Onlangs hoorde ik een fysiotherapeut dubben over een grote investering. Zij en 4 andere fysiotherapeuten zoeken een nieuwe praktijkruimte. Allen zijn ze tussen de 30 en begin 40 en staan ze er in financieel opzicht gezond voor. De keus is nu: gaan ze die nieuwe ruimte kopen of huren?

Sommigen hebben een sterke voorkeur voor kopen en wel om de volgende redenen:

– Huren is zonde van het geld; als je koopt, gooi je niet elke maand geld in een bodemloze put.

– De prijzen van commercieel vastgoed zijn de afgelopen jaren behoorlijk gedaald; gezien het aanstaande economisch herstel, kun je als investeerder in je eigen bedrijfspand profiteren van een vrijwel zekere prijsstijging.

– Vastgoed is een waardevastere pensioenvoorziening dan aandelen, obligaties en andere abstracte beleggingen waarop je geen grip hebt.

Slechte redenen om te kopen

Dit zijn alle drie slechte, zelfs gevaarlijke redenen om een eigen bedrijfspand te kopen, en wel hierom:

1) Ten eerste is huur helemaal geen weggegooid geld. Huurkosten zijn normale, aftrekbare bedrijfskosten. Als je een pand koopt, maak je ook kosten, namelijk rentekosten. Die zijn weliswaar eveneens aftrekbaar van de omzet, maar het blijven kosten. Alleen betaal je die kosten niet aan een verhuurder, maar aan de bank. Waarom zou dat geld minder weggegooid zijn dan huur die je betaalt?

Lees ook op Business Insider

Al je ooit stopt met je praktijk en jouw aandeel wilt verkopen, loop je verder het risico op een belastingclaim, zonder dat daar cash tegenover staat. Want als je jouw aandeel in het pand gaat verkopen, moet je belasting betalen over de boekwinst. Dat is het verschil tussen de waarde waarvoor het pand in de boeken staat en de marktprijs op het moment van verkopen. Als je een eenmanszaak of een andere onderneming in box 1 hebt, moet je afrekenen tegen het marginale belastingtarief van waarschijnlijk 52 procent. De helft van je boekwinst verdwijnt dus in de zakken van de fiscus. Als je die fiscus al kunt betalen, want als jij uit de praktijk wilt stappen en er staat niet onmiddellijk een opvolger met een zak geld klaar, heb je een probleem en word je opgezadeld met een belastingschuld.

2) Het klopt dat de vastgoedprijzen behoorlijk zijn gedaald; volgens sommigen is het nu de ideale tijd om vastgoed te kopen, of dat nu een huis is om in te wonen of een kantoor om in te werken.

Ik denk dat zij gelijk hebben. Maar dat is een hele slechte reden om vanuit je bedrijf als niet-kernactiviteit te gaan beleggen, en ook nog eens heel eenzijdig te gaan beleggen. De ‘vrijwel zekere’ prijsstijging, zoals ik hierboven schreef, is allerminst zeker. En zelfs als de prijzen de komende jaren stijgen, betekent dat niet dat de prijzen hoog blíjven. Tegen de tijd dat jij jouw aandeel in het kantoorpand van de hand doet, kunnen de prijzen best weer zijn gedaald.

3) Aannemingsbedrijf BAM probeert met het concept PandPensioen ondernemers te verleiden om bij wijze van pensioenvoorziening in hun eigen bedrijfspand te investeren. De bouwers van de BAM schrijven hierover het volgende: ‘Het zou mooi zijn als u die investering (in een eigen bedrijfspand, PvdK) kunt combineren met uw oudedagsvoorziening. Immers, de risico’s van beleggen in aandelen of een lijfrenteverzekering zijn zeker nu niet te overzien. (…) Dankzij een uitgekiende financieringsvorm kiest u ook op langere termijn voor zekerheid.’

Ze zijn bij de BAM vast heel goed in bouwen, maar van beleggen en pensioenopbouw hebben ze niets begrepen. Les één van goed pensioenbeheer, en trouwens ook van beleggen, is dat je gespreid moet investeren en niet op één paard moet wedden. Anders ben je aan het speculeren met je oudedagsvoorziening.

Bovendien is het onzin te doen alsof vastgoed altijd zijn waarde behoudt. De prijs van bedrijfspanden is sinds 2008 gedaald met 10 tot meer dan 50 procent, terwijl de aandelenkoersen alweer op het niveau van vóór de kredietcrisis staan.

Ga gewoon lekker huren en koop voor je pensioen een breed gespreide portefeuille van aandelen en obligaties. En ach, waarom niet ook een plukje vastgoed? Maar dan wel in de vorm van gespreide, beursgenoteerde vastgoedfondsen die je elke dag kunt verkopen, en niet in de vorm van één illiquide bedrijfspand.

Paul van der Kwast is econoom en financieel planner. Hij schrijft tweewekelijks een column over financiële zaken.