De Amsterdamse huizenmarkt is een categorie apart in Nederland.
De huizenprijzen in de hoofdstad stijgen zo hard, dat Amsterdammers die naar omringende gemeenten verhuizen serieuze invloed kunnen uitoefenen op de huizenprijzen aldaar.
Door de overwaarde die verkoop van huizen in Amsterdam vaak oplevert, hebben vertrekkende Amsterdammers meer financiële armslag, schrijven economen van Rabobank donderdag in een analyse van de huizenmarkt in Nederland.
Onderzoekers van de bank vergeleken de prijzen voor tussenwoningen in omliggende gebieden. Daaruit bleek dat Amsterdammers in steden als Amstelveen, Haarlem, Hilversum en Utrecht gemiddeld meer geld neertelden voor een tussenwoning dan huizenkopers uit andere oorden.
Dit kan erop wijzen dat ze meer bieden voor dezelfde woning, maar ook dat ze eerder kiezen voor duurdere woningen. “Zeer waarschijnlijk is het een combinatie van beide. Dit zou betekenen dat verhuizende Amsterdammers een prijsopdrijvend effect hebben in de regio”, stelt econoom Rogier Aalders.
In onderstaande tabel is te zien in welke omringende gemeenten Amsterdammers huizen kopen.
Vooral Almere en Haarlem zijn volgens Rabobank populaire steden bij vertrekkende Amsterdammers. Daar kwam respectievelijk 14 en 18 procent van de verkochte woningen in handen van Amsterdamse doorstromers. In kleinere omliggende plaatsen, zoals Waterland of Ouder-Amstel, ligt dat tussen de 30 en 40 procent.
(klik op grafiek voor uitvergroting)
Echter, niet in elke stad waar relatief veel Amsterdammers naartoe trekken, is het effect op de plaatselijke huizenprijzen het grootst. Onderstaande tabel laat voor 10 steden zien welke prijs Amsterdammers en niet-Amsterdammers gemiddeld voor een tussenwoning betalen. Het gaat om de gemiddelde huizenprijs in de afgelopen vijf kwartalen, dus sinds begin 2017.
In twee gevallen, te weten Zaanstad en Almere, zijn de verschillen verwaarloosbaar. Maar in acht andere steden zijn wel forse verschillen te zien.
(klik voor uitvergroting)
De economen van Rabobank zeggen hierover:
"In Amstelveen, Haarlem, Hilversum en Utrecht bedraagt dit verschil 50 tot 65 duizend euro, in de Gooise Meren meer dan een ton. Dit kan betekenen dat Amsterdammers in de race met andere potentiële kopers meer bieden voor dezelfde woning of dat zij simpelweg de duurdere huizen kopen. Zeer waarschijnlijk is het een combinatie van beide, wat zou betekenen dat Amsterdammers inderdaad een prijsopdrijvend effect hebben op die woningmarkten."
Afgezien van Haarlem lijken Amsterdammers de grootste invloed te hebben op de prijzen in steden ten zuiden van de hoofdstad, signaleren de economen van Rabobank. "Mogelijk zijn het de Amsterdamse huishoudens met veel overwaarde die daar willen en kunnen kopen, terwijl huurders en huizenbezitters met weinig overwaarde kiezen voor gemeenten ten noorden van de stad."
