• De hypotheekrente die huiseigenaren betalen, hangt onder meer af van de verhouding tussen de hoogte van de  hypotheek en marktwaarde van een woning.
  • In de afgelopen jaren hebben veel huiseigenaren door de stijgende huizenprijzen mee overwaarde gekregen, waardoor risico-opslagen voor de hypotheekrente omlaag konden.
  • Inmiddels koelt de huizenmarkt af en kan de overwaarde gaan krimpen: wat betekent dat voor de hypotheekrente?
  • Lees ook: Hypotheekrente knalt verder omhoog: dit zijn de hoogste en laagste rentes voor 5 jaar, 10 jaar en 20 jaar vast

Het gros van de huiseigenaren heeft de waarde van de woning de afgelopen jaren enorm zien toenemen door de enorme stijging van de huizenprijzen. Dit leidde tot een sterke stijging van de overwaarde, ofwel het verschil tussen de marktwaarde van woningen en de omvang van de hypotheek. Een hogere overwaarde betekent vaak dat de risico-opslag voor hypotheekrentes omlaag kan. Maar hoe zit dat nu de huizenmarkt aan het kantelen is?

Wie een hypotheek had afgesloten zonder NHG-verzekering, kwam de afgelopen jaren in veel gevallen in aanmerking voor een lagere hypotheekrente vanwege de lagere risico-opslagen die geldverstrekkers rekenen als de overwaarde toeneemt.

Kan het omgekeerde ook gebeuren, dus een hogere risico-opslag als de overwaarde van je huis afneemt? Het antwoord daarop luidt “nee”, zegt Oscar Noorlag van financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep desgevraagd tegen Business Insider. De rente van je hypotheek kan tijdens de rentevaste periode niet omhoog gaan omdat de waarde van je woning is gedaald en de omvang van de hypotheek procentueel een groter is geworden ten opzichte van de woningwaarde.

Uiteraard is het wel zo dat je mogelijk meer hypotheekrente gaat betalen als de rentevaste periode afloopt en de actuele hoger is dan de rente die je had vastgezet. Maar dit staat los van de zogenoemde renteopslagen die gelden bij een bepaalde verhouding tussen de woningwaarde en de hypotheekschuld. Hoe zat het daar ook alweer mee?

Lees ook: Is jouw hypotheekrente hoger of lager dan de huidige marktrente? Kijk en vergelijk!

Hoe groter de hypotheekschuld ten opzichte van de marktwaarde, hoe meer rente je betaalt

Geldverstrekkers hanteren zogenoemde risicoklassen. De risicoklasse bepaalt hoe hoog de renteopslag is bij een bepaalde verhouding tussen de woningwaarde en de hypotheek, ofwel loan to value (ltv).

Hoe groter de hypotheekschuld ten opzichte van de woningwaarde, hoe hoger de renteopslag. Bij NHG-hypotheken wordt een eventuele restschuld uit de NHG-pot betaald en is het risico voor de bank laag. Voor deze hypotheken geldt doorgaans geen risico-opslag.

Hoeveel risicoklassen er worden gehanteerd en hoe hoog de renteopslagen zijn, verschilt per geldverstrekker. De onderstaande tabel toont het aantal risicoklassen bij vier grote geldverstrekkers: Rabobank, ABN Amro, ASN Bank (Volksbank) en ING.

Als de hypotheek even hoog is als de marktwaarde van de woning is de loan-to-value 100 procent. De verschillende risicoklassen kennen steeds een afbakening gebaseerd op het loan-to-value percentage. Zo gaat het bij risicoklasse 3 voor Rabobank bijvoorbeeld om een hypotheek die tussen de 67,5 procent en 90 procent van de woningwaarde bedraagt.

De tabel toont dat er een groot verschil is in het aantal risicoklassen per geldverstrekker. En het moment waarop je naar een andere risicoklasse kunt hoppen bij een verschuiving van de loan-to-value, verschilt ook.

Rabobank telt maar vier risicoklassen, terwijl ING en ASN Bank er twaalf hanteren. Bij de laatste twee kun je dus eerder een stap maken naar een lagere risicoklasse. Dat betekent niet per se dat je bij die geldverstrekkers ook eerder goedkoper uit bent dan bij een andere aanbieder. Het is maar net welke tarieven ze per risicoklasse hanteren.

De onderstaande tabel toont de tarieven per risicoklasse voor annuïteitenhypotheken met een rentevaste periode van 10 jaar, die de geldverstrekkers op dit moment hanteren.

Te zien is dat het basistarief zonder opslag in de laagste risicoklasse voor hypotheken met NHG-verzekering verschilt per geldverstrekker. Ook verschilt de hoogte van de opslag die ze rekenen voor de volgende hogere risicoklassen.

Zo is het renteverschil tussen de laagste risicoklasse en de klasse voor hypotheken die 100 procent van de marktwaarde bedragen bij Rabobank 0,48 procentpunt en bij ASN Bank 0,27 procentpunt.

Bedraagt de hypotheek nog 100 procent van de marktwaarde, dan betaal je bij Rabobank 4,98 procent rente en bij ASN Bank 4,77 procent. Bij ASN kun je naar een lagere risicoklasse als de hypotheek slinkt naar 95 procent van de marktwaarde, maar daar hanteert de bank hetzelfde tarief als voor 100 procent van de marktwaarde.

Het komt erop neer dat bij beide geldverstrekkers de hypotheek moet moet slinken naar 90 procent van de marktwaarde om daadwerkelijk in aanmerking te komen voor een lagere rente. Bij Rabobank betaal je met de stap naar die risicoklasse 0,2 procentpunt minder rente, bij ASN Bank 0,08 procentpunt. De tarieven zijn dan respectievelijk 4,78 procent en 4,69 procent.

Automatisch naar een lagere hypotheekrente bij aflossingen

Overigens brengen geldverstrekkers regelmatig wijzigingen aan in het aantal risicoklassen. Wanneer je in aanmerking komt voor een lagere risicoklasse, wordt het schema gehanteerd dat gold toen je de hypotheek afsloot.

De afgelopen jaren zorgen geldverstrekkers er in de meeste gevallen voor dat je automatisch naar een lagere risicoklasse gaat, als daarvoor in aanmerking komt doordat je maandelijks aflost, zoals bij een annuïteitenhypotheek het geval is.

Maar de verhouding hypotheek en de marktwaarde van woningen verschuift natuurlijk ook als de marktwaarde stijgt. Als je daardoor in aanmerking komt voor een lagere risicoklasse, moet je zelf aan de bel trekken. Het hangt van de geldverstrekker af welke papieren je daarvoor moet overleggen. Het kan zijn dat een beschikking van de WOZ-waarde voldoende is, maar er kan ook een taxatierapport gevraagd worden.

De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren enorm gestegen. Ten opzichte van het dieptepunt van de vorige huizencrisis in 2013 zijn de huizenprijzen ongeveer verdubbeld. Huiseigenaren die toen hadden gekocht en een hypotheek hadden afgesloten zonder NHG-verzekering, hebben waarschijnlijke stappen naar lagere risicoklassen gemaakt.

Hypotheekrente bij daling marktwaarde woning

Stel dat je een woning had gekocht voor twee ton, waarvan de marktwaarde is gestegen naar 360.000 euro. Als je daarvoor een hypotheek had afgesloten zonder NHG-verzekering voor 100 procent van de woningwaarde, dan kon je op basis van de waardestijging naar een lagere risicoklasse. De (maandelijkse) aflossingen laten we dan even buiten beschouwing.

Stel dat de geldverstrekker hetzelfde schema van risicoklassen hanteerde als bijvoorbeeld ING nu, dan kwam je in de op een na laagste risicoklasse terecht voor hypotheken die 55 procent of minder van de marktwaarde bedragen. Je betaalt daardoor een veel lagere risico-opslag voor de hypotheekrente dan toen je de hypotheek afsloot.

Inmiddels koelt de huizenmarkt af door onder meer de hoge inflatie en de stijgende hypotheekrente. Dat gebeurt nog niet in heel grote sprongen. ABN Amro verwacht in 2023 een daling van bijna 3 procent.

In het bovenstaande voorbeeld zou een daling van 3 procent echter wel betekenen dat de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde uitdijt naar 57 procent. Daarmee zou je in het schema van ING in theorie één risicoklasse hoger terecht komen.

Maar gelukkig is dat dus niet het beleid van geldverstrekkers. Wanneer de huizenprijzen dalen en de hypotheek groter wordt ten opzichte van de marktwaarde, dan schuif je niet op naar een hogere risicoklasse met een hogere rente. Wel is het zo dat er bij dalende huizenprijzen maar één manier is om in een lagere risicoklasse terecht te komen: zoveel aflossen op de hypotheek dat die ook bij een een lagere woningwaarde relatief kleiner wordt.

Lees meer over de hypotheekrente: