Rabobank en kredietbeoordelaar S&P becijferden dat de huizenprijzen in Nederland de komende twee jaar zullen blijven stijgen.
Voor dit jaar gaat Rabobank uit van een gemiddeld 8 procent hogere huizenprijs. In 2019 komt daar volgens economen van Rabobank nog 7 procent bij.
Maar intermediair De Hypotheekshop begint zich zorgen te maken, en vraagt zich in de nieuwsbrief van deze week af: wat gebeurt er na die twee jaar?
De Hypotheekshop zet vijf aannemelijke risico’s voor de huizenmarkt op een rij.
1. De hypotheekrenteaftrek
Vanaf 2020 wordt de hypotheekrente-aftrek versneld afgebouwd. Om precies te zijn met 3 procentpunt per jaar. Dit betekent minder hypotheekrente-aftrek en daardoor mogelijk lagere woningprijzen, aldus De Hypotheekshop.
Wat je hier wel bij kunt aantekenen is dat de versnelde afbouw van de hypotheekrente-aftrek onderdeel is van een belastingherziening waarbij ook de heffing op het eigenwoningforfait en de tarieven van de inkomstenbelasting worden verlaagd.
Per saldo moet dit neutraal uitpakken voor de koopkracht van burgers, zo beoogt het kabinet-Rutte III. De vraag is dus hoe verschillende elementen van de belastingherzieningen op elkaar inwerken en of dat gevolgen heeft voor de huizenmarkt.
2. Verlaging van de maximale hypotheek
Nederlanders mogen 100 procent van hun woningwaarde lenen. De Nederlandsche Bank (DNB), het IMF en de OESO waarschuwen echter dat Nederlanders relatief hoge hypotheken hebben ten opzichte van de woningwaarde, het zogenaamde 'loan to value'.
Volgens president Klaas Knot van toezichthouder DNB zou een hypotheeklening van maximaal 80 of 90 procent van de woningwaarde gezonder zijn. DNB heeft becijferd dat een lagere 'loan to value' wel zal leiden tot minder vraag naar koopwoningen, en na 5 jaar een huizenprijs die zo'n 4 procent lager ligt dan zonder zo'n verlaging.
De Hypotheekshop noemt deze verlaging een risico, maar of zo'n verlaging er komt is nog maar de vraag. Vooralsnog bestaat er een grote kloof tussen de wens van instituten zoals het IMF en DNB en de politieke realiteit: in de Tweede Kamer is een verdere aanscherping van de regels voor de maximale hypotheek bijzonder impopulair.
3. Oplopende hypotheekrente
Naast de hoogte van het inkomen wordt het bedrag dat je mag lenen voor de financiering van de eigen woning ook bepaald door de hoogte van de hypotheekrente, signaleert De Hypotheekshop
Hoe hoger de hypotheekrente, des te lager de maximale hypotheek. Op het moment dat hypotheekrentes gaan stijgen, wordt het dus minder makkelijk om huizen te financieren met hoge hypotheken. Verder speelt mee dat banken wellicht hogere kosten voor hypotheken gaan rekenen, omdat ze moeten voldoen aan strengere internationale regelgeving voor hun eigen financiële buffers.
De rente-ontwikkeling voorspellen blijft natuurlijk erg lastig, maar mochten hypotheekrentes serieus stijgen, dan kan dat inderdaad grote gevolgen hebben voor de financiering van woningen en dus ook voor huizenprijzen.
4. De babyboomer
Babyboomers verlaten de woningmarkt en dat betekent er nu al jaarlijks zo'n 30.000 koopwoningen op de markt komen. Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) schat dat dit er in 2030 zelfs 50.000 zullen zijn. Het gaat hierbij vooral om een verschuiving in de populariteit van bepaalde woningtypen.
De verwachting is dat door de vergrijzing het aanbod van eengezinswoningen flink zal toenemen, vooral buiten de Randstad. Dat kan voor dit segment een prijsdrukkend effect hebben, voorspelt De Hypotheekshop.
5. Het energielabel
Het kan volgens De Hypotheekshop zijn dat banken, onder invloed van het Energieakkoord, minder hypotheken zullen verstrekken aan woningen met een lager energielabel dan C. Een hoog energielabel lijkt momenteel gunstig uit te pakken voor de verkoopsnelheid en -prijs.
Hier draait het dus vooral om een waarschuwing voor huiseigenaren die niet investeren in energiebesparende maatregelen voor hun woning. Ofwel: ook dit punt van De Hypotheekshop is relevant voor een deelsegment van de huizenmarkt.
