In een aantal regio’s in Nederland dalen de woningprijzen al, constateert de
NVM. In noordoost Groningen, Zuid-Limburg en Zeeland zijn de huizen niet
duurder geworden in het afgelopen half jaar.

Voor heel Nederland wordt over dit jaar nog een prijsstijging van 2 procent
verwacht, maar dat is niet aangepast voor inflatie. "We praten al niet
meer over een reële prijsstijging over heel 2008, met een
inflatieverwachting van 3 procent of meer", aldus NVM-voorzitter
Hukker.

Er is reden tot zorg in de ogen van Hukker. Consumenten willen wel
verhuizen, maar ze kunnen vaak niet. Omdat de juiste woning niet beschikbaar
komt, of omdat het gewenste huis te duur is. Want niet alleen stijgen de
huizenprijzen nog steeds, ook de inflatie neemt toe en de hypotheekrente
stijgt.

“Dat geeft druk op de betaalbaarheid van de woningen. Nederlanders kunnen
minder betalen voor een huis, omdat ze minder hypotheek kunnen of willen
nemen. Eenzelfde hypotheek van 250.000 euro geeft op dit moment hogere
maandlasten dan een jaar eerder.”

De voorzitter wijst op het belang van de prijsvorming, en dat die in bepaalde
gevallen niet realistisch is. "Als er meerdere woningen in dezelfde
buurt te koop staan, gaan de verkopers naar elkaar kijken. Je moet dan als
makelaar van goeden huize komen, om een verkoper ervan te overtuigen dat hij
toch tienduizend euro lager moet gaan zitten dan de buren."

Voor de verkoper kan dat een teleurstelling of zelfs problemen opleveren,
wanneer hij al een ander huis gekocht heeft op basis van een te hoge
verwachting van zijn 'oude' huis.

Toch heeft dit nog niet tot prijsdaling geleid. "Als de
hypotheekrente blijft stijgen en oploopt tot 7 procent, dan zal de
woningprijs wél dalen", zegt Hukker.

Een belangrijke zorg is wat hij het 'fileprobleem' van de woningmarkt noemt. "Iedereen
wacht op elkaar en niemand komt in beweging. Starters komen moeilijk aan een
huis omdat ze tegen een hoge hypotheekrente aanhikken. Maar ook omdat de
doorstromers blijven zitten waar ze zitten."

Er is wel reden tot zorg, maar Hukker wil duidelijk maken dat zeker geen
sprake is van paniek. "De woningmarkt zal niet instorten." Bij
alle sombere geluiden wil de voorzitter opmerken dat de werkloosheid óók
laag is, en dat er weldegelijk startende tweeverdieners zijn die wel een
leuk huis kunnen betalen.

Hukker heeft meer cijfers die een minder somber beeld van de
woningmarkt schetsen. "Het aantal woningen dat langer dan een jaar te
koop staat is 15 procent. Van de woningen die verkocht worden is bij 80
procent de prijs niet aangepast."

Maar de NVM, met een marktaandeel van 75 procent, moet toch ook vaststellen
dat het aantal transacties afneemt. Woningen gaan niet meer als warme
broodjes over de toonbank, ze staan lang te koop. In de afgelopen twee jaar
is het aantal transacties met 7,5 procent gedaald. Ook dat zal de druk op de
prijzen opvoeren. En makelaars zullen het in hun portemonnee voelen.

Hukker verwacht dan ook dat er makelaarskantoren de deuren zullen moeten
sluiten. "In de afgelopen jaren is het aantal transacties gedaald en de
hoeveelheid makelaars gestegen. Dat is een tegengestelde beweging. Er zal
een 'shake out' komen in makelaarsland en dat vinden wij prima. De
zogenoemde 'cowboys' onder de makelaars zullen als eerste het toneel
verlaten."

Voor consumenten zou een werkelijke prijsdaling een onzekere tijd
inluiden. "De waarde van je huis heeft invloed op het besteedbare
inkomen, en op de leefbaarheid van de woning én van de hele wijk."

Het is gemakkelijker de hypotheek te verhogen of een lening af te sluiten voor
een nieuwe badkamer of algeheel onderhoud, wanneer het huis meer waard is
geworden.

Tot drama's hoeft de prijsdaling echter niet te leiden. "Wie van
zijn woning af wil in tijden dat de prijzen dalen, zal in de regel ook een
huis kopen dat in prijs gedaald is."

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl