De huizenprijzen zijn sinds 2008 met 20 procent gedaald. Het aanbod op de huizenmarkt is groot. Keus genoeg als je op zoekt bent naar een betaalbare woning, zou je denken. En dat klopt, als je tenminste gaat voor een huis gebouwd vóór 1990, schrijft Z24’s Thijs Peters.

Het was druk op de Open Huizendag van de Nederlandse Vereniging van Makelaars zaterdag 5 april. Geen wonder. De rente staat laag en dankzij de forse prijsdalingen van de afgelopen jaren zijn koopwoningen stukken betaalbaarder dan een paar jaar geleden. Keuze is er ook genoeg met naar schatting 209 duizend aangeboden woningen.

Tenminste, er is genoeg keus in de verschillende typen, zoals appartementen, tussenwoningen en vrijstaande huizen. Die keuze is er niet als je kijkt naar de leeftijd van woningen.

Er is de laatste jaren vanwege de crisis veel minder bijgebouwd, wat de keus aan nieuwe (betaalbare) moderne woningen beperkt. Zie ook de onderstaande grafiek van het aantal verleende bouwvergunningen voor nieuwbouwwoningen per jaar.

Gebrek aan nieuwbouw is niet het enige probleem. Voor woningen gebouwd na 1990 geldt over het algemeen dat ze een stuk duurder zijn dan huizen en appartementen die stammen van vóór 1990.

Dit blijkt uit cijfers van de NVM. Huizen van na 1990 staan namelijk veel langer te koop. In onderstaande grafiek zie je dat een derde van de woningen die langer dan 3 jaar te koop staat, gebouwd is in de afgelopen vijfentwintig jaar.

Huizen van vóór die periode worden vaak veel sneller verkocht: vaak in het kwartaal waarop ze op de markt komen. Dat kan eigenlijk maar één reden hebben: verkopers van oudere woningen plakken een realistisch prijskaartje op hun huis, terwijl eigenaren van jongere woningen vasthouden aan een te hoge vraagprijs.

Hebben verkopers met een jong huis irreële verwachtingen? Deels misschien, maar vaker kunnen ze gewoon niet verder met de prijs omlaag vanwege hun hypotheek. Als ze verder zakken, blijven ze na verkoop met een restschuld achter.

Weer de hypotheekrenteaftrek

Het laat zich raden hoe het komt: het is weer die vermaledijde hypotheekrenteaftrek. De belastingsubsidie die een boete zette op aflossen waardoor veel mensen destijds een aflossingsvrije hypotheek sloten.

Die hausse aan aflossingsvrije hypotheken joeg de huizenprijs de hoogte in. De aftrek drukte de netto maandlasten - zeker als je niet of nauwelijks spaarde of afloste - waardoor je als huiseigenaar een hoger bedrag kon lenen.

Er werden sinds eind jaren negentig daardoor hypotheken verstrekt die 125 procent bedroegen van de executiewaarde van de woning. Wie een, vaak ook nog aflossingsvrije, tophypotheek had, begon al met een forse potentiële restschuld.

Op de top van de markt gekocht

De groep die tussen 2005 en 2009 heeft gekocht, zit daarnaast met het probleem dat ze hun huis op de top van de markt gekocht hebben. Van deze groep huiseigenaren zit het groot deel 'onder water', dat wil zeggen dat de waarde van hun woning lager is dan hun hypotheeksom.

Verkopers van huizen gebouwd in de afgelopen 25 jaar prijzen zich noodgedwongen uit de markt. Het gevolg is een beperkt aanbod van betaalbare, nieuwere woningen. Zeker omdat er sinds de crisis amper is bijgebouwd.

Voor veel starters op de woningmarkt betekent dit dat de kans aanzienlijk is dat ze kiezen voor een rijtjeshuis uit de jaren zeventig. En dat betekent dat ze de sloophamer ter hand moeten nemen, of moeten hopen dat schrootjes 'het' weer helemaal worden.

Lees ook

Eerste kwartaal 2014: dit doet de huizenprijs bij jou in de buurt

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl