Starters die het moeilijker hebben op de woningmarkt hebben er een geduchte concurrent bij: de gescheiden woningeigenaar. Deze kan net als andere doorstromers de overwaarde van de vorige woning kan inzetten.

Starters moeten een koopwoning vaak grotendeels of volledig met een hypotheek financieren. Dit in tegenstelling tot doorstromers die de overwaarde van hun vorige woning kunnen inzetten, of kopers met diepe zakken. Dat maakt het er voor de starter gezien de hoge huizenprijs niet makkelijker op.

De gemiddelde huizenprijs kwam in mei 2025 uit op bijna 472.000 euro. Om een hypotheek voor dat bedrag af te sluiten, moet je bijna een ton per jaar verdienen – als je uitgaat van 4 procent rente. Zelfs als je twee keer modaal verdient, (modaal is 46.000 per jaar euro in 2025 volgens het Centraal Planbureau) ben je er net niet.

De huizenprijs stijgt onder meer omdat starters tegenelkaar opbieden, meldt financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep in zijn nieuwsbrief van deze week. En of dat niet vervelend genoeg is, krijgen ze er ook nog concurrentie bij van stellen met een koopwoning die uit elkaar gaan.

Het aantal echtscheidingen in Nederland lag tussen 1980 en 2021 tussen de 7,5 en 10,5 per duizend echtparen, blijkt uit de meest recente cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In 2022 dook het aantal echtscheidingen naar 7 per duizend echtparen, om in 2023 weer te stijgen naar 7,2 echtscheidingen per duizend echtparen.

De stijgende trend is slecht nieuws voor de woningmarkt, waarin het aanbod al erg krap is. Als een koppel de stekker eruit trekt, is er immers nog een woning nodig om een van de twee te huisvesten. Als ze beiden een te laag inkomen hebben om de hypotheeklasten te betalen, dan moeten ze het huis verkopen en allebei op zoek naar een nieuw huis.

Gemiddelde overwaarde €261.000

Scheidende woningeigenaren laten dus een koopwoning achter, en de kans is groot dat ze een flinke overwaarde in kunnen zetten bij het bemachtigen van een nieuwe woning. Sinds 2013 zijn de huizenprijzen op enkele perioden na alleen maar gestegen. De gemiddelde woningwaarde is meer dan verdubbeld.

De gemiddelde overwaarde van huishoudens is opgelopen van 57.000 euro in 2013 naar bijna 261.000 euro in 2023, blijkt uit CBS-gegevens. Nu is de overwaarde afhankelijk van veel factoren, zoals wanneer je hebt gekocht en wat voor hypotheekvorm je hebt. Doorgaans geldt wel: hoe ouder de huiseigenaar, hoe meer overwaarde.

De gemiddelde leeftijd waarop mannen en vrouwen scheiden is in 20 jaar tijd geklommen. In 2003 waren mannen gemiddeld 43 en vrouwen 40 jaar bij een scheiding, blijkt uit cijfers van het CBS. In 2023 waren mannen 48 jaar en vrouwen 44 jaar.

Mogelijk dat zij meer overwaarde hebben kunnen opbouwen omdat ze de tijd hebben gehad om de hypotheek gedeeltelijk af te lossen en te profiteren van de huizenprijsstijging. Dat gezegd hebbende: doorgaans moeten stellen hun overwaarde splitten.

Volgens Van Bruggen zijn er drie scenario's mogelijk, als je samenwoont in een koophuis en besluit te scheiden:

  • Samen het huis verkopen. Was je samen eigenaar? Dan krijg je de helft van de opbrengst na aftrek van de helft van de hypotheek.
  • Je ex blijft in het huis wonen en jij vertrekt. Je ex koopt jou uit. Jij krijgt de helft van de waarde, min de helft van de hypotheek
  • Jij blijft in het huis wonen. Dan neem je de hypotheek over en koop je je ex uit

Overwaarde is vloek en zegen voor scheidend stel

Stel dat een woning van een koppel 600.000 euro waard is, met een hypotheek van 360.000 euro. De overwaarde is dan 240.000 euro. Ieder heeft dus 120.000 euro overwaarde. Als dit stel uit elkaar gaat, heeft elk dus 120.000 euro te besteden, naast de hypotheek die hij of zij op basis van het inkomen kan krijgen. Een starter kan doorgaans geen ton eigen geld inzetten naast de hypotheek.

De overwaarde is juist een struikelblok als een van de twee in het huis wil blijven wonen. Degene die wil blijven betaalt dan niet alleen de huidige hypotheek, maar moet ook een extra lening afsluiten om de ex uit te kopen. Bij een hoge overwaarde kan die lening flink oplopen, zeker nu de rente een stuk hoger ligt dan vóór 2022.

In 2022 is de hypotheekrente fors gestegen van zo'n 1 tot 4 procent. Huiseigenaren die een lage rente hadden vastgezet, willen die natuurlijk het liefst meenemen naar hun nieuwe woning. En als je een stel was, dan wil je dat allebei.

Maar bij de meeste geldverstrekkers mag maar één van de twee de lage rente meenemen. Dit vormt een groot struikelblok bij scheidingen, schrijft Van Bruggen Adviesgroep. Wellicht is het goed hier afspraken over te maken als je besluit samen een huis te kopen.

LEES OOK: Huiseigenaar ziet overwaarde vanaf 65 jaar steeds sterker oplopen: dit kun je doen met geld dat vastzit in stenen