De crisis van de vastgoedmarkt is bekend. Zo zijn woningen steeds lastiger te
verkopen, tenzij met flinke kortingen op de vraagprijs.
De situatie in de woningmarkt is echter hemels vergeleken met het drama dat
zich afspeelt bij kantoren. Op de absolute toplocaties na, bereiken
leegstanden niveaus waarbij het angstzweet de bilnaad passeert bij
professionele beleggers.
En bij hun banken, aangezien de reële waarde van de kantoren als onderpand
gevaarlijk dicht in de buurt komt van de (hypotheek)schuld.
Vastgoed kaartenhuis
Geleidelijk ontstaan situaties waarbij kantoren tegen afbraakprijzen worden
gedumpt, met kortingen van wel veertig procent op de – door de externe
accountant en onafhankelijke taxateurs goedgekeurde – balanswaarde. Het
kaartenhuis (in de lagere segmenten binnen de kantorenmarkt) van hoge
waarderingen, lage rentes, meedenkende onafhankelijke taxateurs en eveneens
meedenkende kritische externe accountants, dreigt in elkaar te storten.
Iedereen wist, dacht, vermoedde en hoopt inmiddels dat de betere locaties
buiten schot zullen blijven.
Winkels
Gelukkig zijn winkelpanden veel veiliger, zo is de algemene opinie. Winkels
staan inderdaad veel minder vaak leeg, zeker de toplocaties. Tegelijkertijd
zijn winkels veel hoger gewaardeerd, dankzij het vermeende lagere
risicoprofiel. Beleggers nemen dan genoegen met een lager rendement.
Dit betekent dat een belegger veel pijn zal lijden bij afwaarderingen (als
gevolg van toenemende leegstand en dalende huuropbrengsten), ook wanneer die
relatief minder extreem zijn dan in de kantorenmarkt. Bij winkels koopt de
belegger een matig risico voor een hoge prijs. Bij kantoren een hoog risico
voor een lage prijs. Lood om oud ijzer.
Leegstanden zijn verre van ondenkbaar. Het risico van winkelbeleggingen zal
conjunctureel toenemen, gezien het dalende consumentenvertrouwen en hogere
werkloosheid. Internetwinkels zullen daarnaast de structurele behoefte aan
vierkante meters doen afnemen.
Vastned
Maar ook in moeilijke markten is er soms een witte raaf te ontdekken. Het
beursgenoteerde Vastned
heeft nog geen last van leegstanden en lijkt op het eerste gezicht een prima
kandidaat. Uiteindelijk noteert deze Midcap-er zo’n dertig procent onder de
boekwaarde en biedt ze een aanlokkelijk dividendrendement van tien procent.
Bovendien richt dit vastgoedfonds zich uitsluitend op winkels, liefst op
toplocaties, waarvan in 2011 de waarde zelfs iets werd opgewaardeerd.
Minstens zo belangrijk is dat Vastned niet de grenzen heeft opgezocht van
haar financieringsmogelijkheden. Dankzij de hoge solvabiliteit moet het
fonds daarom in staat zijn de aanstaande tegenwind beter te doorstaan dan de
concurrentie, ondanks dat Vastned ook veel panden in het zeer kwetsbare
Spanje heeft. Dankzij allerlei dure kunstgrepen slaagt ze erin ook daar de
bezettingsgraden verrassend hoog te houden.
Toch zal ook Vastned zich niet kunnen onttrekken aan het verscherping van de
malaise en is de kwalificatie “grijze raaf” meer op zijn plaats.
Errol Keyner is adjunct-directeur bij de Vereniging van Effectenbezitters
(VEB), maar schrijft dit artikel op persoonlijke titel. De auteur heeft geen
positie in VastNed.
Lees ook:
Meer analyses van Errol Keyner
Volg de markten op Z24 Beurs
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl