Amsterdam, huizenmarkt

Een koophuis vinden in Amsterdam kan een frustrerend karwei zijn.

De Amsterdamse huizenmarkt is een gekkenhuis.

Afgelopen jaar stegen de prijzen in de hoofdstad gemiddeld met 20 procent – en het aanbod neemt inmiddels af. Dat maakt het vinden van een mooie woning in Amsterdam niet echt makkelijk (of goedkoop).

Maar wil je het echt, laat je dan vooral niet ontmoedigen. Uit eigen ervaring weten we inmiddels bij Business Insider dat het lastig, maar niet onmogelijk is om binnen enkele maanden een mooie woning te vinden in Amsterdam.

Op huizenjacht in de hoofdstad? Misschien heb je wat aan deze tips.


1. Verken de markt

Amsterdamse huizen zijn gewild, dus je wordt gedwongen snel te handelen. Vaak is de deadline voor het uitbrengen van een bod slechts enkele dagen. Je moet daarom goed weten wat je wilt.

Voordat je echt serieus aan slag gaat, is het slim om al een paar bezichtigingen te plannen om gevoel voor de markt te krijgen. Zo ontdek je wat realistische prijzen zijn, welke vragen je moet stellen tijdens een bezichtiging en kom je misschien wel achter een aantal woonwensen waar je eerst niet over na had gedacht.

Als je voor het eerst een huis koopt kun je, een paar stappen verder in het proces, ook een keer een bod doen voor de vorm. Zo haal je de spanning er een beetje vanaf en weet je ook weer hoe dat gaat.


2. Een aankoopmakelaar is geen overbodige luxe

De aankoopmakelaar is inmiddels een noodzakelijk kwaad geworden op de Amsterdamse huizenmarkt.

De verkopende partij neemt geïnteresseerden zonder makelaar simpelweg niet serieus, zei een woordvoerder van Vereniging Eigen Huis eerder tegen Het Parool: “Makelaars doen op dit moment het liefst zaken met elkaar. Ze hebben dan al een voorselectie gemaakt van serieuze klanten die snel kunnen beslissen.”

Ga er niet van uit dat de aankoopmakelaar je op sleeptouw neemt – je zult zelf waarschijnlijk het zoekwerk op Funda moeten doen. Bovendien weet je waarschijnlijk zelf veel beter wat je wilt. Soms komt het voor dat je met een verkoopmakelaar al voordat de Funda-advertentie online staat iets kunt bezichtigen. Maar reken daar niet op.

Wel zal de makelaar je kunnen adviseren over een goed (en financieel verstandig) bod, en oog hebben voor details die jij over het hoofd ziet. Ook helpt de makelaar je bij het doorlopen van alle stappen – zeker handig als je voor de eerste keer een huis koopt.

Veel makelaars bieden overigens verschillende diensten aan, die in prijs variëren. Denk wel goed na of het echt nodig is om voor de duurste vorm te gaan, Het kan je zo duizend euro schelen.


3. Een hypotheekadviseur om je budget te bepalen

Een financieel adviseur of hypotheekadviseur is, zeker voor starters, iemand waar je niet omheen kunt.

Zo’n adviseur begeleidt je bij het verkrijgen van een hypotheeklening, en weet precies welke documenten je allemaal op orde moet hebben. Handig, omdat je snel wilt kunnen handelen wanneer je een mooi huis hebt gevonden.

De adviseur weet bovendien welke bedragen realistisch zijn in jouw financiële situatie, en met welke bijkomende kosten je verder nog rekening moet houden. Verstandig dus om zo vroeg mogelijk een gesprek te plannen met een adviseur. Dan weet je ongeveer hoe hoog je kunt bieden.

Het eerste gesprek is bovendien vaak gratis en een deel van de advieskosten is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.


4. Ook als je zonder voorbehoud van financiering biedt, heb je nog (een klein beetje) bedenktijd

Zonder voorbehoud bieden betekent kortweg dat je een boete van 10 procent van de koopsom moet betalen, als je de financiering niet rond krijgt. Dit is dus in tegenstelling tot een bod mét financieringsvoorbehoud, waarbij je geen boete hoeft te betalen als de financiering niet rond komt.

Bieden zonder voorbehoud brengt behoorlijk wat risico’s met zich mee, maar is in Amsterdam niet ongebruikelijk. Doe dit alleen als je het geld hebt en in goed overleg met je hypotheekadviseur. Je moet dus vrij zeker zijn over de lening die kunt krijgen op basis van je inkomen.

Ook als je zonder voorbehoud van financiering een bod uitbrengt, heb je nog 3 dagen bedenktijd als het bod wordt geaccepteerd, vanaf het moment dat je tekent. Je kunt er dus nog onderuit, hoewel je natuurlijk wel vastzit aan de kosten van de notaris.

Als je samenwerkt met een adviseur met goede contacten bij geldverstrekkers, kan je op die manier een bod zonder voorbehoud doen. Een goede adviseur kan voordat de bedenktijd voorbij is de hypotheek al rond hebben – om geen onnodig risico te lopen.

Let wel op: een adviseur is, zoals het woord al zegt, slechts een adviseur. Je bent dus zelf volledig aansprakelijk mocht het misgaan. Overleg deze optie dus zorgvuldig, en denk ook zelf na of dit verstandig is. Doe het alleen als zowel jij als je adviseur geen onoverkomelijke bezwaren zien.


5. Zorg dat je zelf een redelijk bedrag hebt gespaard

Dit geldt uiteraard voor iedereen die een huis koopt, waar dan ook. Een huis kopen is een dure aangelegenheid. Dit jaar kun je een hypotheek krijgen van 101 procent van de aankoopprijs. Omdat je ook overdrachtsbelasting, de notaris en eventueel de makelaar en adviseur moet betalen, zul je zelf ook behoorlijk wat moeten inleggen.

ABN Amro raadt aan om van tenminste 5 à 6 procent van de aankoopprijs uit te gaan. Op een woning van 320.000 kun je dus rekenen op kosten van ongeveer 19.200 euro.

Een deel daarvan (zoals de notariskosten, taxatiekosten, de advieskosten) kun je wel aftrekken van de belasting. Op de site van De Belastingdienst vind je een volledig overzicht.

Als je kunt rekenen op een financiële bijdrage van bijvoorbeeld je ouders, is het goed om te weten dat er in 2017 tot bedragen van 100.000 euro geen schenkingsbelasting betaald hoeft te worden.


6. Als je met zijn tweeën bent, kan het efficiënter zijn om de bezichtigingen af te wisselen

Als je een huis wilt kopen in de hoofdstad moet je snel kunnen handelen, en dan nog zal je een paar keer achter het net vissen. Zo veel mogelijk bezichtigen dus, zo snel mogelijk.

Dat is vaak makkelijker gezegd dan gedaan – zeker als je een baan hebt. De meeste bezichtigingen vinden immers gewoon tijdens kantooruren plaats. Je hoeft er echt niet op te rekenen dat de verkopende partij een deadline uitstelt omdat jij niet langs kunt komen.

Als je met zijn tweeën bent, is het in zo’n geval aan te raden om de taken een beetje te verdelen. Als je samen goed weet naar wat voor woning je op zoek bent, kan het geen kwaad om af en toe alleen naar een woning te gaan. Ben je echt enthousiast? Dan kan je de dag erop alsnog een tweede bezichtiging plannen, inclusief partner en eventueel de aankoopmakelaar.


7. Vergeet de erfpacht en de verbouwkosten niet

Amsterdam werkt met erfpacht, wat betekent dat je als je een huisbezit ook moet betalen voor de grond waar het op staat. Houd dus rekening met die kosten bij het berekenen van je nieuwe vaste lasten.

In veel gevallen is die afgekocht tot een bepaald jaar, in sommige gevallen niet. Maar ook als de erfpacht is afgekocht moet je er rekening mee houden – als je de woning over een aantal jaar verkoopt, is de datum waarop er wel weer een canon moet worden betaald een stuk dichterbij. Dat zal dus een factor zijn die wordt meegenomen door een eventuele koper.

Het Amsterdamse erfpachtsysteem gaat bovendien op de schop. Hoe precies, dat is nog niet helemaal duidelijk. In juni dit jaar wordt er waarschijnlijk hierover een besluit genomen.

Vergeet de verbouwkosten ook niet. Een oude Amsterdamse woning is mooi van de buitenkant, maar misschien moet er nog veel aan gebeuren. Als de vraagprijs op het eerste gezicht redelijk gunstig oogt, weet dan dat een flinke verbouwing van bijvoorbeeld de keuken, een aanbouw of een nieuwe badkamer makkelijk tienduizenden euro’s aan bijkomende kosten oplevert.

De taxateur maakt weliswaar een berekening van de waarde van het huis ná verbouwing (waarmee de hoogte van je maximale hypotheek wordt bepaald). Dit betekent echter niet dat, als je voor een aanbouw van 30.000 euro kiest, de waarde van het huis ook met 30.000 euro stijgt – dat bedrag zal lager zijn. Houd daar rekening mee bij de financiering.

LEES OOK: Dit doet de huizenprijs bij jou in de buurt