De hypotheekrente staat lager dan ooit, dus het lijkt aantrekkelijk om deze langere tijd vast te zetten. Maar staar je daarbij niet blind op de netto maandlast: de snelheid van aflossen is minstens zo belangrijk.
In 2014 stond de hypotheekrente al historisch laag: wie hem toen tien jaar vast zette, betaalde gemiddeld 4 procent. Inmiddels zijn de tarieven bijna gehalveerd, naar 2,10 procent voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en 2,78 procent voor een hypotheek zonder NHG.
Dat roept de vraag op of de bodem dan eindelijk in zicht is of dat de hypotheekrente nog langere tijd laag blijft of zelfs nog verder zakt.
20 jaar vast in trek
Starters op de woningmarkt en huiseigenaren die het einde van de rentevaste periode zien naderen, lijken eieren voor hun geld te kiezen: zij gaan massaal voor langere rentevaste perioden, het liefst van twintig jaar.
Bij de keuze voor een rentevaste periode moet je een afweging maken tussen de verwachte ontwikkeling van de rente en de zekerheid die je wil hebben over je maandlasten. Voor een langere rentevaste periode moet je doorgaans een langere rente betalen, want zekerheid heeft een prijs. Deze prijs bedraagt momenteel 0,7 procent voor een rentevaste periode van twintig jaar versus tien jaar.
Wat is nu wijsheid als je voor deze keuze staat?
Vijf scenario's
Hoe hoog de rente over tien jaar zal zijn, valt niet te voorspellen. Maar Van Bruggen Adviesgroep werkte vijf scenario's uit (pdf) om de effecten van een keuze voor een rentevaste periode van twintig of tien jaar inzichtelijk te maken.
De organisatie ging hierbij uit van een annuïteitenhypotheek van 200.000 euro, met een hypotheekrente van 2,8 procent die twintig jaar vast staat en een belastingteruggave van circa 40 procent. De netto maandlasten lopen gedurende die periode op van 686 naar 787 euro. Na twintig jaar heeft de huiseigenaar ruim 114.000 euro afgelost en resteert nog 85.925 euro hypotheek.
Als deze huizenbezitters de rente wat korter zou vast zetten - tien jaar - dan zou de rente een stuk lager uitpakken: 2,1 procent. Dat leidt tot een daling van de netto maandlasten van bijna 35 euro. De lagere rente betekent ook dat de huizenbezitter in die eerste tien jaar ruim 4.000 euro meer aflost dan wanneer de rente twintig jaar vast zou staan. Wat uiteindelijk gunstiger uitpakt, hangt af van de ontwikkeling van de rente.
Scenario 1: rente blijft gelijk
Als de rente na tien jaar even hoog is als nu, spaar je ook het decennium erna nog zo'n 35 euro per maand uit. Bovendien is de restschuld na twintig jaar ongeveer 5.000 euro lager dan wanneer je de rente twintig jaar had vastgezet.
Volgens Van Bruggen Advies Groep had de keuze voor een kortere rentevaste periode jou per saldo bijna 14.000 euro opgeleverd.
Scenario 2: rente stijgt met meer dan 50 procent
Zelfs als de tienjaarsrente oploopt naar 3,4 procent, zijn de nettomaandlasten in de tweede periode van tien jaar ongeveer even hoog dan wanneer de rente twintig jaar was vastgezet. Dit komt omdat je in de eerste tien jaar extra hebt afgelost, dankzij de lagere rente.
Voor de restschuld maakt deze keuze nagenoeg geen verschil: deze is na twintig jaar ongeveer even hoog dan wanneer je had gekozen voor een langere rentevaste periode. Maar vanwege de lagere maandlasten in het begin, was een rentevaste periode van tien jaar achteraf bezien 3.500 euro voordeliger geweest.
Scenario 3: tienjaarsrente verdubbelt
Heel anders wordt de conclusie als de tienjaarsrente stijgt naar 4,4 procent: het gemiddelde niveau van de afgelopen 10 jaar. Je bent dan de eerste tien jaar voordeliger uit, maar daarna stijgen de maandlasten. Ook neemt de restschuld toe.
Per saldo ben je met een rentevaste periode van tien jaar bijna 5.000 euro duurder uit dan wanneer je de rente twintig jaar had vastgezet, zo berekent Van Bruggen Adviesgroep.
Scenario 4: rente stijgt naar hoogste niveau in tien jaar
Dat verschil wordt nog groter als de rente terug gaat naar het hoogste niveau in de afgelopen tien jaar: 5,7 procent. Niet alleen stijgen na tien jaar de netto maandlasten met 70 tot 100 euro; ook neemt de restschuld toe.
Alles bij elkaar opgeteld was je met een lange rentevaste periode van twintig jaar ruim 14.000 euro goedkoper uit geweest.
Scenario 5: rente daalt verder
Omdat in het huidige klimaat niets onmogelijk is, valt ook een verdere rentedaling niet uit te sluiten. Stel dat de tienjaarsrente in 2026 is gedaald naar 1,1 procent, dan ben je juist spekkoper als je voor een rentevaste periode van tien jaar had gekozen. Dit scheelt volgens Van Bruggen Adviesgroep maar liefst 21.500 euro.
Aflossnelheid
Deze voorbeelden tonen aan dat in de keuze voor een rentevaste periode niet alleen de netto maandlasten van belang zijn, maar ook de snelheid van aflossen. Had je gekozen voor een kortere rentevaste periode van tien jaar, dan was je resthypotheek in het gunstigste scenario (scenario 5) 8.528 euro lager geweest dan wanneer je de rente twintig jaar had vastgezet. In het minst gunstige scenario (scenario 4) was de resterende lening juist 7.759 euro hoger geweest. Een lagere rente betekent immers dat je sneller aflost.
In het algemeen geldt dat je beter kunt kiezen voor een kortere rentevaste periode als je verwacht dat de rente de komende tien jaar verder zal dalen. Ga je uit van een oplopende rente, dan is het juist slimmer om deze langere tijd te versleutelen.
Stijgende maandlasten
Maar dat is niet het hele verhaal. Niet elke huizenbezitter is even kwetsbaar voor een renteverhoging. Breng je relatief weinig eigen geld in en sluit je een relatief hoge hypotheeklening af ten opzichte van je inkomen, dan is het vaak verstandig om de rente twintig jaar vast te zetten. Dat maakt je minder kwetsbaar voor stijgende maandlasten als de rente na tien jaar hoger uitpakt.
Dit geldt ook als je sterk wisselende inkomsten hebt of als je verwacht in de toekomst parttime te gaan werken, vanwege de komst van een kind.
Naast het feitelijke risico is ook het gewenste risico van belang. Hoeveel is zekerheid jou waard? Houd je niet van verrassingen, dan kun je de rente beter langere tijd vast zetten. Zeker als het verschil in rentepercentage tussen een lange en korte rentevaste periode klein is: voor een beperkte meerprijs heb je extra zekerheid.
Voortijdig verhuizen
Hier staat wel tegenover dat je een onnodig hoge hypotheekrente betaalt als je gaat verhuizen voordat de rentevaste periode is afgelopen. Informeer daarom bij je hypotheekverstrekker of het mogelijk is om de huidige lage rente mee te nemen naar een nieuwe woning. Dit is niet altijd het geval of uitsluitend onder strikte voorwaarden.
Is het niet mogelijk om de lage rente mee te verhuizen, dan heb je bij een voortijdige verhuizing de eerste jaren onnodig veel hypotheekrente betaald. Dat tarief is immers gebaseerd op een langere rentevaste periode.
Verder moet je je realiseren dat als je de rente langere tijd vast zet, je hier ook echt aan vast zit. Mocht de rente verder dalen, dan kun je wel vervroegd aflossen, maar dat levert per saldo nauwelijks iets op, omdat je de bank een vergoeding moet betalen voor gemiste rente-inkomsten.
