- De problemen bij de Chinese vastgoedontwikkelaar Evergrande zijn te voelen op financiële markten wereldwijd.
- Een faillissement van de vastgoedreus met meer dan 300 miljard dollar aan schulden kan grote gevolgen hebben voor China, maar ook internationaal.
- Grote vraag is of en hoe de Chinese overheid ingrijpt om de ontluikende crisis te bezweren.
ANALYSE – De escalerende problemen bij de Chinese vastgoedontwikkelaar Evergrande krijgen steeds meer aandacht op de financiële markten in de wereld. Dat is niet vreemd, want de risico’s van een imploderende Chinese vastgoedmarkt kunnen ook internationaal gevolgen krijgen.
Met een schuldenberg van meer dan 300 miljard dollar is Evergrande een partij waar je niet zomaar even omheen kunt.
Belangrijke vraag is of China in staat zal zijn om de vastgoedzeepbel gecontroleerd te laten leeglopen. Het land is immers niet gebaat bij een ongebreidelde financiële crisis.
Dit zijn de belangrijkste dingen die je moet weten over Evergrande en de vastgoedcrisis in China:
1. Wat doet Evergrande?
Evergrande is een Chinese vastgoedontwikkelaar, met het hoofdkwartier in de stad Shenzhen, gelegen in de buurt van Hongkong. Het bedrijf van miljardair Xu Jiayin is groot geworden met de ontwikkeling van commercieel vastgoed en appartementen voor de groeiende Chinese middenklasse en heeft naar eigen zeggen 200.000 werknemers.
2. Welke problemen heeft Evergrande en wat doet het eraan?
Bij de financiering van vastgoedprojecten heeft Evergrande steeds meer schuld op zich genomen, waardoor de totale schuldpositie is toegenomen tot meer dan 300 miljard dollar.
Sinds augustus 2020 heeft de Chinese overheid maatregelen genomen om de accumulatie van schulden in de Chinese vastgoedsector aan banden te leggen. Voor Evergrande betekende dit dat het bedrijf meer eigen liquide middelen moest inbrengen bij de financiering van vastgoedprojecten.
Bij de verkoop van appartementen werkt Evergrande met een systeem van aanbetalingen door kopers. Dit is een manier om direct cashinkomsten te genereren om bouwbedrijven te betalen die de vastgoedprojecten uitvoeren.
De strengere overheidsmaatregelen hebben Evergrande ertoe gedwongen om bij de verkoop van appartementen in aanbouw steeds grotere kortingen te geven, om sneller cash binnen te krijgen. Dit heeft echter geleid tot een vicieuze cirkel van dalende directe inkomsten, waarbij het bedrijf nu moeite heeft om uitvoerders van vastgoedprojecten op tijd te betalen.
Gegeven deze situatie zijn financiële partijen die geld lenen aan Evergrande huiverig geworden om het bedrijf nog verder te financieren, wat de liquiditeitsproblemen versterkt. Ook omdat Evergrande de rentes die wordt geëist voor leningen ziet oplopen.
3. Wat zijn de vooruitzichten?
De situatie bij Evergrande is zo nijpend dat een faillissement onafwendbaar lijkt, omdat het bedrijf niet meer in staat lijkt om aan zijn schuldverplichtingen te voldoen.
Aangezien het om een gigantische hoeveelheid schuld gaat van ruim 300 miljard dollar kan dit uitstralingseffecten hebben naar de rest van de Chinese vastgoedsector en het Chinese bankwezen dat leningen aan Evergrande heeft verstrekt.
4. Waarom is dit belangrijk voor financiële markten?
Sommige analisten vrezen een 'Lehman-moment' voor China, vergelijkbaar met de kredietcrisis van 2008, als Evergrande omvalt. Als wanbetalingen bij Evergrande doorsijpelen naar het Chinese bankwezen kan een domino-effect ontstaan.
De vraag is echter wat de Chinese overheid doet. Een vorm van gecontroleerd faillissement van Evergrande kan werken als een rem op de ongebreidelde schuldfinanciering van de Chinese vastgoedsector.
Tegelijk is China er veel aan gelegen om een domino-effect te voorkomen dat het eigen bankwezen in gevaar brengt. Ergens zal er waarschijnlijk een gedeeltelijke 'bail-out' van de financiële sector moeten komen.
Maandag kelderde het aandeel van Evergrande op de beurs van Hongkong met zo'n 20 procent en ook andere vastgoedpartijen deden het slecht op Chinese beurzen. Dit zwakke sentiment heeft ook invloed op de beurzen in Europa en de VS, waarbij beleggers in de hele wereld dus kijken naar de ontwikkelingen in China. Want als China dit brandje niet weet te blussen, kan dat ook internationaal voor een schokeffect zorgen.
