Bij het vergelijken van hypotheekrentes is het van belang om naar de rentevaste periode te kijken, want de rente kan hoger of lager uitvallen, afhankelijk van of die 1 jaar, 5 jaar, 10 jaar of langer vaststaat. Maar dat is niet het enige. De hypotheekrente kan ook verschillen afhankelijk van het soort hypotheek dat je hebt.

Annuïtaire en lineaire hypotheken vormen hierbij het ijkpunt. Voor andere hypotheekvormen rekenen de meeste geldverstrekkers een rente-opslag ten opzichte van een vergelijkbare rente voor een annuïtaire of lineaire hypotheek.

Heb je bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek of een nog lopende spaarhypotheek of bankspaarhypotheek, dan kan de rente hoger uitvallen. De verschillen per geldverstrekker kunnen groot zijn.

Dat geldverstrekkers rente-opslagen hanteren, heeft te maken met het feit dat de ene hypotheekvorm meer risico met zich meebrengt dan de andere. De annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek zijn hypotheekvormen waarbij je de lening binnen 30 jaar aflost met maandelijkse betalingen. De maandlasten bestaan uit een deel rente en een deel aflossing. Dit zijn ook de hypotheken waarbij je recht hebt op hypotheekrenteaftrek.

De hypotheekrenteaftrek geldt bijvoorbeeld niet als je een nieuwe, risicovollere aflossingsvrije hypotheek afsluit. Hierbij bestaan de maandlasten alleen uit rente. Aflossen doe je met verkoop van de woning of aan het einde van de looptijd met spaargeld, of je financiert de woning met een nieuwe hypotheek.

Kortom: als er gedurende de looptijd betalingsproblemen ontstaan en de woning gedwongen moet worden verkocht, dan is de eventuele restschuld van de annuïtaire hypotheek kleiner dan het hypotheekbedrag dat aan het begin van de looptijd werd afgesloten. Terwijl de aflossingsvrije lening in principe nog uit het volledige afgesloten hypotheekbedrag bestaat.

Om die reden is er voor aflossingsvrije hypotheken bij de meeste geldverstrekkers en rente-opslag ten opzichte van annuïtaire en lineaire hypotheken.

Risico-opslag hypotheekrente

Goed om te weten: ook om andere redenen hanteren geldverstrekkers rente-opslagen. Zo is ook van belang hoeveel je leent ten opzichte van de marktwaarde van de woning (loan to value) en of je verzekerd bent tegen een restschuld met een NHG-verzekering.

Sluit je een hypotheek annuïtaire of lineaire hypotheek af zonder NHG-verzekering, dan gelden daarvoor ook rente-opslagen. Omdat ze een hoger risico met zich meebrengen dan een hypotheek zonder NHG.

De NHG geldt als vangnet. Kom je in betalingsproblemen door arbeidsongeschiktheid, een scheiding of overlijden en ontstaat na verkoop van de woning een restschuld, dan wordt die uit de NHG-pot betaald. Het risico voor de bank is dus relatief laag en daarom gelden voor annuïtaire of lineaire hypotheken met NHG-verzekering in principe dus géén rente-opslagen.

Verschil rente-opslag bij aflossingsvrije hypotheken

Financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep heeft in zijn nieuwsbrief van deze week de gemiddelde rente-opslagen onder de loep genomen.

De gemiddelde rente-opslag voor aflossingsvrije hypotheken met een rentevaste periode van 10 jaar is 0,11-procentpunt voor NHG-hypotheken. Dit is dus wat je extra betaalt ten opzichte van de rente van een annuïtaire of lineaire NHG-hypotheek.

Voor aflossingsvrije hypotheken waarbij 100 procent van de marktwaarde wordt geleend, is de gemiddelde rente-opslag 0,14 procentpunt (voor nieuwe hypotheken mag overigens vaak maximaal 50 procent van de marktwaarde aflossingsvrij worden geleend).

Maar Van Bruggen benadrukt dat dit om gemiddelden gaat en dat er behoorlijke verschillen tussen geldverstrekkers zijn. Zo rekenen enkele geldverstrekkers helemaal geen rente-opslag voor aflossingsvrije hypotheken, maar er zijn ook aanbieders die 0,2 procentpunt, 0,3 procentpunt of zelfs 0,55 procentpunt rente-opslag rekenen.

Het is daarom goed om de rentes van verschillende geldverstrekkers te bekijken, als je een gedeeltelijke of volledige aflossingsvrije hypotheek hebt, of een andere oude hypotheekvorm. Dat is vooral relevant als je aan het einde van de rentevaste periode zit, of een andere woning koopt en de hypotheek wilt oversluiten.

Wellicht biedt een andere geldverstrekker gunstigere rentes, waarbij je uiteraard naar je hele hypotheek moet kijken en dus ook andere hypotheekdelen moet meenemen in de berekening.

In vergelijking met zes jaar geleden ziet Van Bruggen twee ontwikkelingen, als je naar de gemiddelde rente-opslagen kijkt.

  • Er zijn meer geldverstrekkers die een rente-opslag hanteren bij aflossingsvrije hypotheken. In 2018 hanteerde 45 procent geen rente-opslag bij aflossingsvrije hypotheken, dat percentage is gedaald naar 17 procent.
  • De verschillen tussen de rente-opslagen van geldverstrekkers zijn kleiner geworden. Dat geldt al helemaal voor hypotheken met een rentevaste periode van 20 jaar. Banken hanteren nog steeds een iets hogere rente-opslag dan andere geldverstrekkers. Wel zijn de rente-opslagen van banken iets lager dan in 2018

Ook rente-opslag voor spaarhypotheek

In het begin van dit artikel noemden we ook al de rente-opslagen bij spaarhypotheken en bankspaarhypotheken, terwijl het eigenlijk vreemd is dat hierbij rente-opslagen gelden.

De spaarhypotheek en bankspaarhypotheek zijn oude hypotheekvormen die je niet meer kunt afsluiten, maar die een deel van de huiseigenaren nog heeft lopen. Hierbij geldt ook het recht op de hypotheekrenteaftrek nog.

De rente-opslagen gelden vaak ook voor deze hypotheken, merkt Van Bruggen op.

De vraag is waarom. Het principe bij deze hypotheken is dat je gedurende de looptijd niet aflost, zoals bij een aflossingsvrije hypotheek. Maar het verschil is dat je ondertussen wel het hypotheekbedrag automatisch spaart, door maandelijks premie in te leggen (spaarhypotheek) of geld op een geblokkeerde rekening te storten (bankspaarhypotheek).

Met de inleg en de rente die je erover ontvangt, heb je aan het einde van de looptijd het hypotheekbedrag bij elkaar gespaard om de volledige lening mee af te lossen.

Kom je in de situatie dat je de hypotheek niet meer kunt betalen, dan kan het bedrag dat je tot dan toe hebt opgebouwd verrekend worden met de hypotheek. Dat is de dezelfde restschuldsituatie als bij een annuïteitenhypotheek, die niet heel risicovol is, stelt Van Bruggen. Een rente-opslag vanwege het risico is dan dus niet nodig.

Belastingbetaler draait op voor hogere marge geldverstrekker

Huiseigenaren met een spaarhypotheek of bankspaarhypotheek zul je er niet over horen morren. De hypotheek loopt al lang en de hogere rente heeft weinig effect op hun netto maandlasten. Een hogere rente betekent een lagere spaarpremie, wat gunstig kan zijn omdat de hypotheekrente wel fiscaal aftrekbaar is en de spaarpremie niet. De netto maandlast kan zelfs licht dalen bij een iets hogere rente.

Het is dus vooral de belastingbetaler die via de hypotheekrenteaftrek deze hogere marge uit onnodige rente-opslagen voor (bank)spaarhypotheken betaalt. Immers, huiseigenaren betalen een hogere rente en kunnen daarmee ook meer hypotheekrente aftrekken.

Volgens Van Bruggen maken sommige geldverstrekkers het wel heel bont. Ze rekenen zelfs een hogere rente voor spaarhypotheken en bankspaarhypotheken, dan voor een risicovollere aflossingsvrije hypotheek.

LEES OOK: Groter bedrag extra aflossen op je hypotheek? Mogelijk kan dat boetevrij, als je de afgelopen 10 jaar de hypotheekrente hebt vastgelegd