Vorig jaar stond bij ruim 14 procent van alle hypotheeknemers de hypotheek
onder water, zo blijkt uit
recent onderzoek
in opdracht van de Vereniging Eigen Huis (VEH).

Dat komt neer op 517.000 woningbezitters. Als zij hun huis hadden verkocht,
zouden zij een gezamenlijke restschuld hebben van ruim 15 miljard euro:
gemiddeld 30.000 euro per huishouden.

Jongeren

Vooral jongeren tot 35 jaar, worden hierdoor getroffen: bij hen kampt maar
liefst 38 procent met een potentiële restschuld. Veel jongeren hebben hun
huis op de top van de markt gekocht en worden nu het hardst geraakt door de
prijsdalingen op de woningmarkt.

Daarnaast hebben ze relatief hoge hypotheken ten opzichte van hun inkomen, nog
nauwelijks afgelost en nog weinig of niets gespaard. Zij hebben als ze gaan
scheiden of werkloos worden en hun huis moeten verkopen, meteen een enorm
probleem.

Heb je een restschuld, dan is er vaak niet veel aan de hand zolang je in je
huis blijft wonen en elke maand keurig de hypotheeklasten betaalt. Maar als
je van plan bent te verhuizen naar een duurdere woning, kan die restschuld
als een molensteen om je nek komen te hangen.

Gedrag banken

Volgens hun eigen gedragscode mogen banken een restschuld meefinancieren in
een nieuwe hypotheek, mits het inkomen van de klant zo’n hogere schuld
toelaat. Ze zijn hiertoe echter niet verplicht. En daarin schuilt een
probleem, want in de praktijk zijn banken er niet happig op, meldt Hans
André de la Porte, woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis desgevraagd.
"De restschuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek is heel moeilijk en
voor veel mensen onmogelijk."

Het hangt volgens hem wel af van de situatie. Als je goedkoper gaat wonen en
de prijs van het nieuwe huis goed bij je inkomen past, zullen banken zich
soepeler opstellen dan wanneer je met een forse restschuld verhuist naar een
duurdere woning. Ook zal de bank zich welwillender opstellen als je geen
tophypotheek neemt, maar een deel zelf financiert. Verder krijgt een goede
klant vaak meer voor elkaar dan een onbekende die met een probleem aanklopt.

Lees ook op Business Insider

Maar de kern blijft dat banken terughoudend zijn. "Nederlandse banken krijgen
over de grens kritiek dat ze meer lenen dan de woningwaarde", zegt Hans
André de la Porte. "Er is vrijwel geen land in de wereld waar banken dat
doen. In Duitsland bijvoorbeeld financieren banken maximaal 80 procent van
de woningwaarde. De rest moeten woningbezitters zelf betalen."

Dat Nederlandse huishoudens meer konden lenen dan de woningwaarde was
jarenlang geen probleem, want de huizenprijzen zaten in de lift. Maar nu de
prijzen dalen, verandert de situatie, met als gevolg dat een half miljoen
hypotheken onder water staat.

Verzwakte bankbalans

Een restschuld meefinancieren verzwakt de balans van de bank, meent Hans André
de la Porte. "Als een bank twee ton uitleent voor een hypotheek, moet zij
één ton aan eigen middelen, zoals spaargeld, op de balans hebben staan. De
rest moet de bank op de kapitaalmarkt lenen. De rentetarieven variëren per
bank. Banken die veel hypotheken uitzetten die de woningwaarde overtreft,
zijn een hogere rente verschuldigd."

Dat banken zich zo terughoudend opstellen is de VEH een doorn in het oog.
"Banken hebben in het verleden die hypotheken verstrekt, maar leggen het
probleem nu neer bij de consument, terwijl ze wel een maatschappelijke
verantwoordelijkheid hebben."

Aftrek hypotheekrente

Als je geluk hebt en de bank bereid is jouw restschuld mee te financieren in
een nieuwe hypotheek, moet je je wel realiseren dat de rente over die
restschuld niet aftrekbaar is in box 1 van de inkomstenbelasting. Je mag de
restschuld wel in mindering brengen op je vermogen in box 3.

Heb je nog spaargeld, dan is het verstandig dat in te zetten om de restschuld
af te betalen. De rente die je over de restschuld moet betalen is
waarschijnlijk een stuk hoger dan de rente die je op een spaarrekening
krijgt.

NHG

Voor huizenbezitters met een lening met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is
er een goed vangnet
als zij de hypotheeklasten niet meer kunt opbrengen, vanwege ontslag,
arbeidsongeschiktheid, echtscheiding of de dood van hun partner. Als ze hun
huis noodgedwongen moeten verkopen en met een restschuld achterblijven, kan
deze onder voorwaarden worden kwijtgescholden.

Zelf sparen

Heb je geen woning met NHG, of is er geen sprake van een noodsituatie, dan
rest niet veel meer dan voorlopig in je huis te blijven wonen en zelf extra
te gaan sparen of beleggen om de restschuld te kunnen aflossen. Je betaalt
over dit potje wel jaarlijks 1,2 procent belasting. Er bestaan ook fiscaal
vriendelijke methodes, zoals bankspaarproducten.

Is je huis minder waard dan de hypotheek die erop rust, dan loop je wel het
risico op een renteopslag als de rentevaste periode afloopt.

Een andere optie om de restschuld terug te dringen is extra aflossen. Je loopt
dan wel renteaftrek mis. Houd verder het maximale bedrag in de gaten dat je
van de bank mag aflossen. Anders kun je worden geconfronteerd met een
boeterente.

Annuïteitenhypotheek

In het vijfpartijenakkoord wordt de aflossingsvrije hypotheek aan banden
gelegd. Als de plannen doorgaan, kunnen nieuwe hypotheeknemers vanaf 1
januari alleen nog hypotheekrente aftrekken als ze hun hypotheek in dertig
jaar volledig aflossen, via een annuïteitenhypotheek.

Heb je al een hypotheek en verhuis je naar een andere woning, dan geldt voor
het oorspronkelijke hypotheekbedrag het oude regime. De rente-aftrek op het
aflossingsvrije deel blijft in takt. Maar voor het extra bedrag dat je leent
– omdat je een hogere hypotheek afsluit – moet een annuïtaire aflossing
worden ingebouwd. Dit leidt naar verloop van tijd tot een lastenverzwaring,
omdat naar verloop van tijd steeds meer wordt afgelost en dus minder rente
kan worden afgetrokken.

Lees ook:

Jonge huiseigenaren: hypotheek onder water, hoge rentelast

Hypotheekrenteaftrek: zo werken de nieuwe regels

Wees beducht voor een hypotheekgat

15,3 miljard restschuld voor huishoudens

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl