Stel je dochter of zoon gaat studeren in een Nederlandse studentenstad. Je hebt als ouders spaargeld waarop je nauwelijks rente ontvangt en wil twee dingen: wat extra rendement en je kind op weg helpen.
Rijke ouders die daar midden jaren 90 over dachten lukte het toen nog wel voor 200.000 gulden (90.000 euro) een huisje of appartement te kopen in studentensteden als Groningen, Rotterdam, Maastricht, Utrecht, Tilburg, Nijmegen of Leiden. Wanneer de kinderen waren afgestudeerd konden ouders het pand aanhouden om het aan anderen te blijven verhuren.
De huizenprijzen liggen tegenwoordig heel anders. In een middelgrote studentenstad ben je nu al snel 2 ton kwijt voor een woning voor je studerende kind, in Amsterdam kost een verdieping net buiten de grachtengordel al gauw 4 ton.
Wat is vandaag de dag handig? Geld in stenen investeren en een huurrendement halen? Of toch in aandelen beleggen?
Beleggen in stenen of aandelen?
Business Insider maakte eerder een vereenvoudigde vergelijking tussen de ontwikkeling van de gemiddelde huizenprijs in Nederland en het rendement van een wereldwijde belegging in aandelen. Terugkijken en rendementen vergelijken is lastig. Achter elke terugblik zitten een aantal aannames. Over rendementen, kosten, belastingen.
Een belegging in aandelen wereldwijd (MSCI Wereldindex) inclusief dividend kwam in de periode van januari 1995 tot en met maart 2018 uit op een rendement inclusief dividenden van 488 procent. Dat komt neer op een gemiddeld jaarrendement van 7,9 procent. Dat is een samengesteld rendement, waarbij je rekening houdt met rente op rente.
De gemiddelde huizenprijs in Nederland liep in die periode op met 184 procent. Dat komt neer op een gemiddeld jaarrendement van 4,6 procent. Ook dat is samengesteld rendement.
De aandelenbelegger haalde over de afgelopen 22 jaar 3,3 procentpunt meer rendement per jaar dan een huiseigenaar die de waarde van z'n huis zag stijgen in lijn met de gemiddelde prijsontwikkeling.
Maar om de vergelijking recht te trekken, moet je tegenover de belegging in aandelen eigenlijk niet de klassieke huiseigenaar met een eigen woning zetten, maar de bovengenoemde particulier die een tweede woning koopt om voor langere tijd te verhuren. In beide gevallen kun je dan uitgaan van de fiscale heffing in box 3 van de inkomstenbelasting.
Lees hier meer over: Geld verdienen door je huis te verhuren, zo werkt het fiscaal »
Gelet op het verschil tussen de historische opbrengst van aandelen inclusief dividend en de gemiddelde ontwikkeling van de huizenprijs in de afgelopen 22 jaar, moet je via huurinkomsten extra rendement zien te halen om met een belegging in een woning gelijk uit te komen. Wat kun je je daar concreet bij voorstellen?
Bij een wereldwijd beleggingsfonds heb je te maken met kosten van ruim gerekend zo'n 0,5 procentpunt per jaar. Dus dat kan je van het bruto rendement van 7,9 procent per jaar aftrekken en dan kom je op een rendement van 7,4 procent per jaar uit.
Stel bijvoorbeeld dat je 2 ton hebt en 22 jaar lang een rendement op aandelen boekt van 7,4 procent per jaar. Dan heb je aan het eind van de rit ongeveer 979 duizend euro, mede dankzij de herinvestering van het dividend.
Als huiseigenaar zou je met een gemiddelde prijsstijging van 4,6 procent per jaar uitkomen op 568 duizend euro. Het verschil van ruim 4 ton moet je dus goedmaken met huurinkomsten.
Als je ervan uitgaat dat je de huur jaarlijks met 2 procent kan verhogen en dat de huurinkomsten apart worden gezet op een spaarrekening die 1,3 procent rente per jaar levert, kom je met een maandhuur van 1.100 euro na 22 jaar op ruim 4 ton inkomsten uit. Dat kun je hier berekenen op de site berekenhet.nl.
Al ben je er dan nog niet helemaal. Je moet eigenlijk ook nog rekenen met een bedrag van bijvoorbeeld 3.000 euro per jaar, ofwel 250 euro per maand, dat je reserveert voor onderhoudskosten en de gemeentelijke belastingen. We zijn er in dit voorbeeld bovendien van uitgegaan dat je de investering van 2 ton helemaal cash financiert, dus bij de woning zonder hypotheek waar je rentelasten van hebt.
En vooruitkijkend?
Tot zover de vergelijking op basis van historische gegevens. Belangrijk is om te beseffen dat de hierboven genoemde rendementen uit het verleden niet hoeven op te gaan voor de komende decennia.
De aandelenrendementen van de afgelopen decennia bedroegen 8 procent gemiddeld in ontwikkelde markten. Maar die zijn misschien niet meer helemaal te halen. Vermogensbeheerder Blackrock noemt in een studie uit mei 2018 bijvoorbeeld indicaties van rendementen op aandelen in ontwikkelde markten van 4,5 tot 5,5 procent per jaar.
Ook weet je niet of huizenprijzen gemiddeld net zo hard stijgen als in de afgelopen 22 jaar. En daarnaast is het de vraag wat er met de huuropbrengsten gebeurt. Syntrus Real Estate & Finance, onderdeel van Achmea, geeft in de Outlook 2018-2020 aan dat beleggers in 2018 in zeer sterke plaatsen als Amsterdam en Utrecht genoegen nemen met een bruto aanvangsrendement van 3,5 procent. Gemiddeld zou het gewenste aanvangsrendement in Nederland op circa 4,5 procent liggen.
Ook hier hangt het uiteindelijke rendement van een beleggingspand, naast de waarde-ontwikkeling en de huuropbrengsten, mede af van zaken als onderhoudskosten, verzekeringen en lokale belastingen.
Voor aandelen geldt eveneens dat je naast het beursrendement afhankelijk bent van de toekomstige kostenontwikkeling van het aanhouden van een breed gespreide portefeuille. Verder is voor zowel een verhuurde woning als een aandelenportefeuille relevant wat de overheid doet met de vermogensheffing in box 3.
Flexibiliteit en spreiding
Het is ook goed om rekening te houden met meer algemene verschillen tussen beleggen in aandelen en geld stoppen in stenen. Koop je een huis dan zit het kapitaal 'vast' in stenen, heb je het geld nodig dan is het niet direct beschikbaar.
Een aandelenportefeuille is in principe dagelijks verhandelbaar, tegen lage kosten en is daarmee iets flexibeler. Maar: aandelen kunnen op de korte termijn hevig schommelen, dus in die zin is het ook geen belegging die je kunt vergelijken met een financiële buffer die je op elk gewenst moment kunt aanspreken.
Ander punt om te overwegen: een belegging in een internationaal gespreide aandelenportefeuille biedt waarschijnlijk meer spreiding dan één verhuurobject op één plek in één stad. In het geval van een wereldwijde aandelenbelegging spreid je je geld immers over meerdere landen.
Spreiden van beleggingen over verschillende vermogenscategorieën zoals aandelen, obligaties, spaargeld en vastgoed is wat professionele beleggers doorgaans doen om risico's te spreiden. Niet alle eieren in een mandje bij beleggen.
Aan de andere kant: een belegging in een woning die huurinkomsten oplevert, geeft in principe een stabiele stroom van uitkeringen. Dat is mogelijk aantrekkelijk als bron van aanvullende pensioeninkomsten.
Let wel op...
Voor zowel aandelen- en vastgoedbeleggingen zijn er risico's vanwege de waardeschommelingen. Hierbij is ook de periode waarin je belegt relevant. Kocht je net op de piek van de internethausse aandelen in het jaar 2000, om vervolgens geschrokken door de marktenontwikkelingen kort daarna uit te stappen, dan ziet je rendement er heel anders uit dan het hierboven geschetste langetermijnrendement.
Hetzelfde geldt natuurlijk voor de aankoop van een woning. Wie in 2008, toen de kredietcrisis uitbrak, een huis kocht heeft waarschijnlijk een heel andere waarde-ontwikkeling meegemaakt, dan iemand die vijf tot tien jaar eerder kocht.
Aannames van vermogensbeheerders zoals hierboven genoemd zijn dan ook geen harde prognoses. Daarvoor zijn er te veel onzekere factoren die je niet in een model kunt vatten.
Een factor die de komende jaren bijvoorbeeld veel invloed kan hebben op zowel huizenprijzen als aandelenbeleggingen, is de rente-ontwikkeling. Lenen is door het ruime beleid van centrale banken de afgelopen jaren extreem goedkoop geworden. Als rentes snel stijgen, kan dat zowel aandelen als huizenprijzen raken.
