Hypotheekrentes zijn historisch laag, maar het lijkt erop dat de bodem zo ongeveer is bereikt. Er zijn verschillende manieren om te profiteren van de lage rentes, maar meestal gaat dat niet ‘gratis’.
Sinds enkele weken stijgen hypotheekrentes voor het eerst in lange tijd. Maar historisch liggen de rentes nog altijd op een ongekend laag niveau.
2015 is een ‘bodemjaar’ is voor hypotheekrentes.
Voor huiseigenaren met een hypotheekrente die aanzienlijk hoger is dan de huidige bodemrentes van twee tot 3 procent zijn er mogelijkheden om toch te profiteren van de lage rente. Meestal zit daar wel een prijs aan vast.
1) (Boetevrij) aflossen
Eén van de meest gunstige opties is waarschijnlijk een beperkt bedrag boetevrij aflossen. Daarmee profiteer je weliswaar niet direct van de actuele, lage hypotheekrente, maar je oude hypotheekrente drukt toch minder zwaar.
In veel hypotheekcontracten is opgenomen dat jaarlijks zo'n 10 procent van de lening boetevrij mag worden afgelost. Houd je je aan dat bedrag, dan is de vraag nog of het gunstig is om spaargeld in te zetten. De afweging is: hoe verhoudt de netto hypotheekrente, dus inclusief het voordeel van de hypotheekrenteaftrek, zich tot de netto spaarrente?
Wie bijvoorbeeld aan de bank 5 procent hypotheekrente betaalt en de betaalde rente tegen 52 procent kan aftrekken bij de fiscus, is netto 2,4 procent kwijt.
Voor spaargeld dat vijf jaar vast staat is de hoogste rente momenteel 2 procent. En dit is nog exclusief de vermogensbelasting van 1,2 procent die spaarders moeten betalen boven de vrijstelling van 21.330 euro. De opbrengst van sparen is dit voorbeeld dus duidelijk lager, vergeleken met de kosten van de hypotheeklening.
In veel gevallen zal het dus gunstig zijn om spaargeld in te zetten voor verlaging van de hypotheeklasten, als dat boetevrij kan. Wanneer het verschil tussen de netto hypotheekrente en de netto spaarrente erg groot is, kan zelfs het aflossen van een groter bedrag inclusief boete nog voordelig zijn. Maar dan moet je één en ander wel goed (laten) doorrekenen.
Nog een mogelijk voordeel: banken werken met rente-opslagen, afhankelijk van de verhouding tussen de hypotheeklening en de waarde van een woning. Als je met extra aflossen in een lagere risicocategorie komt bij de bank, kan dat leiden tot een vermindering van de risico-opslag voor de resterende lening.
2) Hypotheek oversluiten
Een andere optie is: de hypotheek oversluiten tegen een lagere rente. In algemene zin geldt dat het meestal verstandiger is om dit alleen te doen met het aflossingsvrije deel van de hypotheeklening (dat geldt overigens ook voor boetevrij aflossen). Voor een spaarhypotheek geldt namelijk dat spelen met de hoogte van de rentetarieven minder goed werkt, vanwege het ingebouwde 'rentedempende effect'.
Aan het oversluiten van een hypotheeklening zitten de nodige haken en ogen vast. Je breekt de hypotheek open en krijgt, als je een lagere rente wilt, te maken met een boete van de bank. Verder zijn er voor de nieuwe hypotheek ook notariskoten, plus advieskosten voor de nieuwe lening.
Op de site berekenhet.nl kun je een ruwe berekening maken van de kosten en baten van oversluiten. Stel, je wilt een hypotheek van een ton wilt oversluiten. Je betaalt 5 procent rente en de resterende looptijd voor de rente is nog vijf jaar. De actuele 10-jaarsrente is daarentegen 3 procent. Dan krijg je bij oversluiten tegen een nieuwe rentevaste periode van 10 jaar al snel met boete- en oversluitkosten van zo'n 11 duizend euro te maken.
De kosten zijn wel fiscaal aftrekbaar, dus bij een belastingtarief van 52 procent houd je dan nog ruim 5.200 euro aan kosten over. Is het netto voordeel van de lagere rentelast ongeveer 100 euro per maand, dan ben je na pakweg 4,5 jaar goedkoper uit.
Omdat er veel haken en ogen zitten aan een oversluitoperatie, ontkom je er meestal niet aan om een adviseur in de hand te nemen voor het doorrekenen.
3) Rentemiddeling
Een softe variant van oversluiten is de zogenoemde rentemiddeling. Deze constructie kan interessant zijn voor huiseigenaren met relatief weinig spaargeld, voor wie de oversluitboete een obstakel vormt.
Het basisidee van rentemiddeling is dat de oversluitboete wordt verwerkt in het nieuwe rentetarief. Stel bijvoorbeeld dat je 5 procent rente betaalt en nog vijf jaar te gaan hebt met je rentevaste periode. Als de huidige tienjaarsrente 3 procent is, dan zou je via rentemiddeling kunnen uitkomen op een nieuwe tienjaarsrente van 4 procent.
De nieuwe rente bij rentemiddeling is dus wat hoger dan de actuele rente, omdat oversluitboete is meegenomen. Die boete hoef je niet meer contant te voldoen, maar het netto voordeel van de lagere rente is ook minder groot.
De Vereniging Eigen Huis heeft uitgezocht dat er momenteel zes banken rentemiddeling aanbieden - dat is van belang omdat je deze constructie alleen met je eigen geldverstrekker kunt regelen en niet als je overstapt naar een andere bank.
In een brief aan de Tweede Kamer gaf minister van Financiën Jeroen Dijsselbloem afgelopen week aan, dat hij de financiële sector schriftelijk zal verzoeken om rentemiddeling breder aan te bieden.
Op de website van de VEH (link hierboven) kun je meer uitleg vinden over de voor- en nadelen van rentemiddeling. Je moet daarbij goed beseffen dat je pas achteraf kun vaststellen of oversluiten naar een lagere rente gunstig is geweest. Dat hangt namelijk af van de toekomstige rente-ontwikkeling.
Nu kosten maken om te profiteren van een lagere rente is in de regel alleen voordelig, als rentes de komende jaren inderdaad weer stijgen.
