- De vastgoedtak van ING wil commerciële panden in Nederland versneld naar energielabel A krijgen en biedt daartoe leningen met 1 procent rente aan.
- Volgens directeur duurzaamheid en innovatie Hein Wegdam is dit nodig om de klimaatdoelen van Parijs te halen.
- Ook op de woningmarkt moeten er extra prikkels komen voor zowel verhuurders als huurders om woningen energiezuiniger te maken.
Hoe verduurzaam je vastgoed? En wel zo dat het ook daadwerkelijk bijdraagt aan de klimaatdoelstellingen van Parijs? ING Real Estate Finance Nederland, ING’s vastgoedpoot, kondigde donderdag aan vastgoedbeleggers een zeer lage rente van 1 procent te bieden op leningen, als ze panden met een lager energielabel zo verduurzamen dat ze in één keer het A-label krijgen
Reden voor Business Insider Nederland om te bellen met Hein Wegdam, directeur duurzaamheid en innovatie bij ING Real Estate Finance.
ING timmert al sinds 2016 aan de weg om de commerciële vastgoedportefeuille te verduurzamen, zodat partijen die de bank financiert panden hebben met minimaal energielabel C. Maar dat is onvoldoende om de klimaatdoelstellingen van Parijs te halen.
Vastgoed is, naast landbouw en industrie, een grote veroorzaker van CO2-uitstoot via het energieverbruik van kantoren en winkels.
“Met Label C haal je de klimaatdoelstellingen niet”, geeft Wegdam aan. “We bieden onze klanten nu de mogelijkheid om hun vastgoedportefeuille in één keer naar energielabel A te brengen. De investering die je daarvoor moet doen, financieren we voor honderd procent tegen één procent rente en die zetten we vijf jaar vast.”
En dat moet vastgoedbeleggers over de streep trekken? Wegdam denkt van wel.
Hij noemt een aantal hindernissen die ING in 2016 identificeerde die verduurzaming van vastgoed in de weg stonden. “Er was destijds bij veel vastgoedbeleggers een gebrek aan urgentie. CO2 is onzichtbaar, je ziet dus niet direct de natuurramp om je heen ontstaan. Bovendien was er geen gedeelde prikkel voor zowel huurders als verhuurders. Er is voor vastgoedeigenaren weinig animo om veel te investeren, wanneer vervolgens alleen de huurder daar de vruchten van plukt.”
Verder wijst Wegdam op het ontbreken van inzicht en kennis bij beleggers om verduurzaming concreet handen en voeten te geven. “En er waren destijds ook nog geen financiële producten om die verduurzaming te financieren.”
Maar nu dus wel en daar heeft Wegdam hoge verwachtingen van. “We hebben een pilot gedaan en de deelnemers reageerden enthousiast. Ik verwacht dan ook een flinke interesse. We proberen het simpel te houden, zonder al te veel parameters, zonder complexiteit. Financiering tegen één procent rente. Dat zal het succes hiervan worden.”
Verduurzamen commcercieel vastgoed: hogere waarde, hogere huur
Dat verduurzamen loont, illustreert Wegdam aan de hand van twee onderzoeken die ING in samenwerking met de Universiteit van Maastricht uitvoerde – eentje in 2017 en eentje in 2020.
In 2017 lag de huurwaarde van een zogeheten ‘groen pand’ 10 procent hoger dan voor een niet-groen object, terwijl de marktwaarde van het groene pand 9 procent hoger lag.
Hier ziet Wegdam de zogeheten split incentive: “De eigenaar heeft een direct rendement in de vorm van huur en een indirect rendement in de vorm van toegenomen marktwaarde. De huurder op zijn beurt is bereid om meer te betalen voor een groen pand.”
Drie jaar later lopen de verschillen tussen groene en niet-groene panden nog verder uiteen: de huurprijs van een duurzaam kantoor ligt 17 procent hoger, terwijl (nieuw onderzoek, ook een nieuwe variabele) de bezettingsgraad van het duurzame vastgoed 9 procent hoger ligt. Ook blijkt dat een duurzamer gebouw gemiddeld een 11,6 procent hogere transactieprijs heeft bij verkoop.
Huurder profiteert bij duurzamer gebouw van lagere energierekening
Win-win, zou je zeggen. Maar geldt dat ook voor de huurder? Wegdam: “De huurder krijgt een lagere energierekening. In negen van de tien gevallen zit die in de servicekosten verdisconteerd of is de huurder de eigenaar van het energiecontract. En daarmee komt die lagere energierekening ten goede aan de huurder zelf. En je zit in een comfortabeler pand.”
Minder kwantificeerbaar, maar Wegdam noemt het toch: gebruikers nemen geen genoegen meer met een pand dat niet aan de standaarden van deze tijd voldoet.
“Je hebt ook gewoon een fijner gebouw om in te werken. Indirect trek je daarmee ook talent aan. Ook heb je als bedrijf in toenemende mate te maken met investeerders die groene wensen hebben. De vraag naar groene panden vanuit de huurdersmarkt neemt toe. Dat waren voorheen voornamelijk grootzakelijke institutionele huurders, maar je ziet die trend steeds vaker ook in het mkb. Zo’n gebouw is een beetje het visitekaartje van je bedrijf.”
ING heeft voor ongeveer 20,3 miljard euro aan financieringen bij de vastgoedpoot uitstaan. Gelet op de ambitie om de hele commerciële vastgoedportefeuille in 2030 energielabel A te laten zijn, betekent dit dat Wegdam het de komende jaren zomaar eens heel druk kan gaan krijgen.
Woningmarkt: verhuurders en huurder moeten samen in gesprek
Tot dusver ging het vooral om commercieel vastgoed, maar een niet onaanzienlijk deel van de klanten zijn vastgoedbeleggers voor de woningmarkt. Hoe werkt die gedeelde prikkel daar dan? Hoe krijg je vastgoedeigenaren en huurders zover te verduurzamen en daar beiden van te laten profiteren?
Vanuit een beleggersoptiek kent de woningmarkt nogal wat beperkingen, zoals huurbescherming. Je kunt als eigenaar niet je investering een-op-een terughalen bij de huurder. Ook huurverhogingen zijn wettelijk vastgelegd.
“Bij een zittende huurder moeten eigenaar en huurder in gesprek”, zegt Wegdam. “Dan moet je kijken of en hoeveel de huurder bereid is om extra te betalen voor groener wonen. Krijgt een huurder door de verduurzaming een lagere energierekening, dan zou dat voordeel bijvoorbeeld gedeeld kunnen worden tussen huurder en verhuurder, of deels in de verhuurprijs verdisconteerd kunnen worden. Huurder en verhuurder moeten daarin een middenweg zien te vinden die voor beiden interessant is. En dat is heel goed mogelijk.”
“Op het moment dat een huurder vertrekt en je verduurzaamt je gebouw, dan kun je op basis van het puntensysteem dat van toepassing is en waarin dat label meetelt, een hogere huur vragen.”
Kan de overheid daar nog een rol in spelen? Er is nog geen wetgeving die zegt dat een vastgoedobject naar label A moet, maar Wegdam is ervan overtuigd dat die regelgeving er in de toekomst wel gaat komen, uiteindelijk voor alle vastgoed.
Nu al moeten kantoorgebouwen onder de nieuwe energielabel-regelgeving in 2023 minimaal een label C dragen, anders mogen ze niet meer verhuurd worden. “De overheid zal die regels steeds verder opschroeven, daar sorteren we op voor door onze beleggers erop voor te bereiden.”
En de woningmarkt? “Misschien kan de overheid huurders ertoe aansporen dat ook zij hun verantwoordelijkheid nemen. Iedereen moet bijdragen aan de oplossing van het probleem, ook de woonconsument.”
