaire hypotheek.

Met een rekentool van berekenhet.nl kun je uitrekenen wat de totale netto hypotheekkosten zijn. Met een annuïteitenhypotheek van 200.000 euro tegen 4 procent rente ben je na 30 jaar in totaal bijna 290.913 euro aan rente en aflossing kwijt. Bij de rentelasten is hierbij het voordeel van de hypotheekrenteaftrek meegenomen.

Bij een aflossingsvrije hypotheek van hetzelfde bedrag tegen 4 procent rente, heb je na 30 jaar zo'n 240.000 euro aan rente betaald, in dit geval zonder het voordeel van de hypotheekrenteaftrek. Vervolgens moet je nog met twee ton over de brug komen om de lening af te lossen, waarmee je in totaal dus op 450.000 euro uitkomt.

Misverstand 3: Een aflossingsvrije hypotheek is onmogelijk als ik met pensioen ga

Het is niet zo dat je geen aflossingsvrije hypotheek meer kunt krijgen als je met pensioen gaat, maar het is misschien wel moeilijker. We noemden eerder al dat geldverstrekkers de maximale hypotheek berekenen op basis van je inkomen. Om te voorkomen dat mensen hun hypotheek niet meer kunnen betalen, zijn de normen vrij streng.

Goed om te weten is dat geldverstrekkers al 10 jaar voordat je de AOW-leeftijd bereikt, rekening houden met je toekomstige pensioeninkomen. Het pensioeninkomen is vaak lager waardoor dus ook de maximale hypotheek lager uitvalt. Of je komt niet in aanmerking voor de hypotheek.

Wat ook meespeelt is dat bij het berekenen van de maximale hypotheek in veel gevallen de maandlasten van een annuïteitenhypotheek worden meegenomen, ondanks dat je een aflossingsvrije hypotheek afsluit. De maandlasten van een annuïteitenhypotheek zijn hoger omdat deze uit rente en aflossing bestaan, waardoor je dus minder kunt lenen of niet kunt lenen.

Volgens Van Bruggen Adviesgroep zijn er ook geldverstrekkers die van de werkelijke last van een aflossingsvrije hypotheek uitgaan, die veel lager ligt omdat je alleen rente betaalt.

Van belang is dus vooral of je (pensioen)inkomen voldoende is en of de woning voldoende waard is. Bij de meeste geldverstrekkers mag maximaal 50 procent van de marktwaarde aflossingsvrij gefinancierd worden. Volgens Van Bruggen geldt voor de meeste senioren dat ze al geen volledige hypotheek hebben en dat de huizenprijzen zijn gestegen. Dat maakt het afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek weer makkelijker.

Lees ook: Vóór je 67ste met pensioen? Dit kost het als je de overwaarde van je huis benut

Misverstand 4: Aan het einde van de looptijd kan ik de hypotheek aflossen met de overwaarde

Dit klopt niet helemaal. De overwaarde is het verschil tussen de waarde van de woning en de hypotheek die erop rust. Is je woning 700.000 euro waard en rust er een aflossingsvrije hypotheek op van 300.000 euro, dan heb je 400.000 euro aan overwaarde.

Maar die vier ton zit in stenen en die kun je niet even loswrikken om je aflossingsvrije hypotheek mee af te lossen. Je kan de woning wel verkopen, waarmee de overwaarde vrijkomt in de verkoopopbrengst. Met een deel los je de hypotheek af en met de overwaarde kun je dan een andere, goedkopere woning kopen, schetst Van Bruggen.

Een andere optie is dat je de restschuld van 300.000 opnieuw financiert met een hypotheek. Maar zoals gezegd moet je er dan rekening mee houden dat de geldverstrekker toetst of je de hypotheeklasten kan dragen op basis van je inkomen. Als je de AOW-leeftijd nadert, wordt rekening gehouden met een lager pensioeninkomen. Is dat bijvoorbeeld alleen AOW, dan is je inkomen niet hoog genoeg om de hypotheeklasten te kunnen betalen.

Lees ook: Jonge huiseigenaren hebben gemiddeld €80.000 overwaarde, ouderen zitten boven de €300.000: 6 manieren om dat te benutten

Misverstand 5: Een aflossingsvrije hypotheek is altijd slecht

Een aflossingsvrije hypotheek brengt het risico van een restschuld met zich mee, omdat je in principe niet geleidelijk aflost. Maar aflossingsvrij is niet per se slecht, aangezien deze hypotheek voor veel mensen passend is vanwege de lage maandlasten, schrijft Van Bruggen.

Maar die maandlasten moeten in de toekomst wel betaalbaar zijn, dus ook als de hypotheekrente stijgt of je pensioeninkomen lager uitvalt dan je huidige inkomen.

Daarnaast moet je er rekening mee houden dat de lening uiteindelijk moet worden afgelost of opnieuw gefinancierd moet worden. Dat laatste kan betekenen dat je ook in de toekomst een aflossingsvrije hypotheek hebt. Dat is op zich niet erg, schrijft Van Bruggen. Je kan het vergelijken met iemand die altijd huurt en die ook in de toekomst een bedrag aan woonlasten betaalt.

Redenen om toch eerder af te aflossen?

Het kan zijn dat je ooit vol goede moed een aflossingsvrije hypotheek hebt afgesloten, maar dat een van de drie risico's die we hierboven noemen, je parten kunnen spelen. We zetten ze nog even op een rij:

  • Einde hypotheekrenteaftrek/lagere hypotheekrenteaftrek
  • Pensioeninkomen valt tegen
  • Hypotheekrente stijgt

Als je nu een aflossingsvrije hypotheek afsluit, dan krijg je daarvoor geen hypotheekrenteaftrek. Vóór 1 januari 2013 gold de hypotheekrenteaftrek nog wel voor aflossingsvrije hypotheken. Voor veel 50-plussers geldt daarom dat zij een (gedeeltelijke) aflossingsvrije hypotheek hebben waarvan de hypotheekrente aftrekbaar is.

Dit fiscale voordeel geldt echter voor maximaal 30 jaar. Voor een bepaalde groep eindigt de renteaftrek op 1 januari 2031 en voor een andere groep loopt de aftrek nog door tot maximaal 1 januari 2043. Het verdwijnen van de hypotheekrenteaftrek kan er best inhakken.

Bij een oude aflossingsvrije hypotheek van twee ton tegen 4 procent rente zijn de netto maandlasten (inclusief de hypotheekrenteaftrek) 405 euro, blijkt uit de berekening van berekenhet.nl. De bruto maandlasten, dus zonder hypotheekrenteaftrek, zijn 667 euro. In dit geval ben je dus een paar honderd euro per maand meer kwijt zonder fiscaal voordeel.

Lagere hypotheekrenteaftrek bij pensioen

Loopt de hypotheekrenteaftrek nog niet ten einde, dan kan deze ook lager uitvallen omdat je de AOW-leeftijd bereikt. De maximale hypotheekrenteaftrek staat gelijk aan het belastingtarief van 36,93 procent in box 1 van de inkomstenbelasting.

Bereik je de AOW-leeftijd dan gaan inkomens tot 38.703 euro 19 procent belasting betalen, waarmee ook hun hypotheekrenteaftrek fors lager is.

Het bereiken van de AOW-leeftijd is ook belangrijk omdat dit gepaard gaat met een lager pensioeninkomen. Dit is vooral het geval als je weinig of geen pensioen hebt opgebouwd. Bedenk dat de hypotheeklasten betaalbaar moeten blijven en dat dit gevolgen kan hebben bij het afsluiten of verlengen van een hypotheek

Daarnaast kun je te maken krijgen met een rentestijging. Zo is de hypotheekrente sinds begin 2022 fors gestegen en meer dan verdubbeld. Als je een aflossingsvrije hypotheek hebt van 250.000 euro tegen 2 procent rente, dan betaal je bruto 417 euro per maand, dus exclusief de hypotheekrenteaftrek, schetst Van Bruggen. Loopt de rentevaste periode nu af, dan betaal je misschien wel 4,5 procent rente, wat neerkomt op 938 euro aan maandlasten.

Denk je dat de hypotheeklasten in de toekomst moeilijk op te brengen zijn door een of meerdere risicofactoren, dan is het wellicht goed om hierop in te spelen. Je kan jaarlijks 10 of 20 procent boetevrij aflossen, waarmee je de restschuld verlaagt en de risico's beperkt.

Ook kun je de hypotheek (gedeeltelijk) omzetten naar een annuïtaire of lineaire hypotheek waarbij je maandelijks aflost. Een andere mogelijkheid is sparen om in de toekomst risico's te kunnen opvangen.

Lees ook: Sparen levert weer rente op: is het nog slim om extra af te lossen op je hypotheek