Hypotheekrentes zijn extreem laag. Genoeg reden dus om rentes voor lange tijd vast te zetten. Maar wat als de rente over tien jaar plots een stuk hoger is?
Starters op de woningmarkt en huiseigenaren die hun rente opnieuw moeten vastzetten, kijken verlekkerd naar de hypotheekrentes.
Voor hypotheken met NHG-garantie is de rente voor een vaste periode van tien jaar gezakt tot onder de twee procent, gemiddeld genomen. Wie de rente vijf jaar vast zet komt gemiddeld uit op 1,74 procent.
(klik voor uitvergroting; bron: De Hypotheekshop)
Belangrijk is wel om één ding in de gaten te houden. De totale looptijd van hypotheekleningen is doorgaans dertig jaar. Het is goed mogelijk dat de rente niet altijd zo laag blijft als nu.
Oude en nieuwe hypotheken
Bij het risico van een rentestijging is er een belangrijk verschil tussen hypotheekleningen die vóór 2013 zijn afgesloten en nieuwere leningen. Sinds 2013 moet je een annuïtaire of linaire hypotheek nemen, waarbij je meteen begint met aflossen, als je aanspraak wilt maken op de hypotheekrenteaftrek.
Onder oudere huiseigenaren zitten echter behoorlijk wat mensen met een spaarhypotheek. Bij zo'n constructie zijn min of meer automatische dempers ingebouwd voor renteschommelingen.
Kort gezegd zit dit zo: bij een spaarhypotheek stort je maandelijks premie in een spaarpot, waarmee je kapitaal opbouwt om de lening aan het eind van de looptijd af te lossen. De rente die je krijgt op het spaarvermogen, is gelijk aan de hypotheekrente.
Als de hypotheekrente stijgt, moet je méér (aftrekbare) rente aan de bank betalen. Maar de rente die je krijgt voor de kapitaalopbouw stijgt ook. Dit laatste betekent dat de maandelijkse spaarpremie omlaag kan. Deze twee effecten (hogere rentelasten, lagere spaarpremie) zorgen ervoor dat het netto effect van een rentestijging op de maandlasten beperkt is.
Annuïtaire lening
Voor nieuwe, annuïtaire hypotheken, waarbij je direct tijdens de looptijd al aflost, ligt het anders. De bruto maandlast bestaat uit rente en aflossing. Eerst betaal je relatief veel rente en naarmate de looptijd vordert bestaat een steeds groter deel van de bruto maandlast uit aflossing.
De daling van het aandeel van de rente in de bruto maandlast betekent ook dat er steeds minder aftrekbare rente overblijft. Het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek neemt dus af. De netto maandlast van annuïtaire hypotheken stijgt daarom in de loop van de tijd.
Rentestijging en maandlast
Maar hoe zit dat met het risico van een rentestijging?
Stel je gaat uit van een hypotheek van twee ton, waarbij je de rente tien jaar vastzet tegen 2 procent. Volgens de calculator van de site berekenhet.nl start je, als je 100 procent van de woningwaarde leent, op een maandlast van 647 euro. Die loopt in tien jaar op tot 692 euro per maand.
Hypotheekadvsieur Van Bruggen laat in de nieuwsbrief van deze week zien hoe het vervolgens verder gaat bij vijf rentescenario's
(klik voor uitvergroting)
Als de rente na tien jaar nog steeds op 2 procent staat voor tien jaar vast, verandert er vrijwel niets en loopt de netto maandlast geleidelijk op met een paar euro per jaar.
Bij een verdubbeling van de rente van twee naar vier procent, maak je in jaar elf wel een sprong. De netto maandlast stijgt dan met ongeveer 50 euro per maand. Dat komt neer op 600 euro per jaar.
Het kan dus geen kwaad om, als je de hypotheekrente van een annuïtaire hypotheek nu op een laag niveau vastzet, een spaarbuffertje aan te leggen om een eventuele toekomstige rentestijging op te vangen.
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl
