Voor ouders met studerende kinderen die geld over hebben, kan het kopen van een huis of appartement voor een studerend kind aantrekkelijk zijn. Maar financieel zitten er wel de nodige haken en ogen aan.

De hypotheekrente is laag, huizenprijzen stabiliseren en sparen levert weinig op. Volgens makelaarsclub NVM is dat voor ouders met kinderen die gaan studeren een extra reden om eens uit te kijken naar een huis in een studentenstad.

“In het derde kwartaal kopen altijd relatief veel ouders een woning voor hun kinderen. Nu zeker, want de rente staat heel laag. Als je een leuke driekamerwoning koopt, is niet alleen je kind blij maar maak je ook een leuk rendement. Dat is echt iets wat we zien in studentensteden”, gaf NVM-voorzitter Ger Hukker afgelopen week aan bij de presentatie van de ontwikkeling van huizenprijzen in de maanden juli, augustus en september.

Huizenprijzen studentensteden: veel variatie

Hoewel huizenprijzen in Nederland sinds enkele maanden gemiddeld licht opkrabbelen, is er nog wel grote diversiteit tussen regio’s en steden.

Kijk je naar steden met grote studentenpopulaties, dan zie bijvoorbeeld dat in het derde kwartaal de huizenprijs in Groningen met gemiddeld 2,6 procent klom, vergeleken met het derde kwartaal van 2013. In de Randstad kenden steden als Delft (plus 5,7 procent) en Leiden (8,7 procent) veel sterkere prijsstijgingen ten opzichte van het voorgaande jaar.

Zoals voor de hele huizenmarkt het geval is, geldt ook voor studentensteden dat plaatselijke verschillen veel uitmaken. Belangrijke vraag voor ouders die overwegen een huis voor hun studerende kind te kopen is dan ook: doe je dat vooral omdat het leuk is om een optrekje te hebben in een gezellige studentenstad, of wil je ook echt rendement maken op zo’n investering?

Onderstaande twee voorbeelden illustreren dat de manier waarop je een tweede woning voor je kind financiert, veel kan uitmaken.

Huis voor je studerende kind: kopen met eigen geld

Stel bijvoorbeeld dat een echtpaar een appartement van 150 duizend euro koopt voor de kinderen die gaan studeren en dit met eigen spaargeld financiert. Bovendien willen ze hun kinderen ‘gratis’ laten wonen. Hoe ziet het financiële plaatje er dan ongeveer uit?

Als het geld op een spaarrekening was blijven staan en bijvoorbeeld tien jaar vast had gestaan tegen 3 procent rente, had dit onder aftrek van de vermogensbelasting in box 3 (inclusief fiscale vrijstellingen) ongeveer 32.080 euro opgeleverd.

Verder zijn er woonkosten zoals gas, water en licht, de OZB-belasting en servicekosten. Ga je uit van een relatief laag bedrag van 260 euro per maand dat de ouders voor hun rekening nemen en houd je rekening met de inflatie, dan kom je over een periode van tien jaar uit op zo’n 36.914 euro aan woonkosten.

Tot slot is van belang dat de waarde van de tweede woning in box 3 voor spaargeld en beleggingen valt, dus er moet ook vermogensbelasting over worden betaald.

Tel je de gederfde spaarrente en alle kosten bij elkaar op, dan kom je over tien jaar al gauw op een bedrag van ongeveer 69 duizend euro. Aangezien er geen huurinkomsten zijn, kun je dat alleen met de waardestijging van de woning terugverdienen.

Op de aankoopprijs van 150 duizend euro, gaat het om een rendement van 46 procent over tien jaar. Op jaarbasis komt dat neer op een waardestijging van ongeveer 3,9 procent per jaar.

Gelet op de diversiteit in de prijsontwikkeling van studentensteden is een jaarlijkse prijsstijging van pakweg 4 procent in de ene stad een stuk ambitieuzer dan in de andere.

In bovengenoemd voorbeeld is het wellicht dan ook handiger om het studentenhuis niet als een puur financiële belegging te zien, maar als een uitgave die woongenot oplevert.

Vraag bij bovenstaande berekening is nog wel of je de uitsparing van de huurkosten van een uitwonend kind moet meerekenen als voordeel. Doe je dat wel, dan pakt het sommetje van de investering een stuk gunstiger uit. Maar dit hangt sterk af van de alternatieve situatie: zouden ouders de huurkosten van een kind dat op kamers gaat wonen voor hun rekening hebben genomen, of zou de student de kamerhuur in de alternatieve situatie zelf hebben moeten betalen uit de basisbeurs en een baantje?

Huis in studentenstad als belegging

Sowieso kun je een voordeliger plaatje krijgen, als je op een andere manier omgaat met de aankoop van een huis voor studerende kinderen. Bijvoorbeeld als een echtpaar een huis of appartement van drie ton koopt waar een studerend kind kan wonen, maar waar ook nog andere kamers zijn die huurinkomsten opleveren. Bovendien wordt de helft van de aankoop nu gefinancierd met een hypotheeklening en de helft met spaargeld.

De gederfde spaarrente van 3 procent per jaar, over een periode van tien jaar, scheelt netto opnieuw 32.080 euro. Verder zijn er de rentelasten van de hypotheek van 150 duizend euro, waarbij we uitgaan van een hypotheekrente van 3 procent.

De woonkosten die de ouders betalen zijn in dit voorbeeld wat hoger, te weten 429 euro per maand. En ook in dit voorbeeld moet er vermogensbelasting worden betaald over de tweede woning in box 3, maar daarbij mag de hypotheekschuld van anderhalve ton (geen hypotheekrenteaftrek) in mindering worden gebracht op de woningwaarde.

Verder zijn er nu huurinkomsten van twee keer 350 euro per maand. Omdat het huis fiscaal in box 3 valt hoeft over de feitelijke huurinkomsten geen belasting te worden betaald, aangezien de fiscus rekent met vaste vermogensbelasting van 1,2 procent over de waarde van de woning.

Neem je aan de ene kant de gederfde spaarrente plus de financiële lasten en verreken je dat met de huurinkomsten, dan komen we over een periode van tien jaar op een bedrag van 56.416 euro dat goedgemaakt moet worden via de waardestijging van de woning, om quitte te spelen.

Op een startwaarde van drie ton betekent een waardestijging van ruim 56 duizend euro over tien jaar een rendement van 18,8 procent. Omgerekend op jaarbasis komt dat neer op een benodigde prijsstijging van ongeveer 1,7 procent per jaar.

Het blijft natuurlijk koffiedik kijken hoe huizenprijzen zich ontwikkelen, maar in dit tweede voorbeeld ziet het financiële plaatje er niet extreem riskant uit.

Zelf rekenen

Afhankelijk van hoe je sleutelt met de diverse variabelen, kun je uiteraard andere uitkomsten krijgen bij de rekenvoorbeelden. Wie denkt aan een huis of appartement voor z’n studerende kind, zal dus altijd zelf aan de slag moeten met de plussen en minnen van een tweede woning in een studentenstad.