Een (bank-)spaarhypotheek kun je al jaren niet meer als nieuwe hypotheek afsluiten, maar het is fiscaal gezien nog altijd één van de meest voordelige hypotheken. En in het huidige klimaat van hogere hypotheekrentes pakt een spaarhypotheek veelal goedkoper uit dan de annuïteitenhypotheek, als de rentevaste periode binnenkort afloopt.

Sinds 2013 worden er geen nieuwe (bank-)spaarhypotheken aangeboden, mede omdat je hiermee geen recht hebt op de hypotheekrenteaftrek. Huiseigenaren die voor 1 januari 2013 een (bank-)spaarhypotheek hadden afgesloten konden deze wel behouden inclusief de hypotheekrenteaftrek.

In 2013 is als gevolg van de financiële crisis het aantal hypotheekvormen voor nieuwe klanten beperkt tot de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Dat wil zeggen: hypotheken waarbij je tijdens de looptijd meteen begint met aflossen. Alleen deze hypotheekvormen geven recht op de hypotheekrenteaftrek, als je ze nieuw afsluit.

De aflossingsvrije hypotheek bleef wel mogelijk, maar vaak tot een bepaald percentage van de marktwaarde van de woning en zonder het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek.

Vóór 2013 was het aanbod van hypotheken een stuk exotischer, met onder meer de beleggingshypotheek, levenhypotheek en dus de (bank-)spaarhypotheek. Wie vóór 2013 een (bank-)spaarhypotheek afsloot, kon deze behouden. En dus zijn er nog veel huiseigenaren, vooral van eind veertig, vijftigers en zestigers, die nog een (bank-)spaarhypotheek hebben lopen en nog steeds profiteren van de fiscale voordelen, schrijft financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep in zijn nieuwsbrief van deze week.

De (bank-)spaarhypotheek is eigenlijk een aflossingsvrije hypotheek waaraan een spaarverzekering (spaarpolis) of spaarrekening (bankspaarhypotheek) is gekoppeld. De maandlasten bestaan uit rente en uit de inleg voor despaarrekening/verzekering. Aan het einde van de looptijd los je de hypotheek in één keer af met het opgespaarde bedrag dat gelijk is aan de hypotheek.

De bruto maandlast (zonder hypotheekrenteaftrek) en netto maandlast (met hypotheekrenteaftrek) blijven gedurende de rentevaste periode gelijk. Dit heeft ermee te maken dat de maandlast alleen uit de betaalde hypotheekrente én de spaarpremie bestaat, waarvoor gedurende een bepaalde rentevaste periode hetzelfde rentetarief geldt. Dus 4 procent hypotheekrente betekent ook 4 procent spaarrente op het vermogen dat in de spaarpolis zit.

Dit is een verschil met de annuïteitenhypotheek die tegenwoordig het meest wordt afgesloten. Bij een annuïteitenhypotheek bestaat de maandlast uit rente en aflossing, waarbij eerst het grootste deel uit rente bestaat en een kleiner deel uit aflossing. Naar verloop van tijd is dat andersom.

Minder hypotheekrente betalen betekent bij een annuïteitenhypotheek ook minder hypotheekrenteaftrek, waardoor de netto maandlasten bij de annuïteitenhypotheek oplopen. De bruto maandlast verandert bij een gelijkblijvende rente niet.

Waar je bij de annuïteitenhypotheek dus naar verloop van tijd minder hypotheekrente kan aftrekken omdat je aflost, blijft de aftrek bij de (bank-)spaarhypotheek op hetzelfde niveau, omdat je niet aflost maar inlegt voor de spaarrekening/verzekering. Dat is het grote voordeel van de (bank-)spaarhypotheek ten opzichte van de annuïteitenhypotheek.

Voordeel van (bank-)spaarhypotheek: 2 oorzaken

Volgens Van Bruggen zijn er nog twee factoren die de (bank-)spaarhypotheek in de kaart spelen, al is het voordeel van beide wel afgenomen door fiscale maatregelen en het niveau van de hypotheekrente.

1. Groot voordeel hoge inkomens
Het grote voordeel van de (bank-)spaarhypotheek is dus dat het bedrag aan hypotheekrenteaftrek in principe niet kleiner wordt. Voor huiseigenaren met een hoger inkomen was dat voordeel nog groter, omdat het tarief voor de aftrek gelijk stond aan het tarief voor de inkomstenbelasting, waar geldt: hoe hoger het inkomen, hoe meer belasting je betaalt.

Betaalde je in 2012 bijvoorbeeld 52 procent belasting over je inkomen boven de 56.000 euro, dan kon je ongeveer de helft van de hypotheekrente (minus het bedrag aan eigenwoningforfait) aftrekken. Maar voor de hoogste inkomens is het bedrag aan maximale hypotheekrenteaftrek verlaagd van 52 procent in 2012 naar 36,93 procent in 2023.

Dat tarief van 36,93 procent is gelijk aan tarief voor de inkomstenbelasting in 2023 voor het inkomen tot 73.031 euro. Maar verdien je meer, dan betaal je boven de 73.031 euro 49,5 procent inkomstenbelasting, terwijl je maximaal 36,93 procent van de hypotheekrente mag aftrekken. Het belastingvoordeel voor huiseigenaren met hoge inkomens is dus afgenomen.

2. Hogere rente, groter voordeel ten opzichte van de annuïteitenhypotheek
De hypotheekrenteaftrek die niet afneemt, is het grote voordeel van de (bank-)spaarhypotheek. Met een hypotheekrente die vóór 2013 vaak rond 5 procent lag, hadden huiseigenaren met deze hypotheek een groter voordeel dan eigenaren met een annuïteitenhypotheek die hun hypotheekrenteaftrek zagen slinken door aflossingen.

De hypotheekrente is tot begin 2022 wel behoorlijk gedaald tot niveaus van rond de 1 tot 2 procent voor 10 jaar vast. Daarmee nam ook het belang van de hypotheekrenteaftrek af en en slonk het voordeel voor huiseigenaren met een (bank-)spaarhypotheek - en trouwens voor degenen met een annuïteitenhypotheek bij wie de maandlasten nog voor een substantieel deel uit rente bestaan. Je kreeg hier echter alleen mee te maken als je de hypotheekrente in die periode opnieuw moest vastzetten.

Huiseigenaren met een (bank-)spaarhypotheek konden aan de afnemende voordelen ontkomen door hun hypotheek om te zetten in een annuïteitenhypotheek. Maar volgens Van Bruggen Adviesgroep was het zelfs met de lagere tarieven voor de hypotheekrenteaftrek en de lagere hypotheekrentes financieel aantrekkelijker om de (bank-)spaarhypotheek te handhaven dan om deze om te zetten. Hierbij zou de opgebouwde spaarwaarde uitgekeerd worden en in mindering worden gebracht op de hypotheek, die zou worden voortgezet als annuïteitenhypotheek.

Lagere hypotheekrente, nauwelijks lagere maandlasten

Toch waren huiseigenaren met een (bank-)spaarhypotheek volgens Van Bruggen de afgelopen jaren vaak "zwaar teleurgesteld", als ze bij het einde van een rentevaste periode een nieuwe, lagere hypotheekrente kregen aangeboden. Met de veel lagere rente verwachtten ze ook veel lagere netto maandlasten, maar dat viel vies tegen. Dit heeft te maken met de hoogte van de spaarpremie voor de uiteindelijke aflossing van de hypotheek.

Van Bruggen schetst dit met een voorbeeld waarbij een stel in 2010 een hypotheek afsloot van 150.000 euro tegen 5 procent rente voor een rentevaste periode van 10 jaar. In 2020 krijgen ze een verlengingsvoorstel voor 1,5 procent rente. De onderstaande tabel toont wat dit doet met de maandlasten van het stel.

In het bovenstaande voorbeeld is uitgegaan van een hypotheekrenteaftrek van 37 procent en is het eigenwoningforfait voor het gemak buiten beschouwing gelaten. Daarmee had het stel in 2010 een netto maandlast van 575 euro. In 2020 slinkt deze ondanks de veel lagere rente met slechts 54 euro naar 521 euro.

Dit komt omdat een daling van de hypotheekrente weliswaar voor een lager rentebedrag zorgt, maar tegelijkertijd voor een stijging van de maandelijkse spaarpremie. Bij een lagere rente rendeert het spaardeel immers ook minder sterk en dat betekent dat er maandelijks meer ingelegd moet worden om aan het eind voldoende vermogen te hebben om de hypotheek te kunnen aflossen.

Zou een annuïteitenhypotheek dan meer voordeel bieden? Nou nee, stelt Van bruggen. Bij een annuïteitenhypotheek zou de bruto maandlast in 2020 ook op 590 euro uitkomen, terwijl de netto maandlast 521 euro zou bedragen en bovendien de komende 10 jaar ook nog eens zou oplopen naar 560 euro.

Terwijl de maandlast bij de (bank-)spaarhypotheek ten minste gelijk blijft. Daarmee blijft de (bank-)spaarhypotheek in dit voorbeeld voordeliger.

Maandlasten ten opzichte van de annuïteitenhypotheek

Nu de hypotheekrente is gestegen naar niveaus van tussen de 4 en 5 procent voor 10 jaar vast, is de (bank-)spaarhypotheek alleen maar nog gunstiger geworden ten opzichte van de annuïteitenhypotheek. Van Bruggen Adviesgroep schetst dit opnieuw met een voorbeeld waarbij een huishouden in mei 2003 een (bank-)spaarhypotheek afsloot en altijd 5 procent rente heeft betaald.

In 2023 moeten de huiseigenaren de rente opnieuw vastzetten. De onderstaande tabel toont wat er met de maandlasten van de (bank-)spaarhypotheek gebeurt bij de renteherziening, en hoe hoog de maandlasten zouden zijn als het om een annuïteitenhypotheek zou gaan.

In het bovenstaande voorbeeld zullen huiseigenaren met een (bank-)spaarhypotheek niet heel erg blij worden van de maandlasten, die zelfs licht stijgen van 575 euro naar 583 euro. Maar ten opzichte van de annuïteitenhypotheek zijn ze spekkoper.

Bij omzetting naar een annuïteitenhypotheek, zou hun opgebouwde spaarwaarde van 74.000 euro ingezet worden om de hypotheek te verlagen, waarna het restant wordt voortgezet als annuïteitenhypotheek. Maar daarmee zou de bruto maandlast ook gewoon op 768 euro uitkomen, terwijl de netto maandlast 676 euro zou bedragen en oploopt naar bijna 768 euro.

Door hun (bank-)spaarhypotheek te handhaven zijn deze huiseigenaren in 10 jaar netto ruim 16.000 euro goedkoper uit dan als ze een annuïteitenhypotheek zouden afsluiten. Van Bruggen heeft dan nog niet de besparing in de afgelopen 20 jaar meegenomen die ook al 11.000 euro bedroeg.

Kortom: als huiseigenaar met een (bank-)spaarhypotheek heb je best mazzel, zeker nu de hypotheekrente weer op een wat hoger niveau ligt. Althans, als je dit afzet tegen de annuïteitenhypotheek, die het meest wordt afgesloten sinds huizenkopers uit minder hypotheekvormen kunnen kiezen.

Lees ook: 5 mythes over de aflossingsvrije hypotheek: lagere maandlasten, maar niet goedkoper