Huiseigenaren met een betalingsachterstand op de hypotheeklening kunnen in conflict komen met de bank, als die het huis via een gedwongen verkoop te gelde wil maken. In sommige gevallen kan het raadzaam zijn om bij de rechter uitstel van de executieverkoop aan te vragen. Hein Hoogendoorn van AMS Advocaten legt uit.

Onlangs werd bekend dat het aantal mensen met een betalingsachterstand op de hypotheek opnieuw is gegroeid. Als je er met de bank niet uitkomt, kan de bank overgaan tot verkoop of veiling van je woning.

De bank moet daarbij behoedzaam te werk gaan, anders maakt het misbruik van recht. In zo’n geval kan via een kort geding de executieverkoop tegen gehouden worden. Maar als een verbod te ver lijk te gaan, kan het raadzaam zijn om aan de rechter te vragen de executieverkoop uit te stellen.

Verbod op executieverkoop via kort geding

Uitgangspunt van de wet is dat de bank als hypotheekhouder bevoegd is om tot executieverkoop over te gaan als de schuldenaar in verzuim is met de voldoening van zijn hypothecaire verplichtingen. Maar de rechter kan daar een stokje voor steken.

De kort gedingrechter van de rechtbank Amsterdam oordeelde in een eerdere rechtszaak “dat in deze economische barre tijden, waarin de hypotheekschuld vaak hoger is dan de waarde van het huis, van een bank meer coulance mag worden verwacht dan in economisch goede tijden”.

Volgens de rechter moest de bank in dit geval “tot het uiterste gaan” om de executieverkoop te voorkomen vanwege het feit dat de persoon in kwestie met een aanzienlijke restschuld zal achterblijven. De rechter verbood de veiling in dit geval.

Geen afstel,  maar uitstel van executieverkoop

Maar niet altijd zijn er omstandigheden aanwezig die een verbod van een verkoop van de woning door de bank rechtvaardigen. In dat geval kan het raadzaam zijn om aan de voorzieningenrechter geen afstel maar uitstel van executie te vragen. Een rechter zal eerder geneigd zijn uitstel in plaats van afstel toe te wijzen.

Lees ook op Business Insider

In de tijd die zo gewonnen wordt, kunnen de onderhandelingen met de bank worden heropend. En met goede kans op succes, want de bank heeft dan immers een kort geding verloren. Daarnaast kan geprobeerd worden om in deze ‘blessuretijd’ de woning in kwestie via een normale koopovereenkomst voor een markt-conforme koopsom te verkopen. In een recent door AMS Advocaten gewonnen kort geding heeft de  voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland zich over zo’n uitstel van executie uitgelaten.

Kort geding wegens misbruik van recht

De huiseigenaar had in deze zaak een hypotheekschuld aan een kredietverstrekker van 100 duizend euro. Beide partijen lieten deze schuld vastleggen in een notariële akte van schuldbekentenis en spraken een rente af van 6 procent per jaar.

De kredietverstrekker kreeg voor zijn lening een recht van hypotheek op een pand van de huiseigenaar. Het gaat mis als de huiseigenaar de schuld aan de kredietverstrekker medio 2011 moet, maar niet kan terug betalen. De huiseigenaar is door de economisch malaise in financieel zwaar weer geraakt. De kredietverstrekker besluit het pand waarop de hypotheek rust via een executieveiling te verkopen. Maar de huiseigenaar neemt een advocaat in de arm en start een kort geding op.

Rechter stelt gedwongen veiling woning uit

In de rechtszaak die volgde oordeelde de voorzieningenrechter dat de kredietverstrekker misbruik van recht maakt door tot openbare verkoop van het pand over te gaan. De rechter vond het aannemelijk dat de executieveiling voor de huiseigenaar dusdanige verstrekkende gevolgen had, dat zijn belangen in dit geval dienen te prevaleren boven het belang van de kredietverstrekker bij executie.

De voorzieningenrechter spreekt uit dat de kredietverstrekker de executieverkoop voor een periode van vier maanden moet uitstellen. De huiseigenaar krijgt op die manier nog een kans om het pand op reguliere wijze tegen een marktconforme prijs te verkopen.

In dit soort kort gedingen is het belangrijk dat je er als huiseigenaar voor zorgt dat gedurende de periode van het gevraagde uitstel de betalingsachterstand op de hypotheeklening niet verder oploopt. Als je de rechter ervan kunt overtuigen dat er binnen die termijn een structurele oplossing kan komen voor de ontstane achterstand, vergroot dat de kans op succes.

Hein Hoogendoorn is advocaat bij AMS Advocaten en gespecialiseerd in ondernemingsrecht en verbintenissenrecht. Hij wordt daarnaast door de rechtbank met enige regelmaat aangesteld als curator.

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl