Het kabinet-Rutte 3 sleutelt de komende jaren fors aan de tarieven voor de inkomstenbelasting. Dat heeft gevolgen voor de hoogte van de belastingtarieven, maar ook voor de hypotheekrenteaftrek… en het eigenwoningforfait.
Het fiscale voordeel van de hypotheekrente bestaat eigenlijk uit twee delen: aan de ene kant moet je als huiseigenaar het eigenwoningforfait optellen bij je belastbare inkomen. Tegelijk mag je de de rentelasten van je hypotheek in mindering brengen op het belastbare inkomen.
De hypotheekrenteaftrek is dus eigenlijk de som van van het eigenwoningforfait en de aftrekbare rente.
De verandering van de belastingtarieven in 2019 heeft invloed op het fiscale voordeel dat je hebt van de hypotheekrenteaftrek. Daar kun je hier in detail meer over lezen. In dit artikel kijken we verder alleen naar het eigenwoningforfait.
Eigenwoningforfait: percentage daalt
Het eigenwoningforfait wordt bepaald aan de hand van de WOZ-waarde van woningen die door gemeenten wordt vastgesteld.
Onderstaande tabel laat zien hoe het eigenwoningforfait de komende jaren verandert. Voor de meeste huiseigenaren is vooral de WOZ-waarde tussen de 75.000 euro en de ruim 1 miljoen euro relevant, omdat hun woning in die waarderingscategorie valt.
Te zien is dat het percentage van het eigenwoningforfait in 2018 op 0,7 procent ligt en de komende jaren daalt naar 0,45 procent.
Dus bij een woning van een ton gaat het om een bedrag van 700 euro dat je bij je belastbare inkomen moet optellen over het huidige belastingjaar en 450 euro in 2023.
Mooi toch?
Stijging huizenprijs doet lager eigenwoningforfait teniet
Helaas, de WOZ-waarde van woningen wordt elk jaar opnieuw berekend en beweegt mee met ontwikkelingen van huizenprijzen. Of je de komende jaren voordeel hebt van het lagere percentage van het eigenwoningforfait, hangt dus af van de ontwikkeling van de WOZ-waarde.
De waardepeildatum is telkens op 1 januari. Zo bedroeg de gemiddelde stijging van de WOZ-waarde per 1 januari 2017 5,9 procent ten opzichte van het jaar ervoor. Vergelijk je dit met de gemiddelde stijging van huizenprijzen in 2016, dan rolt daar een plus van 5 procent uit. De WOZ-waarde steeg over dat jaar dus iets harder dan de gemiddelde huizenprijs.
Hoe pakt dat nu uit als het percentage van de WOZ-waarde volgend jaar daalt?
Hier wordt het even ingewikkeld. In 2019 doe je aangifte over het belastingjaar 2018, waarbij voor de WOZ-waarde de peildatum van het voorgaande jaar relevant is. Dus als je aangifte doet in 2019, gebruik je de WOZ-beschikking van 2018, met als waardepeildatum 1 januari 2017.
Stel dat je een woning hebt met een WOZ-waarde van 200.000 euro per 1 januari 2017. Over die twee ton betaal je dus 0,7 procent aan eigenwoningforfait in het belastingjaar 2018, dus 1.400 euro.
De daling van het eigenwoningforfait in 2019 wordt relevant in 2020. Dan doen je aangifte over het belastingjaar 2019, met als peildatum voor de WOZ-waarde 1 januari 2018.
Stel nu dat de WOZ-waarde in een jaar tijd met 7 procent is gestegen. Dan komt dat voor de woning van 2 ton neer op 214.000 euro. Afgerekend tegen het lagere eigenwoningforfait van 0,65 procent, komt dat in euro's neer op 1.391 euro. Ofwel vrijwel gelijk aan het jaar ervoor.
Gelet op de forse prijsstijgingen van huizen is de kans dus redelijk groot dat de daling van het eigenwoningforfait de komende jaren volledig teniet wordt gedaan door de stijging van huizenprijzen.
Hierbij geldt natuurlijk ook: omdat de WOZ-waarde per huis wordt vastgesteld, zullen plaatselijke verschillen enorme invloed hebben op de ontwikkeling van de woningwaarde.
