Nu de huizenprijzen weer aantrekken, is investeren in vastgoed weer ‘hot’. Misschien terecht, maar pas op voor de valkuilen.

De laatste maanden vragen opvallend veel klanten mij of het verstandig is om een bedrijfspand of appartement te kopen als belegging. Nu kan vastgoed een prima belegging zijn. Maar bij beleggen spelen niet alleen rationele overwegingen een rol.

Veel vastgoedbeleggers investeren op basis van het onderbuikgevoel dat investeren in ‘stenen’ altijd geld oplevert. Maar dat is helemaal niet zo. Overweeg je in vastgoed te gaan beleggen, let dan goed op de volgende zaken:

1) Leegstand

In de jaren negentig was het erg populair om in winkels te investeren. Fun-shopping had de toekomst en de ene meubelboulevard na de andere verrees. Maar toen sloeg internet twee keer toe. Eerst barstte in 2000 de internetbubbel wat de consument in zijn portemonnee raakte. Dat had meteen tot gevolg dat de prijzen van vastgoed kelderden.

En nu maakt online-winkelen de reguliere detailhandel het leven zuur. Inmiddels staan in veel steden halve winkelstraten leeg.

De kantorenbranche heeft het zo mogelijk nog moeilijker. Nu iedereen altijd en overal online is, is  fysieke aanwezigheid steeds minder belangrijk. Investeren in appartementen dan maar? Misschien levert dat nu geld op, maar als iedereen appartementen gaat verhuren, kunnen ook daar de huren dalen.

2) Locatie

De Amsterdamse vastgoedmarkt vertoont al weer tekenen van een zeepbel, zowel voor wat betreft de woningmarkt als bij commercieel vastgoed. Misschien beter om daar maar even niet te investeren.

Lees ook op Business Insider

In de Achterhoek en in delen van Limburg is de vraag nog steeds beperkt en zit de markt nog steeds in een dip. Moet je daarom huist in Limburg beleggen in vastgoed, of zullen de prijzen in krimpgebieden nooit meer omhoog gaan?

3) Kosten

Dat zijn niet alleen de jaarlijkse gemeentelijke belastingen, de glazenwasser en onderhoud aan de airco, maar denk ook aan groot onderhoud als een schildersbeurt eens in de vijf of acht jaar. Het is verstandig om geld te reserveren, zodat je niet wordt overvallen door een flinke kostenpost.

4) Spreiding

Als je een groot deel van je vrije vermogen investeert in een kantoorpand of appartement, beleg je heel eenzijdig en neem je veel risico. Misschien komt er een voetbalstadion naast te liggen of wordt het nabijgelegen station opgeheven. Of wellicht ligt het in een toekomstige krimpregio.

Allemaal zaken die een sterke invloed hebben op de toekomstige winstgevendheid van de belegging. Spreiding is het antwoord, maar de vraag is hoe je een paar ton verdeelt over tientallen vastgoedprojecten.

5) Snelle jongens

Voor dit probleem is een oplossing, namelijk door je beleggingen te spreiden over een aantal vastgoed-cv’s en -obligaties. Het was een paar jaar stil, maar de laatste tijd krijg ik weer veel folders van vastgoedbedrijven in de bus. Een luxe verzorgingstehuis in Overijssel, een winkelcentrum in Duitsland en een crematorium in de Bollenstreek (ideetje van Harry Mens): er is weer volop keuze voor de vastgoedbelegger die zijn investeringen wil spreiden.

Probleem is alleen dat veel van deze fondsen niet transparant zijn. Ook is een beetje historisch besef nuttig. Tussen 2004 en 2008 waren deze vastgoedjongens ook erg actief, met als gevolg dat tienduizenden investeerders geld in vastgoed-cv’s en -obligaties stopten. Veel van die projecten keren al jaren niet meer uit of gingen zelfs ten onder.

6) Belasting

De huurinkomsten van een belegging in vastgoed zijn in principe onbelast. Maar als je niet oppast, betaal je wel degelijk belasting over de huurpenningen.

Dat zit zo. Privé-vermogen wordt belast in box 3 (vermogensrendementsheffing). Alleen als je actief met werk bijdraagt aan de inkomsten van je vastgoed – actief vermogensbeheer in jargon – wordt het belast in box 1. Denk dan aan zelf het schilderwerk doen of actief op zoek gaan naar huurders in plaats van dat uit te besteden aan een bureau. De huurinkomsten worden dan opgeteld bij je andere inkomsten in box 1, zoals je winst of je salaris.

Ook een eventuele boekwinst bij verkoop valt in box 1. Als je nu een beleggingspand koopt voor drie ton en je verkoopt het over vijf jaar voor vier ton, betaal je over de ton winst 42 of 52 procent inkomstenbelasting. Als je het pand in box 3 hebt zitten, is de boekwinst onbelast. Voordeel van box 1 is wel dat je dan de kosten mag aftrekken. Dat mag niet in box 3.