Bij hypotheekrentes adverteren geldverstrekkers doorgaans met een vast tarief voor bijvoorbeeld tien of twintig jaar. Maar in de praktijk zijn hypotheekrentes van verschillende factoren afhankelijk.
De persoonlijke situatie van de huiseigenaar gaat hierbij een steeds grotere rol spelen, zo stelt intermediair De Hypotheekshop in de nieuwsbrief van deze week.
Er zijn grofweg vier persoonlijke factoren die van invloed zijn op de hoogte van de hypotheekrente. Het gaat respectievelijk om het soort hypotheeklening, eventuele koppelverkoop met andere producten van geldverstrekkers, de kenmerken van de woning en het inkomen van de huiseigenaar.
We nemen ze hieronder wat meer in detail door:
1. Soort hypotheeklening
Aflossingsvrij of annuïteit
De vorm van de hypotheeklening kan veel uitmaken bij hypotheekrente en de maandlasten.
Zo heb je met aflossingsvrije leningen alleen te maken met de rentelasten, terwijl bij annuïtaire leningen in de bruto maandlast zowel een rentecomponent als een aflossingsdeel zit. Dit laatste zorgt doorgaans voor hogere bruto maandlasten bij een annuïtaire hypotheek.
Wel is het zo dat de zekerheid voor de geldverstrekker groter is als je direct begint met aflossen. Sommige banken rekenen daarom een iets lagere hypotheekrente voor een annuïtaire hypotheek dan voor een aflossingsvrij hypotheek.
Bij ABN Amro bedraagt dit verschil bijvoorbeeld voor een 10-jaarsrente met NHG-garantie 0,2 procentpunt (1,94 procent voor annuïtair en 2,14 procent voor aflossingsvrij).
Voor het volledige plaatje moet je rekening houden met fiscale regels die sinds 2013 van kracht zijn. Zo kun je voor nieuwe hypotheken alleen aanspraak maken op de hypotheekrenteaftrek als je tijdens de looptijd begint met aflossen. Dus annuïtaire hypotheken vallen wel onder de hypotheekrenteaftrek en nieuwe aflossingsvrije hypotheken niet.
Eind van het liedje is dat de geadverteerde hypotheekrente van annuïtaire hypotheken weliswaar iets lager kan zijn dan bij aflossingsvrije hypotheken, maar dat je qua nettolasten toch goedkoper uit kunt komen met een aflossingsvrije hypotheek. Dit hangt uiteraard af van de individuele situatie. Een en ander kun je hier berekenen.
Belangrijk is wel om te beseffen dat geldverstrekkers vaak niet happig zijn om een lening 100 procent aflossingsvrij te financieren. Aan het eind van de rit zit je immers nog met de volledige hypotheekschuld en dat kan een risico zijn, vergeleken met een annuïtaire hypotheek die je wel aflost.
Wel of geen Nationale Hypotheekgarantie
Als huizenkoper kun je je verzekeren tegen een restschuld met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Vindt de geldverstrekker ook fijn. Die krijgt immers toch zijn geld terug als jij niet kunt betalen. Geldverstrekkers rekenen daarom meestal geen rente-opslag voor NHG-hypotheken.
Gemiddeld betaal je voor hypotheken mét NHG-garantie een hypotheekrente die zo'n 0,5 procent lager ligt dan voor hypotheekleningen zonder NHG-garantie.
Je kunt dit jaar in aanmerking komen voor de NHG-garantie bij hypotheken tot 265.000 euro. Als huizenkoper betaal je 1 procent van de koopsom voor de NHG-garantie, waarmee het Waarborgfonds het risico op wanbetaling op zich neemt.
Bij aankoop betaal je dus meer dan als je geen NHG-hypotheek zou nemen, maar daar staat tegenover dat je vanwege de garantie minder rente betaalt.
Hoogte hypotheek in verhouding tot woningwaarde
Geldverstrekkers hanteren ook zogenoemde 'risicoklassen' die gebaseerd zijn op de omvang van de hypotheekschuld ten opzicht van de woningwaarde.
Een lening die bijvoorbeeld 80 procent van de woningwaarde bedraagt, krijgt doorgaans een iets lagere hypotheekrente vergeleken met een hypotheeklening die gelijk is aan de woningwaarde.
Lees hier meer op Business Insider over de invloed van risicoklassen op de hoogte van de hypotheekrente.
2. Pakketkorting hypotheekrente als je ook andere diensten afneemt
Volgens De Hypotheekshop kan het ook uitmaken of je verschillende diensten afneemt bij een geldverstrekker.
Als je bij een bank bijvoorbeeld ook een betaal- en spaarrekening aanhoudt, is het soms mogelijk om korting te krijgen op de hypotheekrente.
3. Kenmerken van de woning: energielabel, nieuwbouw
Uit onderzoek van de Tilburgse hoogleraar Dirk Brounen bleek eerder dit jaar dat woningen met een zuinig energielabel een wat hogere verkoopopbrengst hebben. De studie liet zien dat een A- en B-label gemiddeld 6.300 euro extra oplevert bij verkoop, terwijl koopwoningen met een F- en G-label voor bijna 13.000 euro minder dan gemiddeld van eigenaar wisselen.
Steeds meer geldverstrekkers houden daarom rekening met de energiezuinigheid om kortingen op de hypotheekrente te geven.
Volgens De Hypotheekshop zijn er momenteel vijf partijen die dat doen: Triodos, Attens, Rabobank, ABN Amro en sinds afgelopen week ook Vista Hypotheken.
Op het moment dat energiezuinigheid belangrijker wordt als onderscheidende factor bij hypotheekrentes, speelt dat uiteraard ook nieuwbouwwoningen in de kaart. Die scoren op dit punt doorgaans beter dan bestaande bouw.
4. Zekerheid van inkomen
Lange tijd was het zo dat je niet of heel moeilijk in aanmerking kwam voor een hypotheek, als je geen vast contract had als werknemer. Met de groei van het aantal zzp'ers en flexwerkers in Nederland zijn geldverstrekkers scherper gaan kijken naar deze markt.
Vroeger moest je minimaal drie jaar actief zijn als zelfstandige, voordat de bank überhaupt bereid was te kijken of je een hypotheek kon krijgen.
Tegenwoordig zijn sommige geldverstrekkers minder streng. Over het algemeen rekenen banken geen speciale rente-opslag voor zzp'ers, maar trends bij de ontwikkeling van het inkomen zijn wel van belang bij het beoordelen van hypotheekaanvragen.
Vervolgens hebben ook zelfstandigen te maken met de hierboven genoemde risicoklassen voor de hypotheekrente, die gebaseerd zijn op de hoogste van de hypotheeklening.
