Ondernemers die bedrijfsruimte gaan huren en die ruimte later eventueel willen kopen, doen er verstandig aan dit in het huurcontract vast te leggen. Maar er zijn flinke juridische valkuilen, zo blijkt uit de rechtspraak op dit punt. Hoe zien die eruit en, belangrijker nog, hoe omzeil je die?

Er zijn flinke juridische valkuilen als je als huurder later koper van een
bedrijfsruimte wilt worden, zo blijkt uit de rechtspraak op dit punt. Hoe
zien die eruit en, belangrijker nog, hoe omzeil je die?

Allereerst is de formulering van zo’n afspraak van essentieel belang. Er zijn
namelijk verschillende manieren om een kooprecht vorm te geven. En het
scheelt nogal of er sprake is van een koopoptie of van een voorkeursrecht
van koop (‘right of first refusal’).

Bij een koopoptie is er sprake van een onherroepelijk aanbod van de
verhuurder. Als de huurder dat aanbod aanvaardt, dus de koopoptie inroept,
komt een koopovereenkomst tot stand. Een voorkeursrecht van koop gaat minder
ver.

De verhuurder is dan gehouden het pand bij een eventuele verkoop als eerste
aan de huurder aan te bieden, maar er bestaat gen verplichting tot verkoop.
Als de huurder het aanbod niet accepteert, kan de verhuurder het pand aan
derden te koop aan gaan bieden.

Voor beide rechten geldt dat er nadere afspraken gemaakt kunnen worden over
bijvoorbeeld het moment waarop er aangeboden kan worden, de hoogte van de
koopprijs en termijn waarbinnen de huurder het aanbod moet accepteren.

Koop breekt soms wel huur
Het komt regelmatig voor dat tijdens de huurovereenkomst het bedrijfspand van
eigenaar wisselt. Uit een arrest van de Hoge Raad volgt dat die nieuwe
eigenaar niet gebonden is aan een contractueel vastgelegd kooprecht van de
huurder! De huurder is zijn kooprecht dan dus kwijt.

Het is daarom slim om in de huurovereenkomst uitdrukkelijk vast te leggen dat
er naast de huurpenningen tevens een vergoeding wordt betaald in verband met
de koopoptie. In dat geval, aldus de Hoge Raad, behoudt de huurder tegenover
een nieuwe eigenaar zijn kooprecht.

Het is aan te raden je bij het opstellen van een huurovereenkomst
bedrijfsruimte te laten adviseren door een huurrechtadvocaat of een andere
huurspecialist.

Thomas van Vugt is advocaat bij AMS Advocaten waar hij zich onder meer bezig houdt met ondernemingsrecht en huurrecht.

Heb jij een vraag over geld of ondernemen? Stel hem op Z24
Antwoord. Je krijgt automatisch bericht als iemand je vraag beantwoord
heeft.

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl