Verkopers van een huis kunnen zich met clausules in het koopcontract indekken tegen schadeclaims voor verborgen gebreken. Die vrijwaring gaat vrij ver. Krijg jij hier als koper mee te maken, wees dan extra alert. Anders draai je voor alle schade op.
In de meeste koopaktes staat dat de koper het huis koopt ‘in de staat waarin die zich op dat moment bevindt, inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken.’
Na het bezoek naar de notaris komen in principe alle gebreken voor rekening van de koper. Alleen bij ernstige gebreken die een normaal gebruik van de woning in de weg staan, zoals een lekkend dak, kun je de schade verhalen op de verkoper. Het gebrek moet dan wel al voor de overdracht aanwezig zijn geweest.
Voor minder ernstige gebreken is de verkoper alleen nog aansprakelijk als het gebrek er al was voor de overdracht én als de verkoper ervan wist, maar bewust zijn mond heeft gehouden.
Meldingsplicht bij verborgen gebreken
Om de koper te beschermen, heeft de verkopende partij wel een meldingsplicht: hij moet alle gebreken die hij kent melden en vragen van potentiële kopers eerlijk beantwoorden. Behalve technische gebreken vallen hier ook andere zaken onder die invloed kunnen hebben op de waarde van het huis, zoals bijvoorbeeld het recht van overpad.
Die meldingsplicht is echter lastig in te vullen door de verkoper als hij het huis nooit heeft bewoond, omdat hij het huis heeft geërfd of omdat het om een voormalige huurwoning of een beleggingspand gaat.
Ook als het een oud huis is, is het onmogelijk om van alle gebreken op de hoogte te zijn. In de achterliggende decennia is er zoveel aan het huis gesleuteld dat de verkoper onmogelijk alle ins en outs kan kennen.
Bovendien komt ouderdom letterlijk met gebreken. Er kunnen bijvoorbeeld loden leidingen liggen, die aan vervanging toe zijn. Of de fundering kan ongemerkt zijn gaan rotten.
Ouderdoms- en niet-zelfbewoningsclausule
Veel huizenverkopers laten daarom in de koopovereenkomst een clausule opnemen die hen vrijwaart voor latere schadeclaims wegens verborgen gebreken.
Gaat het om een oud gebouw, dan kan een ouderdomsclausule worden opgenomen. Hierin staat dat de koper weet dat sprake is van een oudere woning en dat hij zich realiseert dat hij daarvan niet dezelfde verwachtingen mag hebben als van een nieuwere woning.
Met een niet-zelfbewoningsclausule geeft de verkoper aan dat hij het huis niet zelf heeft bewoond en daarom niet op de hoogte is van de staat van de woning.
Onderzoeksplicht bij kopen huis
Als koper moet je in beide gevallen extra alert zijn, omdat er minder van het huis bekend is dan gebruikelijk. Een ouderdomsclausule vrijwaart de tegenpartij namelijk in beginsel van elke aansprakelijkheid voor verborgen gebreken. Je kunt na de koop alleen nog met succes een schadeclaim indienen, als je kunt bewijzen dat de verkoper voor de deal op de hoogte was van de gebreken. Dat is vaak lastig.
Bovendien geldt een verzwaarde onderzoeksplicht. Als koper word je sowieso geacht te controleren of het huis voldoet aan de verwachtingen. Bij zichtbare gebreken of gebreken die met een beetje inspanning ontdekt hadden kunnen worden, zoals een scheur in de muur of lekkagesporen op het plafond, kun je de verkoper achteraf niet aansprakelijk stellen.
Maar die onderzoeksplicht weegt zwaarder als de verkopende partij niet van alle gebreken op de hoogte kan zijn, omdat het om een oud huis gaat of omdat hij er nooit zelf heeft gewoond.
Dat ondervond de koper van een huis uit 1890, die dit jaar naar de rechter stapte vanwege een kapotte riolering. De verkoper had in de vragenlijst ingevuld dat er geen gebreken waren aan de riolering. In de verkoopovereenkomst werd een ouderdomsclausule opgenomen, waarin onder andere stond:
‘Tenzij verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft staat hij niet in voor o.a. de kwaliteit van de fundering, vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, evt. afwezigheid van enig ongedierte cq schimmels (zoals houtworm, boktor, zwam, etc.) en de eventuele afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht.’
Later stuitte de nieuwe huiseigenaar op grote gebreken aan het riool. De afvoer was structureel verstopt, er waren lekkages en er hing een penetrante stank. Het riool moest volledig worden vervangen.
De koper probeerde de verkoper via de rechter aansprakelijk te stellen, maar hij ving bot.
De rechter erkende dat de verkoper had aangegeven dat er geen gebreken waren aan het riool, maar vond dat dat niet kon worden opgevat als een garantie. Bovendien kon de koper niet aantonen dat de verkoper afwist van de gebreken en deze dus doelbewust had verzwegen.
Verder had de koper niet voldaan aan zijn onderzoeksplicht, die extra zwaar woog omdat de verkoper in de verkoopovereenkomst had aangegeven dat hij niet in stond voor de kwaliteit van het riool. De koper had de rioleringsproblemen waarschijnlijk kunnen ontdekken als hij voor de koop een bouwkundige keuring had laten uitvoeren, maar dat had hij nagelaten.
Is akkoord gaan met zo'n clausule redelijk?
Moet je als koper eigenlijk wel instemmen met een clausule die de verkopende partij in grote mate vrijwaart van toekomstige schadeclaims? Hans André de la Porte, woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis, vindt een niet-zelfbewoningsclausule begrijpelijk. “Als de verkoper bijvoorbeeld het huis erft van een oom en daar nooit heeft gewoond, kent hij de woongeschiedenis niet. Hij kan bijvoorbeeld niet weten of er bijvoorbeeld eerder lekkages zijn geweest. Het is dan niet onredelijk om hiervoor een vrijwaringsclausule op te nemen.’’
Datzelfde geldt volgens hem bij een ouderdomsclausule voor een oude woning. “Je kunt niet van de verkoper van een huis van honderd jaar oud verwachten dat hij precies weet wat vorige bewoners hebben gedaan. Als er bijvoorbeeld in een ver verleden asbest is aangebracht onder de vloer, is het niet redelijk om de verkoper daarvoor aansprakelijk te stellen."
Oneigenlijk gebruik vrijwaringsclausule
Maar André de la Porte merkt dat de ouderdomsclausule ook weleens wordt gebruikt voor nieuwere woningen. “Dan lijkt het erop alsof de verkoper zich wil vrijwaren voor alles wat de koper hem voor de voeten kan werpen. Dat vinden wij een onredelijke beperking en daar moet je als koper dan ook niet mee akkoord gaan.”
Teken je toch, dan kun je nog wel proberen om bij de rechter een beroep te doen op oneigenlijk gebruik van deze zware bepaling. “Een van onze leden had een huis uit de jaren negentig gekocht van de tweede eigenaar. De eerste eigenaar had een badkamer op zolder aangelegd, maar dat was prutswerk. Toen de koper last kreeg van een lekkage, deed de verkoper een beroep op de ouderdomsclausule. Maar de jurist die de koper bijstond wees erop dat de verkoper af wist van de problemen, omdat hij zelf een lekkage had gehad en deze had weggewerkt. Toen koos de verkoper eieren voor zijn geld.”
Bouwkundige keuring is een must
Verder adviseert André de la Porte om altijd een bouwkundige keuring uitvoeren, om te voorkomen dat er lijken uit de kast komen rollen. Bovendien kun je de gebreken die dan aan het licht komen inzetten bij de prijsonderhandelingen.
Laat voor de zekerheid in de model koopovereenkomst opnemen dat je afziet van de koop als de herstelkosten boven een bepaald bedrag uitkomen.
Een bouwkundige keuring is geen waterdichte garantie, erkent André de la Porte. “De bouwtechnisch inspecteur mag bijvoorbeeld geen vloer openbreken om te checken of de balken onder de badkamer nog in orde zijn. Maar hij kan wel checken of er bijvoorbeeld onder de badkamervloer een verhoogde vochtigheid is. Dus zo’n onderzoek helpt wel om een beeld te krijgen van waar je aan begint.”
