De eigen woning valt fiscaal gezien in box 1, waar ook inkomen uit werk en de AOW-uitkering worden belast.
Fiscalisten bepleiten regelmatig om de eigen woning als ‘bezit’ in box 3 voor vermogen te plaatsen, waarmee de hypotheekrenteaftrek helemaal zou vervallen.
Het effect van zo’n operatie op individuele huiseigenaren verschilt sterk, afhankelijk van of je een tophypotheek hebt of juist een kleine hypotheek en veel overwaarde in de woning.
Huiseigenaren met een hypotheek worden de komende jaren geconfronteerd met een beperking van de hypotheekrenteaftrek. Maar vaak is er nog wel een duidelijk fiscaal voordeel.
Dat wordt anders als de overheid de eigen woning fiscaal gezien naar box 3 verhuist, waar spaargeld en beleggingen worden belast.
De eigen woning wordt nu in box 1 van de inkomstenbelasting belast, waar ook je inkomen uit werk en uitkeringen zoals de AOW onder vallen. Dat is fiscalisten al jaren een doorn in het oog, omdat een huis meer gezien wordt als een bezit en geen inkomen. In die optiek is het logischer om de eigen woning onder box 3 voor vermogen te laten vallen, net als spaargeld en beleggingen.
Afgelopen vrijdag bleek dat dit idee ook op redelijk wat steun kan rekenen bij belastingadviseurs. Uit een peiling van beroepsorganisatie Register Belastingadviseurs blijkt dat ruim de helft van 1.500 geraadpleegde leden vindt dat de eigen woning in box 3 thuishoort.
Lees ook op Business Insider
Huis kopen? Aanpassing overdrachtsbelasting in 2021 zorgt ervoor dat starters beter even wachten – beleggers moeten juist nu hun slag slaan
In de praktijk is het echter lastig om de fiscale behandeling van de eigen woning over te hevelen naar box 3, zonder dat een deel van de huiseigenaren daar flink nadeel van ondervindt. Dat illustreren we aan de hand van twee voorbeelden.
Huis met tophypotheek: box 1 versus box 3
We kijken eerst naar een huiseigenaar die aan het begin van zijn of haar wooncarrière staat. Deze jonge huiseigenaar (of een jong stel) heeft met een hypotheek van 400.000 euro een huis van 415.000 euro kunnen kopen. Het gaat om een annuïteitenhypotheek met een rente van 2,2 procent voor 20 jaar vast.
Bij een annuïteitenhypotheek bestaat de maandlast uit rente en aflossing, waarbij in het begin het rentedeel groter is dan het aflossingsdeel. In de loop van de tijd verschuift dit. De maandlast bestaat dan voor een steeds groter deel uit aflossing en een kleiner deel uit rente.
Gevolg is dat je in het begin met een annuïteitenhypotheek relatief veel aftrekbare rente hebt en later minder. In ons voorbeeld gaan we uit van de aftrekbare rente bij de start van de hypotheek.
De situatie ziet er dan als volgt uit:
In de situatie dat de woning in box 1 valt, werkt de hypotheekrenteaftrek als volgt. De huiseigenaar moet het zogenoemde eigenwoningforfait optellen bij het belastbare inkomen en mag daar de aftrekbare hypotheekrente op in mindering brengen.
Het eigenwoningforfait bedraagt in dit geval 0,6 procent van de WOZ-waarde van de de woning. Als die gelijk is aan de marktwaarde van 415.000 euro, dan gaat het om 2.490 euro. Daar staat 8.700 euro aan aftrekbare rente tegenover, zodat per saldo een bedrag van 6.210 euro in mindering gebracht mag worden op het belastbare inkomen.
Voor 2020 geldt een maximaal aftrekpercentage van 46 procent. Door een belastinghervorming van het kabinet-Rutte daalt dit de komende jaren verder tot 37 procent in 2023. Op basis van het aftrekpercentage van 46 procent is het fiscale voordeel voor onze huiseigenaar afgerond 2.857 euro.
Wat gebeurt er nu als de woning fiscaal gezien onder box 3 valt? In dat geval vervallen zowel het eigenwoningforfait als de aftrekbare hypotheekrente.
De huiseigenaar moet om te beginnen de waarde van de woning meenemen en mag daar de hypotheekschuld vanaf trekken. Van een huis met een WOZ-waarde van 415.000 euro met een hypotheek van 400.000 euro blijft dan netto 15.000 euro aan waarde over.
Vervolgens is er de vrijstelling in box 3. Die bedraagt dit jaar bijna 31.000 euro per persoon en in het geval van fiscale partners is dit het dubbele. Als er naast spaargeld nog 15.000 euro ruimte over is binnen het heffingsvrije vermogen, dan hoeft er verder geen belasting betaald te worden over de eigen woning in box 3.
Kortom: wie een tophypotheek heeft waarbij de hoogte van de hypotheek dicht bij de woningwaarde ligt, hoeft bij een verschuiving van de eigen woning naar box 3 geen of nauwelijks belasting te betalen.
Het grote verschil met box 1 is het verlies aan hypotheekrenteaftrek. In ons voorbeeld dus 2.857 euro per jaar.
Huis met veel overwaarde: box 1 versus box 3
We gaan nu naar het andere uiterste: een woning met een lage hypotheek en een hoge marktwaarde, waar dus veel overwaarde in zit.
Stel een huiseigenaar heeft een woning met een waarde van 600.000 euro en een annuïteitenhypotheek waarvan de restschuld nog maar 100.000 euro bedraagt. De rentelasten op de hypotheek bedragen op jaarbasis slechts 2.436 euro.
Het plaatje ziet er dan als volgt uit:
Bekijken we de situatie vanuit box 1, dan heeft deze huiseigenaar te maken met een eigenwoningforfait dat 0,6 procent bedraagt van de woningwaarde van zes ton, ofwel 3.600 euro. Dat is méér dan de aftrekbare hypotheekrente van 2.436 euro, zodat er een bedrag van 1.164 euro overblijft dat in principe als belastbaar inkomen geldt.
Volgens de huidige fiscale regeling wordt dit bedrag grotendeels kwijtgescholden. Voor 2020 hoeft bijvoorbeeld maar 6,67 procent van de 1.164 meegenomen te worden als belastbaar inkomen, ofwel ongeveer 78 euro. Daar betaalt de huiseigenaar dan 38 euro belasting over.
Waar het op neerkomt, is dat je bij een lage hypotheek en een relatief hoge woningwaarde geen fiscaal voordeel meer hebt in box 1, maar een beetje extra belasting betaalt.
Maar hoe zit dat in box 3? Zoals aangegeven spelen het eigenwoningforfait en de aftrekbare rente geen rol. Het gaat om de nettowaarde van de woning. Die is in dit geval liefst 500.000 euro, omdat er tegenover de woningwaarde van zes ton slechts een hypotheek van een ton staat.
Zelfs als hiervan bijvoorbeeld 30.000 euro weggestreept kan worden in verband met het heffingsvrije vermogen in box 3, dan is nog 470.000 euro belastbaar.
Box 3 werkt met een fictief rendement over vermogen waarover belasting wordt geheven. Dit is getrapt opgebouwd. Lees daar hier meer over.
Er is veel discussie over de manier waarop het fictieve rendement wordt toegepast. Maar met de tarieven die voor 2020 gelden, zou de belasting in box 3 over 470.000 euro aan belastbaar vermogen 5.380 euro bedragen. Dit is dus fors hoger dan de beperkte belasting in box 1 van 38 euro.
Huis in box 3: grote individuele verschillen
Aan de hand van de bovenstaande voorbeelden kun je zien dat de overheveling van de eigen woning van box 1 naar box 3 sterk verschilt, afhankelijk van of een huiseigenaar veel of weinig hypotheekrenteaftrek geniet én of er veel of weinig overwaarde is.
Om huiseigenaren met veel overwaarde tegemoet te komen, zou je een extra vrijstelling op de nettowaarde van de eigen woning kunnen invoeren. Het Register Belastingadviseurs stelt hiervoor een bedrag van liefst 5 ton voor.
Voor huiseigenaren met weinig overwaarde en een tophypotheek zou dit echter geen soelaas bieden, omdat zij vooral voordeel hebben van de hypotheekrenteaftrek en die zouden kwijtraken in box 3. Verdere verlaging van de belastingtarieven op inkomen in box 1 is dan een betere oplossing.