Deze week maakte budgetinstituut Nibud de plannen bekend voor de nieuwe financieringsnormen voor de maximale hypotheek in 2024. Daar zitten flink wat aanpassingen bij. Zo worden de leennormen voor alleenstaanden versoepeld, gaat het energielabel van een woning zwaarder meewegen bij de maximale hypotheek en telt een studieschuld soms minder zwaar mee bij het verkrijgen van een hypotheek.

Hoe dit alles per saldo voor individuele huiseigenaren uitpakt komend jaar, kan flink verschillen. Er zijn namelijk veel variabelen die een rol spelen bij het bepalen van de maximale hypotheek. We noemen hieronder de vijf belangrijkste factoren.

  • Wel of geen loonstijging: wie komend jaar een inkomensstijging geniet, kan zich een hogere maximale hypotheek veroorloven.
  • Rentevaste periode: bij een rentevaste periode van 10 jaar vast of langer geldt de marktrente van de hypotheek bij het bepalen van de financieringsruimte; zet je de rente korter dan 10 jaar vast dan geldt een relatief hoge ’toetsrente’ van 5 procent.
  • Energielabel: voor woningen met een energielabel C of hoger gelden ruimere leennormen. Bij energielabel C en D kan tot 5.000 euro extra geleend worden, bij energielabel A++++ gaat het om 40.000 euro tot 50.000 euro extra hypotheek
  • Alleenstaande: de leennormen voor alleenstaanden worden versoepeld
  • Studieschuld: de maximale hypotheek wordt standaard verlaagd, als er een studieschuld is. Wie vanaf volgend jaar echter tussentijds extra aflost op de studieschuld, krijgt een lagere afslag voor de maximale hypotheek.

Business Insider heeft de plannen van het Nibud doorgespit en een reeks voorbeelden verzameld die meer inzicht geven in de manier waarop bovengenoemde factoren de maximale hypotheek beïnvloedt in 2024.

In de voorbeelden hieronder wordt gekeken naar drie inkomens van bruto 35.000 euro, 50.000 euro en 70.000 euro op jaarbasis. Er is telkens uitgegaan van een hypotheekrente van 4,25 procent die tien jaar vastligt.

We kijken achtereenvolgens naar het effect op de maximale hypotheek van een loonstijging, een huis met energielabel C, een hypotheek voor een alleenstaande en de aanpassing van de regels voor studieschulden.

Maximale hypotheek: wel of geen loonstijging

In de eerste twee voorbeelden kijken we alleen naar het effect van wel of geen loonstijging in 2024. Het Nibud gaat op basis van de cao-afspraken uit van geen gemiddelde loonstijging van 5,2 procent in 2024.

In de onderstaande tabel is te zien dat als je geen loonstijging krijgt volgend jaar, je met een bruto jaarinkomen tussen de 35.000 euro en 70.000 euro in alle gevallen minder kunt lenen voor de maximale hypotheek. Het gaat dan om lagere leenbedragen die uiteenlopen van iets meer dan 4.000 euro tot bijna 18.000 euro.

Kun je wel rekenen op een loonstijging van 5,2 procent komend jaar, dan ziet het er beter uit. In de tabel hieronder is te zien dat je met een bruto jaar inkomen van iets meer dan 50.000 euro tot ruim 70.000 euro zo'n 4.500 euro tot 6.000 euro meer kunt lenen.

Opvallend is wel dat de maximale hypotheek met een jaarinkomen van 36.820 euro nog steeds wat lager uitvalt in 2024 dan dit jaar.

Maximale hypotheek: huis met energielabel C

Vanaf energielabel C ontstaat er in 2024 meer leenruimte voor de maximale hypotheek. Al maakt het nog steeds uit of je wel of geen loonstijging tegemoet kunt zien voor komend jaar.

We kijken eerst naar de situatie van een huis met energielabel C, waarbij geen sprake is van een loonstijging. In dit geval blijkt bij een jaarinkomen van 35.000 euro sprake van een daling van de maximale hypotheek in 2024, met bijna 4.000 euro. Bij een inkomen van 70.000 euro gaat het om een daling van ruim 12.000 euro voor de maximale hypotheek komend jaar.

Alleen met een inkomen van 50.000 euro gaat de maximale hypotheek 765 euro omhoog, als je een huis met energielabel C koopt.

Wie een huis met energielabel C of hoger wil kopen in 2024 en kan rekenen op een loonstijging van 5,2 procent, krijgt flink wat extra leenruimte. In de onderstaande tabellen is te zien dat de maximale hypotheek ruim 3.000 euro tot ruim 11.000 euro hoger kan uitvallen.

Maximale hypotheek: alleenstaande kan meer lenen

Voor alleenstaande starters op de markt is het nog altijd bijzonder lastig om een eigen woning te kopen. De prijzen op de huizenmarkt liggen veelal hoger dan wat met een maximale hypotheek voor een single starter bereikbaar is.

Met een versoepeling van de hypotheeknormen voor alleenstaanden in 2024, komt het Nibud enigszins tegemoet aan de precaire positie van deze groep op de woningmarkt.

In de onderstaande tabel is te zien dat een alleenstaande die komend jaar een huis met energielabel C op het oog heeft, ook zonder loonstijging meer kan lenen. De maximale hypotheek ligt dan ruim 3.000 euro tot bijna 17.000 euro hoger.

Voor een alleenstaande die komend jaar 5,2 procent meer gaat verdienen, worden de leenmogelijkheden voor een huis met energielabel C extra vergroot. De maximale hypotheek ligt dan ruim 19.000 euro tot meer dan 27.000 euro hoger.

Maximale hypotheek: invloed van studieschuld

Tot slot kijken we naar de situatie van voormalige studenten met een studieschuld. Die weegt mee bij de bepaling van de hoogte van de hypotheek en zorgt voor een afslag op het maximale leenbedrag.

Ook hier komt er komend jaar enige extra coulance, waarbij een extra tussentijdse aflossing op de studieschuld ervoor kan zorgen dat de afslag op de maximale hypotheek minder groot wordt.

We kijken hieronder naar twee situaties: voor sommige ex-studenten geldt dat ze onder een regeling vallen waarbij ze de studieschuld binnen 15 jaar moeten aflossen; voor anderen is de aflossingstermijn 35 jaar. Voor deze twee groepen gelden ook andere rentepercentages vanaf 2024.

Los je de schuld in 15 jaar af, dan betaal je vanaf 1 januari 2024 een rentepercentage van 1,78 procent; moet de schuld in 35 jaar worden afgelost, dan is het rentepercentage een stuk lager, te weten 0,46 procent.

In de onderstaande tabel komen drie aflossingssituaties voor. In het eerste geval wordt ervan uitgegaan dat een studieschuld van 15.000 euro in vijftien jaar lineair wordt afgelost. Daarnaast is gekeken naar situaties van een extra aflossing in jaar drie van de 15-jarige aflossingstermijn of een extra aflossing in jaar acht. In beide gevallen wordt 5.000 euro extra afgelost.

Als je kijkt naar de huidige verlaging van de maximale hypotheek in deze situatie en wat er gebeurt volgens de nieuwe rekenmethode, dan is er bij lineair aflossen nauwelijks verschil. Je kunt in beide gevallen 23.000 euro tot 24.000 euro minder hypotheek krijgen door de studieschuld.

Het grootste verschil in het onderstaande voorbeeld zit bij een extra aflossing van 5.000 euro na acht jaar. In de nieuwe berekening is er dan een veel lagere afslag op de maximale hypotheek. Dat vergroot de leenruimte met zo'n 7.000 euro.

Het Nibud heeft ook een voorbeeld van een studieschuld van 25.000 euro die in 35 jaar moet worden afgelost. Voor deze schuld wordt gerekend met een rente van 0,46 procent.

De effecten van de nieuwe rekenmethode zij behoorlijk divers. Bij lineair aflossen in 35 jaar levert de nieuwe rekenmethode een voordeel op van bijna 4.000 euro extra leenruimte.

Bij een extra aflossing na drie jaar is er nauwelijks verschil. Wie na twintig jaar een extra aflossing doet van 5.000 euro zorgt er daarmee wel voor dat de afslag op de maximale hypotheek duidelijk lager wordt.

LEES OOK: Grens voor maximale hypotheek met NHG stijgt naar €435.000 in 2024