Luister hieronder naar de audioversie van dit artikel


0:00
4:46
  • In oktober is de gemiddelde huizenprijs opnieuw gedaald vergeleken met de voorgaande maand.
  • In drie maanden tijd is de gemiddelde transactieprijs inmiddels met ruim 18.000 euro gezakt op de huizenmarkt.
  • De gemiddelde overwaarde in huizen is in Nederland behoorlijk hoog, maar starters met een hoge hypotheek zijn wel kwetsbaar als huizenprijzen sterker gaan dalen.
  • Lees ook: Zo beschermt aflossen op je hypotheek tegen een daling van de huizenprijs

De afkoeling van de huizenmarkt zet duidelijk door. In oktober is de gemiddelde huizenprijs met 0,5 procent gedaald vergeleken met de voorgaande maand, blijk uit dinsdag gepubliceerde cijfers van het Kadaster en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

De twee maanden daarvoor, in september en oktober, was er ook al sprake van een daling van de huizenprijs op maandbasis. In de onderstaande grafiek is te zien dat de gemiddelde huizenprijs dit jaar een piekniveau heeft bereikt en begint te dalen.

In oktober lagen de huizenprijzen nog wel 7,8 procent hoger vergeleken met dezelfde maand vorig jaar. Maar die groei vlakt af. Een maand eerder bedroeg de stijging nog 9,4 procent.

Uit de cijfers van het Kadaster en het CBS blijkt dat de gemiddelde transactieprijs in augustus op 446.263 euro lag voor bestaande koopwoningen. In september lag de gemiddelde huizenprijs op 437.996 euro en in oktober op 428.079 euro. In drie maanden tijd is dus sprake van een daling van ruim 18.000 euro.

Volgens het Kadaster wisselden in oktober 14.863 woningen van eigenaar, ruim 8 procent minder dan een jaar eerder. In de eerste tien maanden van dit jaar zijn 156.621 woningen verkocht. Dat is ruim 17 procent minder dan in dezelfde periode van 2021.

Het Kadaster stelde onlangs al vast dat de sterke stijging van de woningprijzen voorbij lijkt en dat ook in de grote steden de markt afkoelt. Zo liet Amsterdam in het derde kwartaal een daling op kwartaalbasis zien van iets minder dan 1 procent. Volgens de organisatie is de hoofdstad vaak een voorloper in de ontwikkelingen op de koopwoningmarkt.

Nieuwe huizencrisis? Zo goed zijn huiseigenaren beschermd

Economen en makelaars voorzien vooralsnog een beperkte daling van de huizenprijzen in 2023. Een vergelijking met de zware crisis die duurde van 2009 tot en met 2013 zou niet aan de orde zijn, mede omdat het aanbod van koopwoningen momenteel nog altijd veel krapper is dan twaalf jaar geleden.

Lees ook: Huizenprijs daalt en aanbod woningen stijgt, maar we zijn nog ver verwijderd van een kopersmarkt: bekijk de grafiek

Maar hoe goed zijn huiseigenaren beschermd, als huizenprijzen wat sterker zouden dalen? Uit een analyse van woningmarktonderzoeker Calcasa blijkt dat de gemiddelde overwaarde, ofwel het verschil tussen de marktwaarde van huizen en de hypotheek, momenteel 175.000 euro bedraagt.

Calcasa berekende vervolgens hoelang het duurt voordat deze gemiddelde overwaarde volledig is verdampt bij een daling van de huizenprijs met respectievelijk 3 procent per jaar, 5 procent per jaar en 10 procent per jaar.

In de bovenstaande grafiek is te zien dat bij een extreem scenario van een prijsdaling van 10 procent per jaar de gemiddelde overwaarde in 2028 volledig zou zijn verdampt.

Tussen 2008 en 2013 daalde de gemiddelde huizenprijs met 17 procent in totaal. Als dit scenario zich herhaalt, verdwijnt er zo'n 70.000 euro van de gemiddelde overwaarde van 175.000 euro per woning, ofwel 40 procent van het totaal, becijferde Calcasa.

Op het eerste gezicht lijkt er dus behoorlijk veel 'buffer' te zitten in de Nederlandse woningmarkt. Maar onderling zijn er grote verschillen tussen de overwaarde van woningen. Daarbij gaat het zowel om regionale verschillen als om verschillen tussen generaties.

Zo blijkt uit de analyse van Calcasa dat de gemiddelde overwaarde per gemeente fors uiteenloopt. In de onderstaande kaart geeft de kleur donkerblauw gemeenten aan met een gemiddelde overwaarde per woning van meer dan 210.000 euro. En rood staat voor gemeenten met een gemiddeld overwaarde van minder dan 125.000 euro.

Te zien is dat in de regio's rond Amsterdam, Utrecht en Haarlem er veel meer overwaarde zit in woningen dan bijvoorbeeld in het noorden van Groningen en Friesland.

Een ander belangrijk verschil is de overwaarde per generatie. Uit gegevens van het CBS blijkt bijvoorbeeld dat jongere huiseigenaren in 2021 gemiddeld een overwaarde hadden van 80.000 euro tot 100.000 euro, terwijl dit voor 65-plussers op drie ton en hoger ligt.

Dit betekent onder meer dat vooral starters op de woningmarkt met een relatief hoge hypotheek ten opzichte van de woningwaarde een stuk kwetsbaarder zijn voor dalende huizenprijzen, vergeleken met ouderen die het grootste deel van de hypotheek al hebben afgelost.

LEES OOK: Minder overwaarde bij dalende huizenprijs: hier moet je op letten bij de hypotheekrente