Starters op de huizenmarkt krijgen sinds 1 januari een voordeel bij de overdrachtsbelasting.
Vanaf april wordt van belang of huizen meer of minder waard zijn dan 400.000 euro voor de vrijstelling van de overdrachtsbelasting.
Het grensbedrag wordt niet bepaald aan de hand van de verkoopprijs, maar aan de hand van de taxatiewaarde, signaleert financieel expert Jeroen Wolfsen.
Voor starters op de woningmarkt zijn er een aantal belangrijke fiscale wijzigingen dit jaar. Sinds 1 januari betalen kopers van een eerste huis geen overdrachtsbelasting als ze jonger zijn dan 35 jaar.
Vanaf april wordt die regeling iets gewijzigd. Dan betaal je als starter tot een woningwaarde van 400.000 euro geen overdrachtsbelasting. Daarboven bedraagt het tarief van de aankoopheffing 2 procent.
Lees ook: Dit verandert per 1 januari 2021 voor je huis: van hypotheekrenteaftrek tot overdrachtsbelasting
Je zou verwachten dat starters actiever worden op de huizenmarkt in het eerste kwartaal van dit jaar door de tijdelijke, volledige vrijstelling van de overdrachtsbelasting. Maar in januari is daar nog niet veel van de merken.
De aanbieder van hypotheeksoftware HDN signaleerde maandag dat er in januari in totaal iets meer dan 39.000 hypotheekaanvragen zijn gedaan. Dit is in lijn met dezelfde maanden een jaar eerder.
Het aandeel van starters bij de hypotheekaanvragen is afgelopen maand niet noemenswaardig veranderd. Dat lag op 27 procent en is zelfs een fractie lager dan in december 2020, toen starters goed waren voor 28 procent van de hypotheekaanvragen.
Wel is het gemiddelde hypotheekbedrag van 289.415 euro voor starters iets hoger in januari dan in het slotkwartaal van 2020.
Starter moet vanaf april 2021 opletten bij aankoop van huis rond de €400.000
Vanaf april wordt de grens van 400.000 euro belangrijk bij het wel of niet verschuldigd zijn van de overdrachtsbelasting voor starters. Met een woning van 399.000 euro betaal je niets. Ligt de waarde op 401.000 euro, dan ben je als starter opeens 8.000 euro extra kwijt.
Je zou misschien denken dat de verkoopprijs hierbij bepalend is, maar dat blijkt niet zo te zijn. In een blog signaleert directeur Jeroen Wolfsen van Moneywise.nl dat volgens de wet de 'waarde in het economisch verkeer' bepalend is. Dat is niet noodzakelijk de verkoopprijs, maar de hoogst mogelijke prijs die je voor een huis kunt krijgen.
In de praktijk betekent dit dat de taxatiewaarde van een woning bepalend is. "Dat kan betekenen dat een koopprijs van 399.500 euro een taxatiewaarde van 401.000 euro tot gevolg heeft en dat er 2 procent overdrachtsbelasting betaald moet worden over 401.000 euro", aldus Wolfsen.
Van belang hierbij is dat het in de praktijk de notaris is die als poortwachter fungeert: de notaris moet verifiëren of de koper voldoet aan de leeftijdsgrens van 35 jaar én kijken naar de vraag of de waarde van de woning boven of onder de grens van 400.000 euro valt.
Volgens Wolfsen zijn er in de praktijk verschillen in de manier waarop notarissen hiermee omgaan. "Er zijn notarissen die al jaren de verschuldigde overdrachtsbelasting bepalen aan de hand van de taxatiewaarde, als deze hoger is dan de koopprijs. Er zijn echter ook notarissen die daar helemaal niet naar kijken en zelfs geen taxatierapport opvragen."
Tot slot wijst Wolfsen nog op een risico voor de kopers, als onverwachts blijkt dat ze toch een bedrag van minstens 8.000 euro aan overdrachtsbelasting moeten betalen. Als ze dat geld niet kunnen betalen, gaat de transactie niet door en worden de kopers na enkele weken in gebreke gesteld. Dit betekent dat de verkoper een boete van 10 procent van de verkoopprijs kan opeisen, ofwel een bedrag van zo'n 40.000 euro.
