• De Chinese vastgoedreus Evergrande staat op de rand van faillissement.
  • Er zijn 1,4 miljoen appartementen in aanbouw bij Evergrande, dat zucht onder een schuldenlast van ruim 300 miljard dollar.
  • Particuliere huiseigenaren in China kunnen hard geraakt worden door een bankroet van Evergrande, aangezien veel Chinezen vermogen hebben in vastgoed.

De Chinese vastgoedreus Evergrande domineert al weken het nieuws op financiële markten. Het bedrijf heeft een gigantische schuldenlast van meer dan 300 miljard dollar. Er zijn 1,4 miljoen appartementen in aanbouw bij Evergrande, met een ongewisse toekomst.

Voor financiële markten is van belang of de Chinese overheid Evergrande te hulp schiet en wat de gevolgen zijn op de lange termijn van de crisis bij dit bedrijf op de vastgoedmarkt.

De meeste analisten denken dat de Chinese overheid niet zal overgaan tot een directe ‘bail out‘ van Evergrande. Dat neemt niet weg dat de gevolgen van de problemen bij Evergrande op de Chinese huizenmarkt en de economie nog hoogst onzeker zijn, volgens Oost-Azië specialist Xin Sun van het King’s College in Londen.

“Chinezen hadden veel vertrouwen in de vastgoedmarkt en dat zie je nu verdwijnen”, zegt Sun tegen Insider. “De regering in Beijing kijkt vooral naar het besmettingsgevaar voor ander vastgoedontwikkelaars, als Evergrande omvalt.”

Hieronder beantwoorden we 4 vragen over de Chinese vastgoedmarkt en de crisis bij Evergrande.

Hoe groot is China’s vastgoedmarkt?

China’s vastgoedsector is enorm groot. Volgens zakenbank Goldman Sachs betrof de totale waarde van de markt in 2019 maar liefst 52 biljoen dollar (52.000 miljard) – twee keer zoveel als de Amerikaanse woningmarkt, aldus een bericht in The Wall Street Journal.

De vastgoedsector heeft een aandeel van 29 procent in het bruto binnenlands product (bbp) van China. China’s steden groeien snel: in 2019 bereikte het land een urbanisatiegraad van 60 procent. Dus drie op de vijf Chinezen woont in een stedelijke omgeving.

Maar er wordt enorm veel gebouwd en veel nieuwe gebouwen staan leeg. Naar schatting 65 miljoen woningen – 20 procent van het totaal – worden niet bewoond. Dit is veel in vergelijking met andere landen, en het betekent dat er genoeg lege woningen in China zijn om de totale bevolking van Frankrijk te huisvesten.

Het percentage huiseigenaren in China is ook hoog. Meer dan 90 procent van de huishoudens bezit een woning, aldus een onderzoek van afgelopen januari. Ter vergelijking in de Verenigde Staten heeft 65 procent van de huishoudens een eigen huis en in Nederland ruim 57 procent.

“In de afgelopen twee tot drie decennia zijn de vastgoedprijzen in China gestegen,” zegt Sun. “Dit draagt bij aan het geloof in China dat vastgoed altijd een veilige belegging is.”

Hoeveel kost een huis in China in verhouding tot het inkomen?

De gemiddelde prijs van een woning verschilt enorm afhankelijk van de regio of stad.

In China’s megasteden – zoals Beijing, Shanghai en Shenzhen – betaalt een Chinees zo’n veertien keer het gemiddeld jaarinkomen, blijkt uit een rapport van het Lincoln Institute of Land Policy. In steden van de tweede categorie is de woningprijs ongeveer zeven maal het gemiddeld jaarsalaris. En in nog kleinere steden ligt de prijs rond vijf maal het jaarinkomen.

In sommige megasteden zijn de woningprijzen per vierkante meter vergelijkbaar met die in andere dure steden in de wereld, zoals Londen.

Aerial view of an Evergrande housing development in Wuhan, China
Foto: Getty Images / Stringer

Hoeveel hypotheekschuld moet een huizenkoper in China aangaan om een huis te kopen?

Chinese huishoudens hebben minder hypotheekschuld dan in veel ontwikkelde landen, maar het vormt toch een behoorlijk deel van hun huishoudboekje.

“De particuliere schuld is in China veel lager dan in landen als Thailand of Maleisië,” zegt econoom Bernard Aw die voor kredietverzekeraar Coface de Aziatisch-Pacifische regio volgt. “Chinezen sparen veel, zo’n 40 procent van hun inkomen wordt opzij gezet als spaargeld.”

Chinese families investeren hun geld vaak via een persoonlijk netwerk. Minstens 40 procent van de millennials in China die een huis bezitten, kreeg geld via de familie. Dit blijkt uit een rapport uit 2017 van HSBC.

Niettemin is het grootste deel van de leningen van huishoudens gelieerd aan vastgoed, zegt Aw, en die schuld stijgt sinds de financiële crisis van 2008. In 2020 bedroeg de totale schuld van huishoudens maar liefst 128 procent van het inkomen, bleek uit een rapport van Rhodium Group. In 2019 stelde het IMF dat woningschuld in China eind 2018 gemiddeld zo’n tweederde van de schulden van huishoudens betrof.

Ook het vermogen van huishoudens wordt sterk bepaald door vastgoed. Volgens een schatting van kredietbeoordelaar Moody’s bestaat 70 tot 80 procent van het vermogen van particuliere Chinese huishoudens uit vastgoed.

Dat is meer dan in elk ander ontwikkeld land, zegt Sun: “In het westen hebben mensen hun vermogen meer gespreid en is het grootste deel belegd in de kapitaalmarkt.” Maar in China, waar de beurs minder is ontwikkeld, en bovendien veel volatieler, stoppen mensen een groter deel van hun geld in vastgoed.

De uitgaven van huishoudens aan vastgoed zijn ook hoog, zegt Aw: “Zo’n 30 tot 40 procent van de bestedingen gaan hieraan op, zoals huur of rentelasten.” Dit is vergelijkbaar met de Verenigde Staten.

Hoe denkt China om te gaan met deze vastgoedschuld?

Beijing zet vastgoedontwikkelaars die gelieerd zijn aan de overheid onder druk om onderdelen van Evergrande te kopen, aldus persbureau Reuters. Afgelopen woensdag kondigde de wankele reus aan om haar belang in Shengjing Bank te verkopen aan een investeringsmaatschappij.

Maar volgens Sun en Aw is de eerste prioriteit van de Chinese overheid om burgers te beschermen tegen het in moeilijkheden verkerende Evergrande.

De overheid “is behoorlijk bezorgd over wat de crisis rondom Evergrande zou kunnen betekenen voor de gemiddelde consument”, zegt Aw. Met name omdat zoveel vermogen van huishoudens in vastgoed is belegd.

“Dit is de reden dat de eerste overheidsmaatregelen tot nu toe waren gericht op het helpen van consumenten,” voegt Aw toe.

“De prioriteit van de overheid bij het beheersen van faillissementen is om de maatschappelijke stabiliteit te waarborgen en een deal te maken met de schuldeisers”, zegt Sun. Volgens hem heeft de overheid drie prioriteiten: op de eerste plaats komen de huiseigenaren, dan de schuldeisers en tot slot de aandeelhouders.

“Als je kijkt naar de neergang van grote bedrijven in China, dan is dit altijd de volgorde qua prioriteiten bij de afhandeling van faillissementen”, zegt Sun.

LEES OOK: Een half voltooid, lotusvormig stadion van $1,8 miljard van Evergrande ligt er troosteloos bij en symboliseert de malaise bij de Chinese vastgoedreus