Je bent op zoek naar een huis en speurend op huizensites heb je echt iets moois gevonden. De foto’s spreken je aan, het lijkt echt leuk en de locatie is goed. Dit huis kopen? Voor je tot actie overgaat moet je je toch afvragen: is de prijs die de verkoper vraagt wel realistisch?
Wat zijn signalen dat je mogelijk te veel betaalt voor een woning en hoe voorkom je dat?
Hoewel de Nederlandse huizenmarkt iets lijkt af te koelen, is het voor veel kopers – zeker als je starter bent op de woningmarkt – nog altijd lastig om aan een betaalbare koopwoning te komen.
Business Insider zet 5 signalen op een rij die je in de gaten moet houden, om te weten wat een redelijke prijs is voor een huis.
Signaal 1: vraagprijs wijkt af gerealiseerde prijzen in de buurt
Je kan verliefd worden op een huis. Het ziet er goed uit en je wil nu onderhand echt graag iets kopen. Je hebt misschien je huiswerk al gedaan en gecheckt wat je maximaal aan hypotheek kan krijgen.
Nu zie je een huis dat binnen je prijsklasse valt en ogenschijnlijk helemaal naar je zin is. In de buurt staan diverse huizen te koop, allemaal rond deze vraagprijs, maar dit huis is echt het leukste.
Staat je echter niet blind op de vraagprijzen of wat je zou kunnen betalen voor een huis. Een vraagprijs hoeft niet realistisch te zijn. Het is een bekende valkuil, zeker als je een huis zoekt buiten de regio of de wijk waar je vertrouwd bent.
Probeer een gevoel te krijgen voor het echte prijsniveau. Kijk zeker niet alleen naar vraagprijzen. Kijk liever naar wat recent is betaald voor vergelijkbare huizen in de buurt van het huis dat je op het oog hebt.
Recente verkoopprijzen van huizen checken
Om verkoopprijzen in een buurt te achterhalen zijn er diverse hulpmiddelen. Via het Kadaster kun je bijvoorbeeld nakijken wat recente verkoopprijzen waren van woningen in de buurt. De betaalde prijzen van goed vergelijkbare huizen zeggen meer dan de vraagprijzen. Voor een paar euro heb je een staatje van huizen in een bepaald postcodegebied, met de verkoopdatum en de verkoopprijs. Je ziet bovendien hoeveel vierkante meter grond er bij de woning zit.
Via het Woz-waardeloket kun je per postcode gratis checken wat de Woz-waarde van woningen is. Dat is een indicatie van de waarde die de overheid gebruikt voor de berekening van diverse belastingen.
De Woz-waarde kan flink afwijken van recente verkoopprijzen, zeker als er recent flinke prijsstijgingen zijn geweest. Maar toch, als de Woz-waarde zeer fors onder de vraagprijs ligt, dan is er vast iets aan de hand.
Daarnaast kun je uiteraard een ervaren taxateur een aankooptaxatie laten maken.
Signaal 2: Het huis staat al heel lang op de markt
Bij diverse huizensites kun je zien hoelang een huis al te koop staat. Als het echt zeer lang te koop staat, is dat een veeg teken. Het huis is waarschijnlijk gewoon te duur in de markt gezet.
Je kan jezelf eens afvragen, wat zien andere marktpartijen wel wat ik niet zie? Het kan inderdaad zo zijn dat de vraagprijs uit de pas loopt met de gangbare marktprijzen, dat verkopers hoog inzetten.
Maar er kunnen ook plannen zijn voor de directe omgeving van het huis die de plek minder aantrekkelijk maken. Iets om uit te zoeken dus.
Signaal 3: prijs opvallend laag
Ook een uitzonderlijk lage prijs kan paradoxaal genoeg een signaal zijn dat de prijs van een huis toch hoog is. Goedkoop kan duurkoop zijn, ook bij een huis.
Misschien meldt de makelaar dat het huis nog 'veel authentieke details' heeft, of dat het 'echt iets voor een ervaren klusser is'. Vraag jezelf af of er verborgen onderhoud zou kunnen zijn. Zijn er funderingsproblemen bekend in de buurt?
Onderzoek dus de bouwkundige staat van de woning. Zeker in oudere wijken of bij oudere huizen is dat aan te raden. Maak een inschatting van de kosten die je moet maken om het huis weer in goede staat te krijgen.
Een ogenschijnlijk lage prijs kan ook iets anders betekenen. Misschien koop je alleen het huis en niet de grond waar het huis op staat en er is sprake van periodieke bijkomende kosten, de zogenaamde 'erfpacht'. Je huurt als het ware de grond. Hoe die erfpacht zich ontwikkelt heb je niet in de hand.
Wat ook kan spelen is dat er bijzondere gebruiksvoorwaarden gelden. Dat speelt natuurlijk voor recreatiewoningen die niet voor permanent gebruik bedoeld zijn. De gemeentelijke regels spelen dan een belangrijke rol.
Signaal 4: je hebt haast om snel te verhuizen naar die ene wijk
Je hebt ook een intern signaal dat erop kan wijzen dat je het risico loopt te veel te gaan betalen. Dat signaal is haast.
Vanwege een nieuwe baan in een mooie stad wil je snel verhuizen. Hoe lekker zou het zijn om meteen dichtbij je werk te wonen?
Door haast kun je de neiging hebben een aantal stappen over te slaan. Je hebt een huis of appartement op het oog en maakt een afspraak. De makelaar wijst erop dat er meerdere geïnteresseerden zijn. Je kijkt één keer snel, denkt dit is'm en doet snel een bod. Het kan een dure aanpak zijn.
Je maakt een afspraak voor bezichtiging en ziet een huis op één moment. Dat tijdstip is mogelijk slim gekozen door de verkoper of makelaar. Zou er 's avonds geluidsoverlast kunnen zijn van horeca, buren of verkeer? Hoe ligt de woning? Krijgt die op andere tijdstippen op de dag ook voldoende zon?
Andere vragen waar je uit ongeduld misschien niet over na wilt denken: hoe staat het eigenlijk met de bestemmingsplannen? Komt er op dat mooie grasveld tegenover het huis binnenkort een torenflat? Of staat er naast de tuin straks een industriepark of een nieuwe afrit.
Probeer je ongeduld dus te beteugelen en doe als je haast hebt toch een paar stappen terug met wat meer onderzoek.
Signaal 5: de verkopers willen graag weg
Ga in gesprek met de verkopers van het huis. Wat is de echte reden voor de verkoop? Het kan je extra informatie geven over de mindere kanten van het huis. Waren er klussen of projecten waar zij geen zin meer in hadden? Was er ruzie met de buren of waren die luidruchtig?
Als je doorpraat en hoort dat de verkopers al een ander huis hebben gekocht versterk je mogelijk je onderhandelingspositie. Wanneer is de oplevering van dat huis? Hebben ze haast om dit huis te verkopen? Hier kan haast in je voordeel werken.
Huis kopen: voorbehouden in koopovereenkomst
Een goede manier om je in te dekken tegen duurkoop is het inbouwen van voorbehouden in de koopovereenkomst.
Zo kun je in een koopovereenkomst laten opnemen dat de verkoop niet doorgaat als er - kostbare - tegenvallers te verwachten zijn. Je neemt bijvoorbeeld een voorbehoud op over de bouwtechnische staat of over gebreken van de woning.
Op zich is een bouwtechnische keuring vrijwel altijd een goed idee. Je weet dan wat je koopt. Je kunt in het koopcontract opnemen dat je de mogelijkheid hebt af te zien van de koop als er bouwkundige problemen zijn. Dus als de resultaten van de keuring tegenvallen, kun je onder de koop uit. Je spreekt wel af wat je dan bedoelt met tegenvallende resultaten. Bijvoorbeeld dat de kosten van het oplossen van de problemen meer dan 10.000 euro zijn.
Een voorbehoud financiering bij het afsluiten van de hypotheek is ook slim. Daarin staat dat de koop niet doorgaat als je niet een bepaald bedrag vóór een bepaalde datum als lening voor aankoop van de woning kan krijgen. Je kan zelfs opnemen wat je maximale jaarlijkse hypotheeklasten mogen zijn.
De financiering heeft ook een verband met de waarde van je huis. Een bank zal ook een taxatierapport van het huis willen zien en niet onbeperkt willen financieren. De voorbehouden bieden je mogelijk een ontsnappingsroute, als je je teveel hebt laten meeslepen.
