Een eigen woning dient als melkkoe voor de overheid, maar ook als een fiscale aftrekpost. Welke kosten mag je opvoeren bij je belastingaangifte over 2018?

Wie een huis koopt, wordt geconfronteerd met een woud aan fiscale regelingen. Aan de ene kant moet je extra belasting betalen (zoals overdrachtsbelasting en eigenwoningforfait). Aan de andere kant brengt een eigen woning ook fiscale voordelen met zich mee, zoals hypotheekrenteaftrek en de kosten die je hebt gemaakt om een hypotheek te krijgen.

Lees alles over aftrekposten voor de eigen woning in dit vierde deel van de jaarlijkse serie van Business Insider over de belastingaangifte.

Belastingaangifte: check gegevens over hypotheek en WOZ-waarde

Hoewel je belastingaangifte al grotendeels is ingevuld, moet je de gegevens natuurlijk nog wel zelf controleren en indien nodig wijzigen. Belangrijk is bijvoorbeeld om de basisgegevens over de WOZ-waarde van je woning en gegevens van de hypotheeklening te checken.

Ben je vorig jaar verhuisd of heb je je hypotheek laten oversluiten, let dan extra goed op of alles klopt. Heb je geen aftrekposten gemist of bedragen ten onrechte in mindering gebracht, zoals de kosten voor een verbouwing of betaalde courtage?

Wees ook alert als je geldverstrekker een te hoge boeterente in rekening heeft gebracht en dit teveel betaalde bedrag vorig jaar naar jouw rekening heeft teruggestort: dit bedrag moet je opgeven in je aangifte.

Heb je je woning verkocht met een restschuld, dan is de rente hierover niet aftrekbaar als de restschuld in 2018 is ontstaan. Is de restschuld eerder ontstaan, dan mag je deze nog wel in mindering brengen.

Lees ook op Business Insider

Heb je je hypotheek afgelost, dan is het belangrijk om te weten dat 2018 het laatste jaar is waarin je volledig gebruik kon maken van de Wet Hillen. Deze wordt vanaf dit jaar stapsgewijs afgebouwd.

Hieronder lees je in detail welke kosten voor de eigen woning je zoal mag aftrekken.


Eigen woningforfait

Zoals gezegd levert een eigen woning niet louter aftrekposten op. Je moet voor je huis een bedrag bij je inkomen tellen: het eigenwoningforfait. De fiscus beschouwt een eigen huis namelijk als een vorm van inkomen. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning. Voor de meeste woningen (met een WOZ-waarde tussen de 75.000 en 1.060.000 euro) gaat het in 2018 om 0,70 procent.

Let wel op: gebruik niet de WOZ-waarde die onlangs in je brievenbus is gevallen, maar de waarde die is vermeld op de gemeentelijke belastingaanslag van vorig jaar. Deze heeft als peildatum 1 januari 2017.

Lees meer: WOZ-waarde van je woning: zo maak je bezwaar

Een ander aandachtspuntje: voor de berekening van het eigenwoningforfait is niet de verhuisdatum leidend, maar de datum van inschrijving bij de gemeente. Heb je vorig jaar voor het eerst een huis gekocht, dan moet je dus eigenwoningforfait afrekenen vanaf de dag van inschrijving bij de gemeente.

Ruil je daarentegen een eigen woning in voor een huurhuis, dan moet je eigenwoningforfait betalen tot de datum waarop je bij de gemeente bent uitgeschreven uit je koopwoning.

… als je gaat verhuizen

Ben je verhuisd naar een ander koophuis en heb je de vorige woning verkocht, dan moet je voor elk huis het eigenwoningforfait berekenen over de periode dat je daar stond ingeschreven. Beide bedragen tel je vervolgens bij elkaar op.

Je bent geen eigenwoningforfait verschuldigd als je huis leeg is en te koop staat of als je huis nog in aanbouw is.

… en bij afgeloste hypotheek

Is de hypotheekrenteaftrek die je vorig jaar was verschuldigd lager dan het eigenwoningforfait, omdat je hypotheek (vrijwel) volledig is afgelost, dan hoef je geen eigenwoningforfait te betalen. Het eigenwoningforfait en de hypotheek vallen hierdoor tegen elkaar weg.

Deze regeling (Wet Hillen genaamd) wordt vanaf dit jaar stapsgewijs afgebouwd over dertig jaar, maar in je belastingaangifte over 2018 kun je er nog volledig gebruik van maken.


Hypotheekrenteaftrek maximaal 30 jaar

Je mag maximaal dertig jaar hypotheekrente aftrekken. Voor hypotheken die zijn afgesloten vóór 1 januari 2001, is deze termijn ingegaan in 2001.

Heb je een hypotheek afgesloten in 2013 of daarna, dan mag je de rente alleen nog aftrekken als je de hypotheek maandelijks aflost. Had je voor die tijd al een hypotheek afgesloten, dan blijft de hypotheekrente gewoon aftrekbaar, ook als de lening niet gedurende de looptijd wordt afgelost.

Maar ga je bijvoorbeeld vanwege een verhuizing of verbouwing extra geld lenen, dan is de rente over dat extra bedrag alleen aftrekbaar als dat deel van de geldlening annuïtair of lineair wordt afgelost.

Het maximale percentage waartegen je de hypotheekrente over 2018 mag aftrekken, bedraagt 49,5 procent.

… bij restschuld

Verkoop je je huis voor een lager bedrag dan de lening die je voor dat huis hebt afgesloten, dan heb je te maken met een restschuld.

Of je de rente over die schuld mag aftrekken, hangt af van de periode waarin die restschuld is ontstaan. Is deze tussen 29 oktober en 1 januari 2018 ontstaan, dan mag je de rente voorlopig nog blijven aftrekken. Maar ontstond deze na 1 januari 2018, dan heb je pech.

Huis in aanbouw

Heb je wel een huis gekocht, maar woon je er nog niet, omdat het bijvoorbeeld nog in aanbouw is? Dan mag je – mits je binnen drie jaar na de aankoop in het huis trekt – de rente aftrekken vanaf het jaar waarin je het huis hebt gekocht tot en met de drie daarop volgende jaren.

Heb je vorig jaar een huis gekocht, maar verwacht je pas in 2022 in je nieuwe optrekje te gaan wonen (dus pas na vier jaar), dan moet je in je aangifte over 2018 de waarde van het huis en de hoogte van de schuld opgeven in box 3. De daarop volgende jaren mag je de hypotheekrente alsnog aftrekken in box 1, als althans de verwachting is dat je er inderdaad in 2022 in trekt.


Erfpacht

Periodieke betalingen voor erfpacht zijn aftrekbaar. De afkoopsom voor de periodieke betalingen voor erfpacht is dat echter niet. Maar de rente over de lening die je afsluit om de afkoopsom te financieren, is meestal wèl aftrekbaar.

Overige aftrekposten

Naast de hypotheekrente mag je ook de kosten aftrekken die je hebt gemaakt om de hypotheeklening te verkrijgen, mits het om een lening gaat waarbij je maandelijks aflost. Denk hierbij aan de taxatie van je huis, notariskosten voor de hypotheekakte, afsluitprovisie, kosten van nieuwbouwdepot of verbouwingsdepot (zie verderop), eventueel betaalde boeterente (zie verderop), betaalde bouwrente na het sluiten van de voorlopige koopovereenkomst en de kosten van de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie.

Dit geldt niet alleen voor de aankoop van een huis, maar ook voor het oversluiten van je hypotheek.


Niet-aftrekbare of gedeeltelijk aftrekbare kosten van je huis

De notariskosten voor de koopakte daarentegen zijn níet aftrekbaar, want die hebben met de financiering van het huis niets te maken. Datzelfde geldt ook voor de courtage voor de makelaar die jouw huis heeft verkocht.

Ook betaalde overdrachtsbelasting, rekeningen voor onderhoud of een verbouwing en premies voor je opstalverzekering mag je niet aftrekken. Premies voor een kapitaalverzekering eigen woning, stortingen op een spaarrekening eigen woning vallen er eveneens buiten.

Als je een deel van de geldlening voor andere doeleinden gebruikt, bijvoorbeeld voor de aanschaf van een auto of als aanvulling op je inkomen, dan zijn de rente en kosten over dat bedrag evenmin aftrekbaar.

Verbouwingen

Verbouwingen stuiten geregeld op misverstanden. De aanleg van een dakkapel of nieuwe keuken die je uit eigen zak betaalt, is niet aftrekbaar. Maar sluit je hiervoor een lening af, dan is de rente hierover wél aftrekbaar tot zes maanden nadat je de lening hebt afgesloten. Daarna geldt het restant van de lening als een schuld in box 3.

De kosten voor het onderhoud of de verbouwing zelf zijn dus níet aftrekbaar.

Verbouwingsdepot

Als de lening voor het onderhoud of de verbouwing op een speciaal hiervoor geopende rekening staat -een zogeheten verbouwingsdepot- mag je de rente voor het depot maximaal twee jaar aftrekken. Deze termijn gaat in vanaf het moment dat je de lening hebt afgesloten.

Let wel op: dit geldt alleen voor de periode waarin het onderhoud of de verbouwing plaatsvindt. Eindigen de werkzaamheden eerder, dan moet je het restant doorsluizen naar box 3.

Verder is het belangrijk om te weten dat je bij een verbouwingsdepot maar zes maanden lang de volledige betaalde rente mag aftrekken. Daarna is alleen het verschil tussen de rente die je over dit depot hebt betaald en de rente die je hebt ontvangen aftrekbaar.

De financieringskosten voor het verbouwingsdepot moet je in één keer aftrekken.

Nieuwbouwdepot

Voor een nieuwbouwdepot, waarbij het geld voor de nieuwbouw van je huis op een aparte rekening staat, geldt een vergelijkbaar regime. Je mag de rente en financieringskosten voor het depot twee jaar lang aftrekken, mits de lening is aangemerkt als eigenwoningschuld.

Wel moet je in dit geval de rente die je ontvangt op deze rekening hierop in mindering brengen. Hiervoor geldt dus geen versoepelde termijn van zes maanden, zoals bij een verbouwingsdepot.

De termijn van twee jaar gaat in op de dag dat je de koop- of aanneemovereenkomst ondertekent. Na deze periode verschuift het restant van de lening naar box 3.


Kapitaalverzekering eigen woning

Veel huizenbezitters die vóór 2013 een woning hebben gekocht, hebben een kapitaalverzekering eigen woning (KEW) afgesloten. Zij betalen premies voor een kapitaalverzekering, waarmee zij na afloop de hypotheek aflossen. Deze verzekering valt in box I. Heb je zo’n KEW, dan hoef je tijdens de looptijd geen belasting te betalen over het opgebouwde bedrag en de ontvangen rente. De betaalde rente mag je wel aftrekken.

Om het fiscale voordeel te genieten moet je wel voldoen aan een aantal voorwaarden. Zo moet je verzekering zijn afgesloten bij een levensverzekeraar (dus niet bijvoorbeeld bij een eigen BV) en zijn bedoeld om je huis mee af te lossen. Ook mag het hoogste jaarbedrag dat je hebt betaald voor de kapitaalverzekering niet hoger zijn dan tien keer het laagste jaarbedrag.

Op het moment dat de kapitaalverzekering uitkeert en jij daarmee je huis (deels) aflost, heb je recht op een vrijstelling: over dat bedrag hoef je geen belasting te betalen. Deze vrijstelling bedraagt over 2018 maximaal 164.000 euro per verzekerde, maar mag nooit hoger zijn dan de woningschuld.

De eis dat je voor deze vrijstelling minimaal vijftien tot twintig jaar premie moet hebben betaald, is in april 2017 vervallen. Je mag er dus altijd aanspraak op maken, mits je aan de overige voorwaarden (zie hierboven) voldoet.

Zoals gezegd zijn de premies voor een kapitaalverzekering eigen woning niet aftrekbaar.

Banksparen

Er zijn ook huizenbezitters die via een geblokkeerde spaar- of beleggingsrekening bij een bank het hypotheekbedrag bijeen sprokkelen: banksparen. Hiervoor gelden dezelfde fiscale voordelen en voorwaarden als bij de kapitaalverzekering eigen woning.


Boeterente bij oversluiten of rentemiddeling

Wie afgelopen jaar grote bedragen vervroegd heeft afgelost of de hypotheek heeft overgesloten terwijl de rentevaste periode nog niet was verstreken, is er misschien mee geconfronteerd: een boeterente. Dit is een vergoeding die de bank vraagt voor de misgelopen rente. Deze kun je meestal als aftrekpost opvoeren.

Ook bij rentemiddeling (waarbij de boeterente wordt verrekend in de nieuwe hypotheekrente) is de boeterente aftrekbaar. Je kunt dan dus het volledige rentepercentage van de belasting aftrekken. Ook de kosten die je hebt gemaakt voor rentemiddeling, zoals advieskosten, mag je eenmalig aftrekken.

Verhoog je de hypotheek om de boeterente te financieren, dan mag je de boeterente eenmalig aftrekken, maar de hypotheekrente over de verhoging níet.

De overige kosten, zoals taxatie- en notariskosten en de kosten voor het royeren van de oude hypotheek mag je wel eenmalig aftrekken, evenals de rentekosten hierover. Ook de rente over de oude hypotheeksom blijft nog gewoon aftrekbaar.

Lees in dit verband ook: Bang voor boete als je nu wil profiteren van de lage hypotheekrente? Misschien is rentemiddeling een idee

Teveel betaalde boeterente

Banken mogen niet méér boeterente in rekening brengen dan het bedrag dat ze in werkelijkheid mislopen. Toch zijn er marktpartijen die dit de afgelopen jaren hebben gedaan.

Heeft jouw hypotheekverstrekker teveel betaalde boeterente teruggestort en had je die rente in een eerder jaar als hypotheekrente afgetrokken? Dan moet je dat corrigeren, door in je aangifte de teruggekregen boeterente te verrekenen met de betaalde hypotheekrente.

Bijleenregeling

Een venijnige fiscale regeling is de zogeheten bijleenregeling. Wie zijn huis verkoopt en binnen drie jaar een nieuwe woning aanschaft, is verplicht om de eventuele overwaarde die bij de verkoop van het oude huis vrijkomt te investeren in de volgende koopwoning. Je mag namelijk alleen de rente aftrekken over de aankoopprijs van de nieuwe woning na aftrek van de overwaarde.

Vakantiehuisje

Een vakantiehuisje moet je aangeven als bezitting in box 3. Je moet de waarde op 1 januari aangeven. Staat de woning in Nederland, dan moet je de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2017 opgeven. Gebruik dus niet de waarde van 1 januari 2018, zoals je doet met andere bezittingen in box 3!

Staat je vakantiewoning in het buitenland, dan geldt de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat; eveneens van 1 januari 2017.


Lees meer over slimme aftrekposten voor de aangifte 2018: