ANALYSE – Ondanks de kredietcrisis en de woekerpolisaffaire zijn banken en verzekeraars nog steeds niet altijd open en eerlijk over hypotheken.

Jarenlang verdienden banken en verzekeraars geld aan het verkopen van hypotheken die bijna niemand kon doorgronden. Nog steeds hebben honderdduizenden mensen een hypotheek die ze niet begrijpen. Niet omdat ze dom zijn, maar omdat de hypotheken expres ingewikkeld zijn gemaakt.

Hoewel de woekerkosten bij de meeste hypotheken inmiddels bij de polis zijn verwijderd, gebeuren er nog steeds ongelukken mee. Momenteel gebeurt dat vooral bij het oversluiten van een hypotheek naar een lagere rente.

Veel huizenbezitters denken dat het altijd gunstig is om je hypotheek tegen een lagere rente over te sluiten – ondanks de boeterente. Maar dat is lang niet altijd het geval. Zeker niet als je een (bank)spaarhypotheek hebt.

Oversluiten bankspaarhypotheek

Sommige banken, verzekeraars en tussenpersonen vertellen hun klanten niet de waarheid als die hun (bank)spaarhypotheek willen oversluiten, want aan oversluiten verdienen zij immers geld. Niet alleen een boeterente, maar ook vaak oversluitkosten.

Dat je een boeterente betaalt als je je hypotheek voor het aflopen van de rentevaste periode oversluit naar een lening met een lagere rente, is logisch. De bank of verzekeraar loopt namelijk verwachte inkomsten mis. Wel is zo’n boeterente vaak een onverwacht cadeautje voor de bank: de rente-inkomsten komen immers veel eerder binnen dan verwacht; dat is een prikkel om klanten te stimuleren hun hypotheken over te sluiten.

Ook bij het oversluiten van een (bank)spaarhypotheek betaalt de klant een boeterente. Op zich terecht, maar daar staat tegenover dat de bank dan ook geld bespaart. Een (bank)spaarhypotheek bestaat namelijk uit een leningdeel en een spaardeel.

Bij het oversluiten van de hypotheek geldt voor beide delen de nieuwe, lagere rente. Een lagere rente over het leningdeel is leuk, maar als je een lagere rente krijgt over het spaardeel, moet je maandelijks meer inleggen om tot hetzelfde eindbedrag te komen. Daarom stijgt bij het oversluiten van een (bank)spaarhypotheek naar een hypotheek met een lagere rente de spaarpremie. Netto nemen de maandlasten dan vaak helemaal niet af.

Sterker: de nettolasten kunnen bij het oversluiten van een (bank)spaarhypotheek naar een lagere rente zelfs toenemen. Je betaalt namelijk in veel gevallen meer aan extra spaarpremie, die niet aftrekbaar is, dan je netto bespaart aan lagere rentelasten.

Niet helemaal eerlijk

Sommige hypotheekverstrekkers doen alsof ze helemaal niet weten dat het oversluiten van een (bank)spaarhypotheek geen voordeel oplevert of zelfs nadelig kan zijn, en in elk geval voor de klant niet de boeterente rechtvaardigt.

Ik zag onlangs een gemene van hypotheekverstrekker Obvion. Mijn klant had twee hypotheken: een aflossingsvrije en een bankspaarhypotheek. In een tabel in de oversluitofferte van Obvion stond keurig aangegeven wat de huidige netto maandlasten van elke hypotheek nu zijn en wat de toekomstige netto maandlasten zouden worden.

Toch was het misleidend: er werd in de tabel alleen gerept over de rentelasten, die uiteraard lager uitvallen als je een nieuwe, lagere rente afspreekt. Terwijl de totale maandlasten – de rentelasten plus de spaarpremie – helemaal niet lager zouden uitvallen.

De financiële sector heeft nog een lange weg te gaan.

Paul van der Kwast is onafhankelijk financieel planner en verdient geen geld aan de verkoop van financiële producten. Voor Business Insider volgt hij de fiscale ontwikkelingen op de voet.