Bergen, met 265 duizend inwoners de tweede stad van Noorwegen, is booming. Wie
er op huizenjacht gaat, waant zich in Nederland anno 2007.
De lokale krant Bergens
Tidende turfde eind maart dit jaar 160 te koop staande appartementen en
was geschokt. Driekwart bleek binnen een dag verkocht. In 85 procent van de
gevallen lag de verkoopprijs meer dan 8 procent boven de vraagprijs.
Een gemiddeld appartement kost in Bergen imiddels 27.200 kronen per vierkante
meter, ofwel een kleine 3.600 euro per vierkante meter.
Ter vergelijking; in Amsterdam lag de gemiddelde verkoopprijs van
appartementen in de laatste drie maanden van 2011 op 3.303 euro, blijkt uit
gegevens van makelaarvereniging NVM.
Dat is zo’n 8 procent lager dan in Bergen. De gemiddelde verkooptijd van
appartementen in Amsterdam was eind vorig jaar opgelopen tot 77 dagen.
In andere Noorse steden, zoals Oslo, Stavanger en Trondheim is de situatie
vergelijkbaar met die in Bergen. Illustratief voor de gespannen situatie is
de opkomst van websites als Mittanbud,
waar je als verkoper makelaars tegen elkaar kunt laten bieden om jouw huis
te mogen verkopen (tegen een zo laag mogelijke commissie).
Gemiddeld stegen Noorse huizenprijzen in de periode tussen 2005 en eind 2011
met 51 procent - inclusief de kortstondige dip van 2008.
Noorse huizenprijzen
Een aantal klassieke factoren drijft de Noorse huizenprijzen op: schaarse
ruimte, krapte in het aanbod, een groeiende bevolking en lage rentes.
Zo wordt in het olie- en gasrijke Noorwegen met z'n vele bergen en diepe
fjorden één procent van het landoppervlak ingenomen door steden, signaleert
de Zwitserse krant Neue Zürcher
Zeitung. Daar is ook 80 procent van de woningen geconcentreerd.
De sterke Noorse economie zet momenteel extra druk op de huizenmarkt. Mede
door hoge olieprijzen groeide de Noorse economie in de laagste drie maanden
van 2011 met 0,6 procent vergeleken met het voorgaande kwartaal - waar de
eurozone een krimp van 0,3 procent liet zien.
De Noorse werkloosheid
is dit jaar gezakt tot een zeer laag niveau van net iets meer dan drie
procent in februari. Noorwegen trekt volop buitenlandse arbeidskrachten aan,
onder meer in de olie- en gasindustrie. Die zorgen, samen met de
binnenlandse vraag, voor opwaartse druk op de huizenprijzen.
De woningproductie in Noorwegen kan de vraag niet goed bijbenen. Adviesbureau
Nordic Housing schat dat er in de periode tot 2020 jaarlijks 38.000 huizen
moeten worden bij gebouwd, terwijl de productie in 2011 uitkwam op 28
duizend woningen.
Lage rente
Dan is er nog de rentepolitiek van de Noorse centrale bank. Die verlaagde het
belangrijkste tarief afgelopen maart met een kwartje tot 1,5 procent. De
Noorse centrale bank wil voorkomen dat de economie wordt meegetrokken door
een neerwaarste spiraal in de eurozone, en is bang voor een te sterke munt.
Gevolg is wel dat de goedkoop-geldpolitiek de kredietgroei aanzwengelt.
De Noorse financiële toezichthouder nam afgelopen december al
voorzorgsmaatregelen, door de hypothecaire financiering te beperking tot
maximaal 85 procent van de woningwaarde. Of dat genoeg is om een
zeepbeleffect te voorkomen moet blijken.
Het Internationaal Monetair Fonds (IMF)
liet zich begin dit jaar in ieder geval kritisch uit over de Noorse
huizenmarkt, mede omdat Noorse huishoudens relatief hoge schuldquotes hebben
van bijna twee keer het beschikbare inkomen. Als hypotheekrentes stijgen,
kan dat al snel pijn gaan doen. Een herkenbaar verhaal?
Lees ook:
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl
