Heb je al heel lang een stuk grond of een pand alleen in economisch eigendom? Misschien kun je automatisch het volledig eigendom krijgen, door verjaring. Je hoeft dan geen overdrachtsbelasting te betalen.

Een boer bezat al jaren twee stukken weiland. Tussen beide percelen liep een weg, die van de gemeente was. Behalve de boer maakte niemand gebruik van deze weg.

Onlangs wilde de gemeente de weg aan de boer verkopen. Maar toen Aniel Autar, mede-eigenaar van Kooijman Autar Notarissen Adviseurs & Juristen in Rotterdam, zich over de kwestie boog, ontdekte hij dat de boer met succes het volledige eigendom van de weg kon claimen, met een beroep op verjaring.

Uitspraak Hoge raad

Dit alles is te danken aan een uitspraak van de Hoge Raad, enkele jaren geleden. Maar eerst de voorgeschiedenis.

Tussen de jaren zeventig en 1995 besloten veel bedrijven bij de aankoop van vastgoed, zoals grond of een kantoorpand, de notariële akte niet schrijfbaar te maken in het Kadaster. Ze verwierven hierdoor alleen het economisch eigendom en niet het juridisch eigendom (de tenaamstelling). Door deze truc konden ze 6 procent overdrachtsbelasting omzeilen.

Een wetswijziging sloot deze route af, waardoor ondernemers ook over economische overdracht belasting moesten betalen.

De Hoge Raad oordeelde in 2011 echter dat een economisch eigenaar onder omstandigheden door verjaring ook volledig eigenaar kan worden. Hierdoor wordt hij eigenaar zonder overdrachtsbelasting te betalen. De verjaringstermijn bedraagt doorgaans twintig jaar. Bij de casus die aan de Hoge Raad werd voorgelegd, was het kantoor van Autar ook direct betrokken.

Lees ook op Business Insider

Hogere verkoopwaarde

Voor de boer levert deze uitspraak veel financieel voordeel op. De verkoopwaarde van zijn perceel neemt toe omdat hij in de toekomst zijn hele perceel, inclusief de weg, mag verkopen in plaats van twee gescheiden percelen.

Bovendien hoeft hij geen overdrachtsbelasting te betalen. Voor bedrijfspanden bedraagt dit tarief nog altijd 6 procent. “Dat kan behoorlijk aantikken”, zegt Autar. “Bij een bedrijfspand ter waarde van 1,5 miljoen euro levert dit een besparing op van 90.000 euro.”

Wat zijn de eisen?

Er gelden wel strenge eisen om beroep te kunnen doen op verjaring. “Niet alleen de termijn van twintig jaar is van belang, maar ook de manier waarop je het onroerend goed hebt gebruikt”, legt Autar uit. “Je moet je bijvoorbeeld in deze periode echt als eigenaar hebben gedragen en ook naar de buitenwereld die schijn hebben gewekt.”

In de casus van de boer beschouwden voorbijgangers de weg van de boer als een privéweg. Bovendien had de ondernemer voor het gebruik van de weg nooit huur betaald. “Hij was dus de gebruiker, maar deed alsof hij eigenaar was”, zegt Autar.

Akte van verjaring

Beschik jij al lange tijd over vastgoed waarover je uitsluitend het economisch eigendom hebt, vraag dan een gespecialiseerde notaris of advocaat te checken of sprake is van verjaring. Is het antwoord positief, dan moet je bij de notaris een akte van verjaring laten opstellen, die vervolgens bij het Kadaster wordt ingeschreven. Het vastgoed komt dan officieel op jouw naam te staan.

Bewijsstukken

Bij het opstellen van de akte, stelt de notaris wel eerst vast of sprake is van een onbetwiste of betwiste verjaring. Zet de juridisch eigenaar zijn hakken in het zand, dan moet je de notaris bewijsstukken overleggen om hem te overtuigen van jouw gelijk. Denk bijvoorbeeld aan een getuigenverklaring, stukken waaruit blijkt dat je al die jaren de WOZ-aanslag of bijvoorbeeld onderhoudskosten hebt betaald of aan jaarrekeningen van de verkopende partij, waarin het vastgoed nooit is opgenomen.

Alle feiten zullen bij de beoordeling een rol spelen. Dat het niet altijd even duidelijk is, blijkt bijvoorbeeld uit een recente uitspraak van het Gerechtshof Den Bosch. Op 24 mei 2016 oordeelde dat het Hof bij een zaak dat er geen sprake was van verjaring.

Maar kun je bewijzen dat je het vastgoed al minimaal twintig jaar gebruikt en heb je je tijdens deze periode ook gedragen als eigenaar, dan kan het dus zijn dat je door verjaring alsnog volledig eigenaar kunt zijn, zonder dat je hiervoor hoeft te betalen: geen koopsom én geen belasting.