Het drama rond SNS Reaal laat zien, hoe gevaarlijk een ‘rotte’ bedrijfsbalans kan zijn voor beleggers, schrijft Errol Keyner.
Bankverzekeraar SNS Reaal is genationaliseerd en bezitters van aandelen en
achtergestelde obligaties zijn onteigend. Beleggers kunnen hieruit
belangrijke lessen leren.
De Nederlandsche Bank (DNB) maakte zich steeds meer zorgen over de kwaliteit
van Property Finance, de vastgoedportefeuille van SNS Reaal.
Toekomstige vastgoedafwaarderingen zouden het eigen vermogen zover verlagen,
dat daarmee de solvabiliteit van de bancaire poot (die als vastgoedfinancier
optrad) in gevaar kwam. Een faillissement van SNS zou daarmee onvermijdelijk
worden, voor zover nerveuze klanten daar niet al voor zouden zorgen door hun
spaartegoeden op te nemen.
Om een kettingreactie die andere banken zou raken te voorkomen, zag het
Ministerie van Financiën geen andere mogelijk dan nationalisatie, nadat
private partijen SNS niet mochten (EU-mededinging) of wilden overnemen,
tenzij de overheid garant bleef staan voor toekomstige vastgoedellende.
Hertaxatie vastgoed einde SNS
Toezichthouder DNB hechtte volgens eigen zeggen veel waarde aan de
vastgoedtaxatie van bureau Cushman & Wakefield. Niet alleen achtte ze
Cushman onafhankelijk van de onderneming, maar een erkende expert die ook
nog de gehele portefeuille had gewaardeerd, gebruik makend van recente
informatie.
Onafhankelijk, expert, gehele portefeuille, recente informatie: hoe taxeerde
SNS vroeger dan?
Dat een enkele columnist bij vastgoedtaxaties twijfelt aan de rol
van de taxateur of externe
accountant is tot daaraan toe. Maar blijkbaar heeft nu ook DNB weinig
vertrouwen in de vastgoedtaxaties zoals SNS die jarenlang hanteerde.
Je moet als belegger maar hopen dat alle andere banken en verzekeraars, maar
vooral ook vastgoedfondsen, hun vastgoed realistischer waarderen. Wie weet
stellen (ook?) zij afwaarderingen zoveel mogelijk uit, in de hoop dat
toekomstige winsten voldoende zijn om de klappen op te vangen.
Lessen voor beleggers
Een gezonde dosis wantrouwen richting taxatierapporten en goedkeurende
verklaringen van controlerende accountants ligt voor de hand. Geldt dat ook
van DNB en de Nederlandse Staat?
Wellicht was de nationalisatie onafwendbaar, maar onteigende beleggers zullen
dat graag getoetst willen zien bij een rechter. In ieder geval is het handig
te weten, dat je als belegger bij een systeemkritische financiële
instelling, plotseling met lege handen kan komen te staan, wanneer DNB
zorgen heeft over de solvabiliteit op de lange termijn.
De nationalisatie heeft trouwens een Zimbabwaans tintje, aangezien niet alleen
aandelen en achtergestelde obligaties zijn onteigend, maar ook eventuele
rechten om claims in te dienen. Ons liberaal-sociaaldemocratisch kabinet
heeft innovatie hoger op de agenda staan dan gedacht.
Onbetrouwbare balans is rode vlag
De nationalisatie “kost” de belastingbetaler 3,7 miljard euro. Het
uiteindelijke verlies zal veel lager zijn, tenzij extra verliezen op de
vastgoedfinancieringen de waarde van de verzekeringen en bancaire
activiteiten volledig wegvagen.
Winst op de investering ligt echter niet voor de hand. Wanneer de Staat in de
toekomst (delen van) SNS wil verkopen, zullen toekomstige aandeelhouders een
flinke korting eisen en nieuwe financiers een hoge rente. Je zou als
belegger wel gek zijn de hoofdprijs te betalen, wanneer onteigening dreigt.
Tot slot blijkt dat het eigen vermogen per aandeel geen betekenis heeft,
wanneer beleggers de balans niet kunnen vertrouwen. De gedecimeerde
beurskoers van SNS bleek dus geen koopje, maar een donkerrode vlag.
Errol Keyner is adjunct-directeur bij de Vereniging van Effectenbezitters (VEB),
maar schrijft dit artikel op persoonlijke titel. De auteur had geen positie
in de onteigende onderneming.
Lees ook:
Meer analyses van Errol Keyner
Volg de markten op Z24 Beurs
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl