De nieuwe huurwet voor woningen in het middensegment van minister Hugo de Jonge zorgt voor veel discussie. Worden huurders hierdoor beter beschermd tegen exorbitante huurprijzen? Of jaagt dit beleggers met huurwoningen weg, zodat het aanbod van huurwoningen daalt en huurprijzen als gevolg daarvan extra stijgen?

Woningverhuurplatform Pararius meldde afgelopen week een stijging van huurprijzen in de vrije sector van bijna 9 procent in het eerst kwartaal van dit jaar. Dat komt volgens Pararius mede doordat beleggers woningen uit het huursegment halen en op de koopmarkt brengen, waardoor het huuraanbod in de vrije sector verkrapt.

In de nieuwsbrief van deze week somt financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep enkele problemen op waar beleggers tegenaan lopen, als ze woningen verhuren.

  • Verhoging van de overdrachtsbelasting bij kopen van huurwoning: in 2021 betaalden beleggers nog 2 procent overdrachtsbelasting bij de aankoop van een huurwoningen. Maar dat is fors verhoogd naar 10,4 procent sinds 1 januari 2023. Dat drukt het rendement,
  • Hogere hypotheekrente maakt financiering huurwoning met hypotheek duurder: de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast voor verhuurhypotheken is volgens Van Bruggen gestegen van 2,34 procent in januari 2022 naar 5,23 procent in april 2024. Ook dat verhoogt de kosten van een verhuurwoning voor beleggers, als ze die met leningen financieren.
  • Hogere belasting in box 3 voor verhuurwoningen: als een woning wordt verhuurd, valt de waarde daarvan in box 3 van de inkomstenbelasting. Hierbij wordt de WOZ-waarde gecorrigeerd voor het feit dat het een verhuurde woning is. Echter, door een belastingwijziging is de zogenoemde leegwaarderatio fors verhoogd, waardoor een groter deel van de waarde van de huurwoning wordt belast.
  • Nieuwe verhuurwet voor middensegment: de nieuwe Wet Betaalbare huur gaat naar verwachting per 1 juli 2024 in, als de Tweede Kamer en Eerste Kamer akkoord gaan. Deze wet reguleert een groter deel van de huurmarkt voor huurprijzen tot ruim €1.100 per maand. Dat beperkt mogelijk de ruimte voor beleggers om huurprijzen te verhogen.

De nieuwe huurwet van minister Hugo de Jonge betekent dat de zogenoemde liberalisatiegrens voor de huurmarkt wordt opgeschoven van van 879,66 kale huur per maand (prijspeil van 1 januari 2024) naar 1.123,13 kale huur per maand. Ofwel, meer woningen gaan onder sociale huur vallen.

Woningen boven de liberalisatiegrens zijn vrije sectorwoningen waarbij minder of geen beperkingen gelden bij de huurprijs of huurverhoging. Woningen onder de liberalisatiegrens zijn sociale huurwoningen waarbij een maximale huurverhoging geldt.

Bij sociale huur kan de huurverhoging ook alleen worden toegepast als de kale huur daarmee niet boven een bepaalde grens komt. Op basis van een puntenstelsel, het zogenoemde woning waarderingsstelsel, wordt bepaald hoe hoog de huur van woningen in dit segment mag zijn.

Regulering huren in Duitsland werkt met regionale referentieprijzen

In een afgelopen weekend gepubliceerd artikel stellen hoogleraar Peter Boelhouwer en onderzoeker Marietta Haffner van de TU Delft dat de manier waarop Duitsland huurprijzen reguleert, mogelijk een beter alternatief biedt dat zorgen van huurders adresseert, maar tegelijk meer investeringszekerheid biedt voor beleggers.

In Duitsland wordt niet gewerkt met een absolute prijsrange voor de huurregulering, die in Nederland dus wordt opgerekt tot iets meer dan 1.100 euro per maand. In plaats daarvan werkt Duitsland met een sterk regionaal georiënteerd systeem, waarbij de gemiddelde feitelijke huurprijsontwikkeling van huurwoningen met een vergelijkbare kwaliteit wordt gevolgd.

Op basis hiervan wordt een index samengesteld, de zogenoemde Mietspiegel. Dit is dus een soort referentiehuur. Voor nieuwe huurcontracten wordt vervolgens een maximale huurprijsverhoging gehanteerd ten opzichte van de trendmatige ontwikkeling van huren van de vergelijkbare woningen in een regionaal segment. Die maximering wordt de Mietpreisbremse genoemd. Als sprake is van een gespannen regionale woningmarkt wordt de maximale afwijking bij nieuwe huren op 10 procent van de referentiehuur gezet.

"Door de temperende werking op de ontwikkeling van de aanvangshuren draagt een systematiek geënt op de Duitse Mietspiegel in combinatie met de Mietpreisbremse bij aan verbetering van de betaalbaarheid van de aanvangshuren in die delen van de vrije huursector die zich kenmerken door krapte. Deze toekomstige aanvangshuren worden met toepassing van het instrumentarium lager vastgesteld, dan wanneer ze in het geheel vrije spel van vraag en aanbod tot stand zullen komen", schrijven Boelhouwer en Haffner.

De remmende werking van dit systeem op de huurprijzen is dus wel afhankelijk van de meetperiode waarvoor de referentiehuur wordt vastgesteld én van de hoogte van de maximale opslag die met de Mietpreisbremse voor nieuwe huurovereenkomsten wordt toegestaan.

Volgens Boelhouwer en Haffner leidt dit echter per saldo tot een situatie waarbij het voor beleggers aantrekkelijk blijft om in huurwoningen te investeren. Ook zou dit systeem beter aansluiten bij de verhouding tussen vraag en aanbod op de huurwoningmarkt.

Bovendien is het Duitse systeem fijnmaziger omdat de referentiehuren veel sterker regionaal worden vastgesteld. "In regio’s waar geen sprake is van krapte op de vrijesector huurwoningmarkt of waar na verloop van tijd de krapte afneemt, zullen de aanvangshuren de opslag van de Mietpreisbremse op de Mietspiegel niet halen. Het instrumentarium schakelt zich in zulke situaties vanzelf uit", aldus de onderzoekers.

Volgens Boelhouwer en Haffer kan de overheid bovendien nog steeds ingrijpen als de combinatie van de referentiehuur en de Mietpreisbremse resulteert in relatief hoge aanvangshuren voor huishoudens met een lager inkomen. De overheid kan dan voor specifieke regio's gaan werken met een stukje subsidie dat de aanvangshuren voor nieuwe huurders omlaag brengt.

LEES OOK: 1 op 3 huiseigenaren zou kamer willen verhuren, maar is beducht voor strenge huurregels