• Door de aanhoudende stijging van huizenprijzen profiteren starters nauwelijks van fiscale maatregelen die jonge kopers moeten helpen.
  • Volgens economen van ABN AMRO werken overheidsmaatregelen zoals de verlaging van de overdrachtsbelasting averechts in een al oververhitte woningmarkt.
  • Voor dit jaar gaat ABN AMRO uit van een gemiddelde stijging van de huizenprijs met 7,5 procent.

Starters op de woningmarkt hebben nauwelijks profijt van de genomen belastingmaatregelen die begin dit jaar van kracht werden, zoals het afschaffen van de overdrachtsbelasting.

Juist bestaande huiseigenaren die een nieuwe woning zoeken, de zogenoemde doorstromers, profiteren van de nieuwe regels. Dat stellen deskundigen van ABN AMRO in een nieuw rapport.

Volgens hen drijven nieuwe belastingregels de huizenprijzen verder op, waardoor het voor starters per saldo lastig blijft om een koopwoning te krijgen.

Per 1 januari 2021 hoefden huizenkopers onder de 35 jaar tijdelijk helemaal geen 2 procent overdrachtsbelasting meer te betalen over de koopsom van hun huis. Die maatregel gold voor het eerste kwartaal van dit jaar. Sinds 1 april betalen starters geen overdrachtsbelasting bij een woningwaarde tot 400.000 euro; daarboven betalen ze wel 2 procent overdrachtsbelasting.

Op zich is de beperking van de overdrachtsbelasting positief voor starters, maar de economen van ABN Amro constateren dat “de prijsstijgingen bewijzen dat versoepelen in een al verhitte markt eerder zittende eigenaren helpt dan starters.”

Door het afschaffen van de overdrachtsbelasting kochten veel mensen pas begin dit jaar een huis, stelt de bank. Daardoor steeg de vraag naar huizen en klommen de huizenprijzen. Gevolg is dat starters weinig profijt hebben gehad van de belastingwijziging, omdat de kans op een woning voor deze groep door de hogere huizenprijzen is gedaald.

Voor zowel bestaande huiseigenaren als starters geldt dat ook andere versoepelende maatregelen op de woningmarkt de vraag hebben gestimuleerd. Zo steeg het bedrag waarvoor mensen een NHG-hypotheek konden krijgen per 1 januari dit jaar naar 325.000 euro. De zogenoemde Nationale Hypotheek Garantie biedt zekerheid bij het verliezen van een baan, bij ziekte of bij scheiding.

Lees ook op Business Insider

Ook zijn de regels voor de maximale hypotheek voor tweeverdieners of starters met een studieschuld aangepast, wat in veel gevallen de leencapaciteit heeft vergroot.

Stijging huizenprijs zet door in 2021

Afgelopen februari lag de gemiddelde transactieprijs van koopwoningen op 369.070 euro. Dat is liefst 48.181 euro meer dan in dezelfde maand een jaar eerder, toen de gemiddelde huizenprijs op 320.889 euro lag.

De huizenprijzen in Nederland zijn in februari het sterkst gestegen in bijna twintig jaar. Volgens cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster waren koophuizen in doorsnee 10,4 procent duurder dan een jaar eerder.

ABN AMRO verwacht dat de huizenprijzen dit jaar harder stijgen dan eerder voorzien. De bank ging uit van een prijsstijging van 5 procent, maar heeft dit nu bijgesteld naar 7,5 procent. Die stijging komt door de belastingmaatregelen die begin dit jaar van kracht werden, denken economen van ABN AMRO.

ABN AMRO denkt wel dat de prijzen volgend jaar minder hard zullen stijgen. Dat komt onder meer door een groeiende werkloosheid als de coronasteunmaatregelen worden afgebouwd.

Wat ook meespeelt is het aanhoudende gebrek aan nieuwbouwwoningen. Dat zal de doorstroom en verkoop bij bestaande woningen afremmen. De bank denkt daarom dat het aantal verkochte huizen dit jaar met 10 procent daalt en volgend jaar nog eens met 5 procent terugloopt.

Vertrouwen in de woningmarkt daalt: groot gat tussen vraag en aanbod

Het vertrouwen in de woningmarkt is in maart overigens flink verder weggezakt. Ruim vier op de vijf kopers vinden dat er een probleem is met de woningmarkt en slechts 12 procent denkt dat de situatie over een half jaar is verbeterd. Dat meldt huizenverkoopwebsite Funda op basis van zijn maandelijkse index.

Sinds Funda in juli begon met meten, is het vertrouwen van potentiële huizenkopers niet zo laag geweest. Dat gaat gepaard met een groot gat tussen de vraag en het aanbod van woningen.

“We zien de verkoopintentie in maart wel licht stijgen. De omstandigheden zijn voor verkopers nu natuurlijk zo gunstig dat mensen wellicht niet nog langer willen afwachten”, zegt topman Quintin Schevernels van Funda.

Volgens Funda was de krapte op de woningmarkt voor veel mensen een belangrijk verkiezingsthema. Toch heeft de meerderheid weinig vertrouwen erin dat de woningmarkt een belangrijke plek krijgt op de politieke agenda.

Consumenten zien zelf de bouw van meer starterswoningen als de oplossing, aldus Funda. Ook het weren van beleggers wordt vaak genoemd.

Maatregelen die de overheid tot nu toe heeft genomen om de woningmarkt te beïnvloeden worden volgens de huizenverkoopwebsite matig enthousiast of zelfs negatief beoordeeld. Twee van de drie respondenten denken bijvoorbeeld dat het tijdelijk geheel afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters niet heeft geholpen en alleen maar voor prijsopdrijving heeft gezorgd.

Daarnaast vinden ze de regels oneerlijk, zoals de leeftijdsgrens van 35 jaar.

LEES OOK: Maximale hypotheek in 2021: tweeverdiener met inkomen van €50.000 tot €130.000 kan soms meer lenen, maar niet altijd – dat zit zo