De economische crisis brengt veel ellende teweeg, maar heeft ook een positieve
kant. In sommige landen, zoals de VS,
Spanje
of Griekenland
kun je nu voordelig een vakantiehuis kopen.

Voor veel Nederlanders is dat een droom. Maar de financiering van die droom
is vaak niet eenvoudig. Nederlandse banken zijn vaak nogal huiverig om een
hypothecaire lening te verstrekken.

Mocht je de lasten niet meer kunnen betalen, dan kan de bank het onderpand (je
huis dus) opeisen en eventueel bij executie verkopen. Staat dat huis in het
buitenland, dan krijgt de bank te maken met allerlei ingewikkelde
internationale juridische regels. Alleen klanten in wie ze een groot
financieel vertrouwen hebben maken kans op een hypotheek.

Ook als de bank een vestiging heeft in het buitenland is het soms wat
makkelijker. Sommige Nederlandse banken of tussenpersonen hebben speciale
arrangementen ontwikkeld voor sommige landen. Zo kun je bij De Hypotheker
terecht voor een hypotheek in België, Duitsland of Frankrijk en heeft ABN
Amro een buitenlandhypotheek ontwikkeld voor een woning in de bovengenoemde
drie landen, Spanje, Italië en binnenkort ook Portugal.

Netwerk
Het voordeel van een hypotheek afsluiten in Nederland is dat de contracten in
het Nederlands zijn opgesteld en internationale banken contacten hebben met
notarissen en advocaten in het buitenland. Dat scheelt veel uitzoekwerk.

Je kunt natuurlijk ook aankloppen bij een lokale bank. Wees dan wel
voorbereid op eventuele taalproblemen. En houd er rekening mee dat je vaak
vastzit aan een andere hypotheekvorm dan in Nederland. In Nederland worden
veel hypotheken afgesloten waarbij je pas aan het eind van de looptijd in
één keer aflost en de schuld tijdens de looptijd dus niet afneemt.

Dat is fiscaal gunstig. Een vakantiehuis wordt namelijk belast in Box 3,
waarbij je 1,2 procent vermogensrendementsheffing betaalt over de
economische waarde van je huis minus de schuld. Een hoge schuld drukt het
bedrag waarover je belasting betaalt en dat is dus voordelig. Bij
buitenlandse banken zit je echter meestal vast aan een annuïteitenhypotheek,
waardoor je dus gaandeweg aflost en je dus steeds minder schuld kunt
aftrekken.

Lees ook op Business Insider

Ook de hypotheekvoorwaarden kunnen over de grens nogal verschillen. Zet je je
huis na enkele jaren in de verkoop, dan moet je in veel landen een boete
betalen als je de hypotheek aflost. Ook is vaak een
overlijdensrisicoverzekering verplicht en moet bij veel buitenlandse banken
de hypotheek op je zeventigste verjaardag zijn afgelost. Verder werken veel
buitenlandse banken hoofdzakelijk met een variabele rente.

Banken zijn kritischer
Paul Saladin, eigenaar van BuitenlandDesk, een organisatie die voor
huizenkopers hypotheekoffertes in het buitenland regelt (bij zowel
Nederlandse als lokale banken), merkt dat hypotheekverstrekkers de laatste
jaren kritischer zijn geworden. Voor Oostenrijk is het volgens hem momenteel
helemaal niet meer mogelijk om een hypotheek los te peuteren; zelfs niet in
Nederland.

In Zuid-Europa is de situatie minder extreem, maar komen banken wel minder
makkelijk over de brug dan voorheen. "Als een dossier iets afwijkt van
de standaard, bijvoorbeeld omdat iemand ondernemer is of van plan is in het
beoogde pand een bed & breakfast te beginnen, durven veel banken het
niet aan. Internationale banken eisen bij ondernemers vaak een beëdigde
vertaling van de laatste drie jaarrekeningen."

Een woordvoerder van ABN Amro vult aan dat banken bij ondernemers vaak
aanvullende informatie nodig hebben, omdat jaarcijfers in Nederland
verschillen met die in het buitenland.

Hoewel banken dus meer de hand op de knip houden, is het wel verstandig om
niet meteen in zee te gaan met de eerste hypotheekverstrekker die toehapt.
De verschillen in rentepercentages, looptijden en voorwaarden kunnen zo
groot zijn dat het de moeite loont te shoppen.

Bereid je erop voor dat daar veel tijd mee gemoeid is. "In Nederland
komt vaak vrijwel direct een reactie op je hypotheek aanvraag. In het
buitenland kan het wel drie tot zes maanden duren voor de financiering rond
is", is de ervaring van Saladin.

Meer eigen geld inbrengen
Een ander nadeel is dat je meer eigen geld moet inbrengen. In Nederland -en
vaak ook België en Duitsland – mag je tot 125 procent van de executiewaarde
lenen. In andere landen ligt de grens op 70 of hooguit 80 procent. Het
resterende bedrag plus alle bijkomende kosten (zoals notariskosten en
overdrachtsbelasting) zul je zelf moeten ophoesten. Voor een woning van
100.000 euro moet je dus nog circa 40.000 tot 50.000 euro bijleggen.

De bijkomende kosten kunnen per land behoorlijk verschillen, merkt Saladin. Zo
zijn de notariskosten in Frankrijk relatief hoog. In Roemenië zijn de kosten
relatief hoog ten opzichte van de lage woningprijs. Omdat de hypotheekrente
daar niet veel hoger is dan de rente over een persoonlijke lening, adviseert
hij zijn klanten om daar een persoonlijke lening af te sluiten. Dat brengt
minder kosten met zich mee (er is bijvoorbeeld geen afsluitprovisie nodig)
en zorgt voor minder rompslomp, omdat de bank minder informatie nodig heeft.

Overwaarde inzetten
Bezit je in Nederland een eigen woning met overwaarde, dan is er nog een
andere optie om je vakantiehuis in het buitenland te financieren: je kunt
proberen je huidige hypotheek te verhogen. Het voordeel is dat het
rentepercentage dan relatief laag is.

Maar belastingtechnisch (denk aan erf- en vermogensbelasting in het
buitenland) hoeft dit niet de goedkoopste manier van betalen te zijn. Een
deskundig advies is daarom belangrijk.

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl