De afschaffing van de studiefinanciering leidde even tot een dip in het aantal inschrijvingen voor het hoger onderwijs, maar inmiddels maakt weer een groeiend aantal jongeren de gang naar het hbo of de universiteit.
Wel kiezen meer studenten ervoor om thuis te blijven wonen dan vroeger.
Gun je je kind een studentenleven en heb je wat geld achter de hand, dan kan het interessant zijn om een appartement voor je kind te kopen en de overige kamers te verhuren aan andere studenten. Ook als je een kamer in je huis over hebt, kun je overwegen deze te verhuren, voor wat extra bijverdiensten.
Er zijn wel wat zaken waar je op moet letten. De belangrijkste financiële hobbels op een rij.
Hobbel 1: de hypotheekverstrekker
Betaal je het appartement volledig uit eigen zak, dan heb je de vrije hand. Maar heb je een lening nodig, dan kun je stuiten op de nodige beperkingen. In bijna elke hypotheekakte is de bepaling opgenomen dat verhuur van je woning is verboden zolang er nog een hypotheek op rust.
"Een woning die wordt verhuurd, is voor een bank risicovoller", licht Martin Hagedoorn, productmanager bij De Hypotheekshop toe. "Stel dat het appartement vanwege een betalingsachterstand gedwongen moet worden verkocht, dan brengt een huis met huurders minder op dan een lege woning, omdat huurders huurbescherming genieten en niet zomaar uit de woning kunnen worden gezet."
Een van de manieren om toch een appartement te kunnen financieren, is de hypotheek op je eigen huis te verhogen. Dit is mogelijk bij voldoende overwaarde en een inkomen dat ruimte biedt voor een hoger leenbedrag.
Maar volgens Hagedoorn hebben geldverstrekkers deze optie de laatste jaren moeilijker gemaakt. "Ze toetsen sowieso zwaarder op inkomen. Ook stellen ze vaak strengere voorwaarden, zoals de eis dat je die extra hypotheek al in vijftien jaar aflost in plaats van dertig jaar. Een aantal geldverstrekkers staat echter een ander bestedingsdoel dan voor de eigen woning niet toe."
Een tweede optie is een hypotheek vestigen op het appartement, maar de keuze is volgens Hagedoorn beperkt omdat maar heel weinig geldverstrekkers deze mogelijkheid aanbieden. Zij stellen bovendien zwaardere eisen dan bij een hypotheek op een woning waar je zelf intrekt.
"De hypotheekrente is hoger omdat er een renteopslag op zit. Ook gelden er soms hoge inkomenseisen en moet je veel eigen geld inbrengen. Bij het vaststellen van het leenbedrag gaan banken uit van de waarde in verhuurde staat, die altijd lager is dan de normale marktwaarde. Van de woningwaarde kun je dan uiteindelijk hooguit 50 tot 75 procent lenen. De rest moet je zelf bijleggen. Ook worden soms voorwaarden gesteld aan de verhuur. Je mag dan bijvoorbeeld uitsluitend kamers verhuren aan familie in de eerste en tweede graad, waardoor er geen vrienden van je kind kunnen huren. Of er gelden eisen aan de minimale duur van een huurcontract, bijvoorbeeld een jaar. Standaard dienen huurders een ontruimingsverklaring te tekenen."
Hobbel 2: de fiscus
Lukt het om een hypotheek af te sluiten, dan moet je er nog rekening mee houden dat je de hypotheekrente niet kunt aftrekken voor de inkomstenbelasting. Het appartement wordt door de Belastingdienst namelijk beschouwd als een tweede woning. Dit betekent dat je over de marktwaarde vermogensbelasting moet betalen in box 3. Hier mag je wel de hypotheekschuld vanaf trekken. De huur die je ontvangt hoef je niet op te geven.
Verhuur je een kamer in je eigen huis, dan gelden er andere fiscale regels. Als de huuropbrengsten onder een bepaalde grens liggen, hoef je hierover geen belasting te betalen en mag je de hypotheekrente gewoon blijven aftrekken.
Dit jaar bedraagt de vrijstelling 5.164 euro. Hieronder vallen naast de huur ook andere vergoedingen die met de verhuur te maken hebben, zoals energiekosten. Een andere voorwaarde om voor deze tegemoetkoming in aanmerking te komen, is dat je de kamer voor langere tijd verhuurt. Verhuur via Airbnb valt daar dus niet onder.
Liggen de huuropbrengsten boven de grens, dan verhuist het deel van je huis dat je verhuurt van box 1 naar box 3. Dit betekent dat je hierover geen renteaftrek meer geniet en dat je over de waarde van de kamer (na aftrek van een eventuele hypotheekschuld die daarop rust) vermogensbelasting bent verschuldigd.
Hobbel 3: de huurprijs
Ligt de huurprijs onder de liberalisatiegrens van 710,68 euro, dan ben je gebonden aan het wettelijke puntensysteem en daarmee aan een maximum huurprijs.
Spreek je een huurprijs af die hoger is dan volgens het puntensysteem is toegestaan, dan kan de huurder met succes een huurverlaging aanvechten bij de Huurcommissie, waarschuwt Kim Kroon, advocaat bij Van Till advocaten in Amsterdam.
Hoeveel huur je mag vragen op basis van het puntensysteem, hangt onder andere af van de kwaliteit van de woning, het type woonruimte en het vloeroppervlak. Hier vind je meer informatie over de puntentelling bij een kamer en een zelfstandige woning.
Ligt de afgesproken huurprijs boven de liberalisatiegrens, dan heb je wel de vrijheid om zelf een prijs te bepalen.
Boven op de huur mag je nog wel servicekosten in rekening brengen, voor bijvoorbeeld water en energie. Maar hier mag je geen winst op maken.
Ook is het toegestaan om de huurder een waarborgsom te laten betalen, om je in te dekken tegen eventuele schade of een huurachterstand. Dit bedrag moet wel redelijk zijn. Volgens de rechter is dit maximaal drie maanden kale huur. Als de huurder de woning zonder beschadigingen oplevert, moet je deze borg uiteraard terugstorten.
Hobbel 4: huurbescherming
Een huurder geniet huurbescherming, waardoor je hem niet zomaar op straat kunt zetten. Wil je de huur opzeggen, dan moet je hiervoor een wettelijke reden hebben, bijvoorbeeld omdat de huurder overlast veroorzaakt of een forse betalingsachterstand heeft. Of omdat je de woning dringend nodig hebt voor eigen gebruik en de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.
Gaat de huurder hier niet mee akkoord, dan rest een gang naar de rechter.
Je bent verplicht de opzegging schriftelijk te doen, minimaal drie maanden van tevoren. Voor elk jaar dat de student je woning huurt, komt daar nog een maand bij, tot een maximum van zes maanden.
In de opzeggingsbrief moet je de reden van je besluit vermelden. Laat je dat na, dan is deze niet rechtsgeldig.
Verhuur je een kamer in je eigen huis, dan geniet de huurder minder bescherming. De eerste negen maanden van de huurovereenkomst geldt namelijk als proefperiode. Binnen deze termijn mag je de huur opzeggen zonder bijzondere reden.
Hobbel 5: de huurder
Wil je je huis niet te lang verhuren, dan kun je een huurcontract voor bepaalde tijd opstellen. Maar hiervoor gelden wel strikte voorwaarden, waarschuwt advocaat Kroon. "Zo bedraagt de maximale huurperiode twee jaar voor zelfstandige woningen en vijf jaar voor onzelfstandige woningen (kamers) en mag je deze termijn niet verlengen."
Ook moet onder andere zwart op wit staan dat het contract voor bepaalde tijd is aangegaan en moet je een tot drie maanden voor de termijn verstrijkt een officiële aanzegging doen over de beëindiging van de huurovereenkomst, aldus Kroon.
Een andere optie is om in het huurcontract op te nemen dat het appartement specifiek is bedoeld voor studenten en dat de huurder er alleen gedurende zijn studie mag huren. "Dit moet wel expliciet in het contract staan. Anders is die afspraak niet rechtsgeldig. Ook moet in het contract zijn bepaald dat de woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een student zal worden verhuurd."
Als verhuurder heb je uiteraard ook verplichtingen. Zo moet je de woonruimte in goede staat van onderhoud aan de huurder aanbieden en alle noodzakelijke reparaties uitvoeren.
Onderverhuren
Sommige studenten willen hun kamer graag onderverhuren als ze bijvoorbeeld in een andere stad stage gaan lopen. Volgens Kroon is dit wettelijk niet toegestaan zonder toestemming van de verhuurder.
"Als het toch gebeurt, heb je als verhuurder een goede grond om de overeenkomst te beëindigen", meent Kroon. "Of de rechter hierin meegaat, hangt onder andere af van de duur van de periode van onderhuur en het geld dat de student ermee heeft verdiend."
Kroon adviseert om ter preventie in het huurcontract een bepaling op te nemen dat bij niet-toegestane onderhuur een boete wordt geheven van bijvoorbeeld 500 euro. Verder raadt ze aan om als verhuurder af en toe poolshoogte te nemen, om er zeker van te zijn dat de woning niet wordt onderverhuurd.
Samenwonen
Samenwonen is volgens de jurist lastig om te verbieden, omdat een huurder de vrijheid heeft om logés uit te nodigen. "Je kunt dit wel in een bepaling in het huurcontract verbieden, maar ik vrees dat het geen stand houdt bij de rechter."
Op de website van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) vind je modelcontracten. Deze kun je als basis gebruiken voor je huurcontract. Wil je zeker weten dat alles goed is dichtgetimmerd, dan kun je een advocaat die is gespecialiseerd in vastgoedrecht vragen om het document te checken voor je er je handtekening onder zet.
Hobbel 6: de vereniging van eigenaars
Koop je een appartement, dan ben je verplicht lid van een vereniging van eigenaars (VvE). In principe mag je je appartement gewoon verhuren, tenzij de splitsingsakte dit verbiedt. Soms staat in de splitsingsakte de bepaling opgenomen dat verhuur alleen is toegestaan als de VvE daarvoor toestemming geeft. Krijg je geen groen licht, dan kun je de kantonrechter vragen om een oordeel te vellen.
Er bestaan ook splitsingsakten met beperkende voorwaarden, bijvoorbeeld dat de woning alleen aan senioren mag worden verhuurd. Wil je een appartement kopen met het oog op verhuur, lees dan de splitsingsakte goed door voor je een bod uitbrengt.
Kroon adviseert met klem om de huurder een gebruikersverklaring te laten ondertekenen, waarin hij belooft zich te houden aan de bepalingen in de splitsingsakte, het huishoudelijk reglement en de besluiten van de vergadering van eigenaren. Heb je meerdere huurders, dan moet elke huurder separaat zo'n verklaring ondertekenen. In veel splitsingsaktes is dit verplicht.
Voor de VvE is dit belangrijk, omdat zij er dan van verzekerd is dat alle regels worden nageleefd. Bovendien is de vereniging zo op de hoogte wie er in het appartementencomplex woont.
Kun je zo'n verklaring niet overhandigen, dan kan de VvE een boete opleggen.
Hobbel 7: de gemeente
Gemeenten kunnen aanvullende voorwaarden stellen aan verhuurders. Zo kan er een minimum huuroppervlak gelden of een grens zitten aan het aantal huurders. Soms mag je alleen verhuren aan huurders met een huisvestingsvergunning, op straffe van een flinke boete. Informeer hiernaar bij je gemeente.
Je kunt de verhuur zelf regelen, maar ook gebruik maken van een stichting voor studentenhuisvesting. De ervaringen van Kroon met dergelijke organisaties zijn wisselend. "Ze kunnen een deel van de administratie uit handen nemen, maar brengen wel kosten in rekening. Informeer goed hoeveel je moet betalen en wat je daarvoor terug krijgt, voor je met zo'n organisatie in zee gaat."
Verder adviseert Kroon om met twee of drie organisaties contact op te nemen en dan de prijs uit te onderhandelen.
