De overvloed aan geld in de commerciële vastgoedmarkt bereikt nu andere plekken dan toplocaties.

Uit cijfers van vastgoedadviseur CBRE blijkt dat er in de eerste drie kwartalen van dit jaar in Nederland voor 7,3 miljard euro aan commercieel vastgoed van eigenaar is gewisseld. Dat is op jaarbasis 16 procent meer dan vorig jaar. En zo stijgt het beleggingsvolume al zeker drie jaar.

Dat vraagt om een belletje naar iemand uit de praktijk – naar iemand die zonder tussenkomst van pr-afdeling vertelt wat er achter die cijfers schuilgaat.

Business Insider spreekt met Erik de Vlieger die op dit moment in Portugal zit. Hij runt daar twaalf resorts (waarvan drie in aanbouw) met in totaal 250 werknemers, maar is sinds 2013 ook weer in het Nederlandse vastgoed actief, namelijk in het Groene Hart en in Haarlem.

De ondernemer heeft nog goede banden in de vastgoedwereld, zo begeleidt hij – “maar dat is meer als een hobby” – Nederlandse en Duitse vastgoedinvesteerders bij het doorgronden van de Portugese regelgevingsjungle.

Vechten om de Haarlemmermeer

“Ik verbaas me enorm over de Nederlandse vastgoedmarkt op dit moment”, zegt De Vlieger vanaf zijn tweede thuis in het Zuiden. “Ik ben bezig met een vrij groot object in de Haarlemmermeer. Daar is een woonbestemming gekomen. Ik kan je vertellen dat de partijen daar met elkaar vechten om mee te kunnen doen”.

Makelaars, ontwikkelaars, beleggers, financiers, iedereen springt er volgens De Vlieger op. En dan hebben we het dus niet over een A-locatie in Amsterdam. “Dat er al met een dusdanige agressiviteit wordt onderhandeld voor dit soort plekken, dat vind ik gevaarlijk”.

Lees ook op Business Insider

Los van de locatie, gaat het hier bovendien om een ontwikkelingsproject. “Woningen zijn een veilige belegging”, aldus de ondernemer. “Ik snap best dat je voor een bestaande huizenportefeuille 25 keer bruto de huur wil betalen in deze wereld met lage rentes. Maar dat dergelijke bedragen nu ook worden neergeteld voor ontwikkelingsprojecten, waarbij het dus eerst 2 nog 4 jaar duurt voordat er geld binnenkomt, dat baart mij wel zorgen”.

Weg van Zuidas naar andere gebieden

Voorheen kochten beleggers vooral high end-kantoorlocaties op de Zuidas en woningenportefeuilles in populaire steden zoals Amsterdam, Haarlem en Utrecht.

Hoewel de vraag daar nog steeds stijgt, wijkt veel van deze vraag ook uit naar andere plekken en bestemmingen. “De vraag van buitenlandse partijen naar Nederlands vastgoed is heel divers”, vertelde transactie-advocaat Rob Hendriks eerder tegen Business Insider. “Er zijn nu veel gespecialiseerde fondsen die in een bepaald type vastgoed investeren. Denk aan vastgoed voor horeca, logistiek of vakantieparken.”

Een vastgoedanalist op de Zuidas ziet dat ook en vertelt dat bijvoorbeeld ook logistieke hubs duurder worden. “Op de markt voor logistiek vastgoed zag je eerst dat er ongeveer 11 keer de huur werd betaald, nu zie je ook wel 16 keer de huur”. Wel stelt deze analist, die anoniem wil blijven, dat er nog steeds plekken zijn – “bijvoorbeeld kantoorgebied in Amersfoort”- waar weinig wordt geïnvesteerd door beleggers. En zo wel, dan hoogstens 8 à 9 keer de huur.

Vastgoedfinanciering blijft voorzichtig

De Vlieger spreekt niet van een vastgoedbubbel. “Het blijft moeilijk voor een vastgoedinvesteerder om te lenen bij de bank. Alleen als je heel groot en liquide bent, mag je wat lenen. Je moet veel eigen geld meebrengen.”

De bubbel zit volgens De Vlieger in iets veel groters. “De zeepbel zit op macroniveau en komt van de centrale banken. De ECB pompt 80 miljard euro per maand de markt in, via het opkopen van onrendabele Europese staatsobligaties. Kortom het ene gat met het andere vullen. Dat houdt de rentes laag en zorgt voor veel goedkoop geld. Dat ontploft wel een keer”.

Los van de geldmarkten en de rol van centrale banken, blijft er een onderliggend tekort aan woningen in de Randstad, ziet De Vlieger.

Als De Vlieger vandaag 20 miljoen euro móest beleggen in Nederlands vastgoed, waar zou hij dan voor gaan? “Industriepanden aan de rand van Amsterdam. Achter de RAI. Bij de Wenckebachweg, dat soort plekken. Het bestemmingsplan van deze terreinen worden door de woningnood op termijn toch wel door de gemeente omgezet naar woningbouw. Dan zit je op lange termijn goed, want industrieterreinen zijn goedkoop”.