Nederlandse banken werden afgelopen week stevig op de vingers getikt door toezichthouder AFM: nieuwe Europese regels die gelden bij de ‘boete’ die hypotheekklanten moeten betalen, als ze vervroegd aflossen, zijn niet altijd goed toegepast.
Banken moeten nagaan of ze de regels goed hebben toegepast, en zo nodig klanten te veel betaalde boeterente vergoeden.
Vervroegd aflossen op de hypotheeklening is de afgelopen jaren populair worden. Veel huiseigenaren zagen dat sparen nauwelijks iets opleverde. Het werd dus relatief aantrekkelijk om spaargeld aan te wenden voor vervroegde aflossing van de hypotheek.
In hypotheekcontacten is doorgaans opgenomen dat je jaarlijks 10 tot 15 procent van de lening boetevrij mag aflossen. Wie méér wil aflossen, kan tegen een boeterente aanlopen. Dat is het geval als de hypotheekrente die je eerder hebt afgesproken met de bank hoger is dan de actuele marktrente. De bank loopt dan immers vanwege de vervroegde aflossing verwachte rente-inkomsten mis.
De hamvraag hierbij is: hoe berekent de bank zo’n boeterente precies? Financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep legt in de nieuwsbrief van deze week uit, dat de bank in principe op drie zaken moet letten.
1)De boetevrije drempel in het hypotheekcontract
Zoals aangegeven mag je jaarlijks vaak 10 procent van de hypotheeklening boetevrij aflossen. Maar dit kan hoger zijn. De bank moet hier simpelweg de contractbepaling volgen.
2)Waarde van opgebouwd vermogen bij een (bank)spaarhypotheek
Bij spaarhypotheken bouw je vermogen op in een aparte spaarpot, waarmee aan het eind van de rit de hypotheek wordt afgelost. De bank moet rekening houden met de hoogte van het gespaarde vermogen bij het bepalen van de boeterente.
Als je bijvoorbeeld een hypotheek hebt van 2 ton, 10 procent boetevrij mag aflossen en 30 duizend euro aan opgebouwd vermogen hebt in een spaarhypotheek, dan geldt de boeterente over 150 duizend euro. Dat wil zeggen: 2 ton minus het boetevrije deel van 20 duizend euro en het spaarbedrag 30 duizend euro.
3)Redelijke rente
Bij het bepalen van de boeterente kijkt de geldverstrekker naar het verschil tussen de hypotheekrente die je betaalt en de actuele marktrente. Maar wat is daarbij een eerlijke vergelijking?
Van Bruggen geeft als voorbeeld een situatie waarin je de rente oorspronkelijk tegen 4 procent hebt vastgezet en nog 2,5 jaar te gaan hebt met de rentevaste periode. Het probleem is hier dat slechts weinig banken een rentelooptijd van 2,5 jaar aanbieden. Rentevaste perioden van 2 en 3 jaar zijn wel gebruikelijk.
Volgens de Europese regels moet de bank hierbij kiezen voor de vergelijkingsrente die voor de klant het meest gunstig uitvalt. Dus als de hypotheekrente voor twee jaar vast 1,5 procent is en die voor drie jaar vast 2 procent, dan moet de bank voor de laatste rente kiezen. Het verschil tussen 4 procent (rente die de klant betaalt) en 2 procent is immers kleiner, dan het verschil tussen 4 procent en 1,5 procent.
Voor de te betalen boeterente gaat het in bovengenoemd voorbeeld om ongeveer 2.200 euro, afhankelijk van de gekozen vergelijkingsrente.
