Iedereen die nu een huis zoekt, weet dat het op veel plekken in het land ellebogenwerk is op de woningmarkt. Staat een huis te koop, dan moet je snel toeslaan. Om kans te maken, is het dan verleidelijk om een bod te doen zonder ontbindende voorwaarden.
Wie een huis vindt, doet een bod en tekent daarna wellicht een voorlopige koopovereenkomst. Daarna moet je meestal de financiering nog rond krijgen.
Ook weet je op het moment van bieden nog niet in welke staat de woning verkeert. Of je moet zelf nog een woning verkopen voordat je kunt verhuizen.
Je kunt dan bieden onder ontbindende voorwaarden die in de voorlopige koopovereenkomst worden opgenomen. Deze gelden voor een bepaalde termijn waarin je de tijd hebt om een hypotheek te regelen, om de woning te onderwerpen aan een bouwkundige keuring en eventueel je eigen woning te verkopen.
De termijn van het voorbehoud komt bovenop de wettelijke bedenktijd van drie dagen die na het tekenen van de voorlopige koopovereenkomst geldt.
(klik voor uitvergroting)
Sluit je een voorlopige overeenkomst af zónder deze voorbehouden, dan kan dat je veel geld kosten. Als je om een of andere reden van de koop afziet, betaal je alsnog 10 procent van de koopsom. Met andere woorden: je hebt géén nieuw huis en bent toch duizenden euro's armer.
Om die reden is het bijna logisch om wel onder ontbindende voorwaarden te bieden, maar die vlieger gaat voor velen niet op.
Ontbindende voorwaarden bij kopen huis
Al in 2012, toen de huizenmarkt nog in een diep dal zat en kopers keus zat hadden, had een kwart van de huizenkopers geen ontbindende voorwaarden opgenomen in de voorlopige koopovereenkomst, zo bleek uit onderzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken onder vijfduizend huiseigenaren.
Vanwege het financiële risico dat kopen zonder voorbehouden met zich meebrengt, heeft het ministerie samen met de woningbranche afgesproken dat het voorbehoud van financiering en de bouwkundige keuring standaard in het modelkoopcontract wordt opgenomen.
"Maar we hebben het idee dat de voorwaarden vaak worden doorgestreept", zegt Hans André La Porte van Vereniging Eigen Huis. "Ontbindende voorwaarden moeten je gegund worden door de verkoper. In veel gevallen wil die geen onzekere periode tegemoet gaan en kiest deze voor een koper zonder voorbehouden."
Dit komt vooral voor in grote steden in de Randstad waar de woningmarkt flink overspannen is en kopers elkaar verdringen. "In kleinere gemeenten en in de provincie is de woningmarkt iets rustiger. Daar worden de voorbehouden wel gegund en krijgt de koper de weken die hij nodig heeft om de financiering rond te krijgen."
Laten we de belangrijkste ontbindende voorwaarden eens onder de loep om te zien welke risico's deze kunnen ondervangen.
Voorbehoud van financiering
Het voorbehoud van financiering is misschien wel de belangrijkste ontbindende voorwaarde die je kunt opnemen in de voorlopige koopovereenkomst. Wanneer je die tekent, moet je in veel gevallen de hypotheek nog rond krijgen.
Met dit voorbehoud kun je onder de koop uitkomen als de bank je onverhoopt geen geld verstrekt voor de woning. Hierbij moet je wel één of twee afwijzingen van geldverstrekkers overleggen. Wil je per se een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan moet je dit in de bepaling opnemen.
(klik voor uitvergroting)
Het voorbehoud van financiering geldt meestal voor de duur van zes tot acht weken. Houd de termijn van het financieringsvoorbehoud goed in de gaten. Een hypotheek afsluiten, van aanvraag tot definitief akkoord, kan vier tot acht weken duren.
Je kunt tot op de dag voordat de termijn verloopt, de ontbindende voorwaarden verlengen. Maar beter is het om tien dagen van tevoren bij je hypotheekadviseur of geldverstrekker na te gaan of de hypotheek op tijd rondkomt, zodat je de verkoper tijdig kan waarschuwen. Ben je met de verkoper een nieuwe einddatum overeengekomen, bevestig die dan schriftelijk.
Houd er rekening mee dat verschillende zaken de hypotheekaanvraag kunnen vertragen: je hebt documenten niet goed aangeleverd, de verzekeraar eist een medisch onderzoek voor de overlijdensrisicoverzekering of intermediairs en geldverstrekkers moeten veel aanvragen verwerken. Het einde van het jaar is doorgaans een drukke periode omdat in het nieuwe jaar de hypotheekregels veranderen.
Overigens zijn de regels voor de maximale hypotheek volgens Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis zo duidelijk dat je al een hoop te weten kunt komen vóórdat je gaat bieden op een huis.
Krijg je de financiering niet rond, dan kun je onder de koopovereenkomst uitkomen als je dit binnen de termijn aangeeft. Let wel, je moet een beroep op financieringsvoorbehoud goed kunnen onderbouwen met een of meerdere afwijzingen van geldverstrekkers, die op grond van een correcte aanvraag zijn gedaan.
Bouwkundig voorbehoud
Je hebt met een horde andere huizenzoekers een huis bezichtigd en hebt een winnend bod uitgebracht. Hartstikke leuk, maar je weet niet welke verborgen gebreken het optrekje heeft. Om te voorkomen dat je een kat in de zak koopt, kun je een voorlopige koopovereenkomst afsluiten met een bouwkundig voorbehoud.
In de model koopovereenkomst spreek je met de verkoper een bedrag af wat het herstellen van achterstallig onderhoud en gebreken mag kosten, bijvoorbeeld 5000 euro. Het gaat hierbij om zaken die noodzakelijk zijn om direct te herstellen.
Blijkt uit het bouwkundig rapport dat de kosten voor herstel hoger zijn dan het afgesproken bedrag, dan kun je de overeenkomst ontbinden. Dit kan ook als de bouwkundige specialistisch onderzoek aanbeveelt, bijvoorbeeld bij een vermoeden van asbest. Doe je een beroep op het bouwkundig voorbehoud, dan moet je het bouwkundig rapport overleggen.
(klik voor uitvergroting)
Overigens zijn er wel mogelijkheden om de woning te checken zonder bouwkundig voorbehoud. Je kunt bijvoorbeeld de woning aan een keuring te onderwerpen vóórdat je de voorlopige koopovereenkomst tekent. Daarmee loop je wel het risico dat de woning ondertussen naar een ander gaat. Het is ook mogelijk om de keuring uit te laten voeren binnen de drie dagen wettelijke bedenktijd na het tekenen van de voorlopige koopovereenkomst.
Het kan zijn dat je van een bouwkundig voorbehoud afziet, omdat de verkoper jou dat niet gunt of omdat je het zelf niet nodig vindt. In dat geval moet je zelf je ogen én je neus open houden tijdens de bezichtiging, zei bouwkundige Fred Tokkie eerder tegen Business Insider. "Is er een luik naar de kruipruimte? Steek je neus erin. Ruik je champignons? Dan is er negen van de tien keer een vochtprobleem."
Volgens Tokkie moet je áltijd vragen naar de fundering, het dak, de kruipruimte, de kozijnen en de gevel. Daar zitten de duurste gebreken. Lekkend dak: 6000 euro.
Voorbehoud van verkoop eigen woning
Je hebt je droomhuis gevonden maar moet je huidige woning nog verkopen. In dat geval kun je de voorlopige koopovereenkomst afsluiten onder voorbehoud van verkoop eigen woning. Hiermee maak je de koop van het nieuwe huis afhankelijk van de verkoop van je huidige woning.
In de NVM No Risk-clausule die voor deze ontbindende voorwaarde vaak wordt gebruikt, geldt dat de verkoper het huis aan een andere koper mag gunnen zolang jij niet overgaat tot koop. Als de verkoper inderdaad een nieuwe koper vindt, dan moet hij jou voor de keuze stellen: of je laat de transactie doorgaan zonder dat je huidige woning is verkocht, of je ontbindt de voorlopige overeenkomst.
Ga je door met de koop dan moet je de overeenkomst binnen twee werkdagen onvoorwaardelijk maken. Je neemt dan afstand van de ontbindende voorwaarden. Maak je geen keuze of kies je voor ontbinden, dan gaat dit huis aan je neus voorbij en kan de verkoper zakendoen met de nieuwe koper.
Over de termijn van dit voorbehoud moeten jij en de verkoper afspraken maken. Volgens de makelaarsvereniging NVM is 6 maanden niet ongebruikelijk.
Geen voorbehoud kan 10 procent van de koopsom kosten
Zoals gezegd is het in de huidige krappe huizenmarkt maar de vraag of verkopers jou ontbindende voorwaarden gunnen. Wil je de koop dan toch doorzetten, bedenk dan dat dit 10 procent van de koopsom kan kosten.
Dit bedrag is een waarborgsom die de verkoper beschermt tegen kopers die op het laatste moment van de koop afzien, een soort aanbetaling die door de notaris wordt beheerd totdat de koop rond is. Omdat de meeste mensen dit bedrag niet in hun achterzak hebben, wordt de waarborgsom vaak geregeld via een bankgarantie.
De bank staat dan garant voor betaling van de waarborgsom als jij deze uiteindelijk niet betaalt. Meestal rekenen banken hiervoor 1 procent van de waarborgsom. Dat maakt het goedkoper om de waarborgsom wel zelf op te hoesten.
Zie je af van de koop zonder ontbindende voorwaarden, dan gaat de waarborgsom naar de verkoper en ben je de aanbetaling dus kwijt. Heeft de bank een garantie afgegeven, dan heb je een schuld bij de bank die je op de een of andere manier zult moeten terugbetalen.
