Huizenkopers die een hypotheek afsluiten bij een bank, krijgen meestal niet de laagst mogelijke hypotheekrente in de markt, blijkt uit onderzoek.
Tegelijk blijkt dat banken wel degelijk scherp in de markt kunnen zitten met hypotheekrentes. Maar stuntprijzen op de hypotheekmarkt zeggen niet alles.
Woningbezitters die in 2016 en 2017 een nieuwe hypotheek afsloten bij een bank, waren met het tarief voor de hypotheekrente gemiddeld 0,67 procentpunt duurder uit ten opzichte van de laagste hypotheekrente op dat moment, blijkt uit onderzoek van De Nationale Hypotheekbond in opdracht van intermediair Van Bruggen Adviesgroep onder bijna 400 huizenkopers.
Wie de hypotheek afsloot bij een onafhankelijk adviseur die aanbiedingen van een een reeks geldverstrekkers vergelijkt, kreeg overigens ook niet standaard de laagste hypotheekrente en was gemiddeld 0,3 procentpunt meer kwijt dan de scherpste rente op dat moment.
Maar per saldo levert het afsluiten van de hypotheek via een financieel intermediair wel een lagere hypotheekrente op, dan als een adviseur van een bank wordt geraadpleegd, is de conclusie van het onderzoek.
Adviesketens vergelijken meer geldverstrekkers dan een bank
Het financiële voordeel van een gemiddeld 0,37 procentpunt lagere hypotheekrente die afsluiten bij een intermediair oplevert, versus afsluiten via een adviseur van de bank, kan op de lange termijn flink wat schelen. Bij een annuïteitenhypotheek bedraagt dit op een termijn van 30 jaar ongeveer 15000 euro, rekent Van Bruggen voor.
Hierin is meegenomen dat de advieskosten bij een bank gemiddeld 800 euro lager zijn dan bij een onafhankelijk adviseur. De laatste maakt dan ook een vergelijking tussen een groter aantal producten.
Maar vrijwel geen enkele intermediair heeft toegang tot alle producten in de markt. "Er zijn geldverstrekkers die hun producten niet via onafhankelijk adviseurs aanbieden", zegt Oscar Noorlag van Van Bruggen Adviesgroep. Volgens hem werken adviesketens doorgaans samen met ongeveer 20 tot 30 geldverstrekkers.
De reden dat klanten duurder uit zijn als ze naar een bank stappen, heeft waarschijnlijk te maken met het beperktere aanbod via een adviseur van de bank. Al wil dit niet zeggen dat de bank zelf geen scherpe tarieven hanteert.
Zo hanteert ABN Amro momenteel de laagste hypotheekrente voor annuïteitenhypotheken met een rentevaste periode van 10 jaar, blijkt uit gegevens van actuelerentestanden.nl.
Dit zegt overigens niets over andere hypotheekvormen en rentevaste periodes. Zo hanteert Vista Hypotheken, een nieuwkomer gelanceerd door Rabobank, scherpe tarieven op hypotheken met rentevaste periodes van 20 en 30 jaar.
Voorwaarden hypotheek tellen ook mee
Maar niet alleen de prijs is belangrijk bij het afsluiten van een hypotheek, schrijft Van Bruggen Adviesgroep. Ook de voorwaarden tellen mee, al liggen die volgens de intermediair steeds dichter bij elkaar.
Een aantal geldverstrekkers, zoals ING, Rabobank en ABN Amro, biedt hypotheken aan in twee smaken: met flexibele voorwaarden en minder flexibele voorwaarden. Maar dit geldt lang niet voor alle geldverstrekkers.
Zo is er een aantal goedkope aanbieders die maar met één product voorkomt in de volledige lijst van actuelerentestanden.nl, terwijl de grootbanken er met meerdere producten in staan.
Het spreekt voor zich dat de goedkopere hypotheekvarianten minder soepele voorwaarden hebben, ze heten dan ook "Budget"of "Basis". De tabellen hieronder tonen de prijsrange van hypotheken bij grootbanken.
Je kunt als klant dus kiezen voor een wat kale goedkopere hypotheek of een wat duurdere flexibelere hypotheek.
Budget hypotheek is minder flexibel
Als we inzoomen op de hypotheken van ABN Amro zien we dat de Budget Hypotheek goedkoper is, maar ook minder flexibel. Zo kun je de offerte die maximaal drie maanden geldig is niet verlengen, en je betaalt de in de offerte aangeboden rente. Is de rente gedaald op het moment dat je de hypotheekakte tekent bij de notaris, dan profiteer je daar niet van.
Ook bij de Allianz Hypotheek, de op een na goedkoopste annuïteitenhypotheek 10 jaar vast met NHG (eerste tabel), geldt de contractrente, ofwel de in de offerte aangeboden rente. De offerte zelf kun je wel met drie maanden verlengen, maar stijgt de rente tussentijds, dan betaal je extra kosten.
Ga je voor de iets duurdere Woning Hypotheek van ABN Amro, dan kun je de offerte wel verlengen. Ook geldt de actuele rente als die is gedaald op de dag dat je de hypotheekakte tekent, en niet het renteaanbod in de offerte.
Dit wil niet natuurlijk niet zeggen dat alle goedkopere hypotheken minder soepele voorwaarden hebben, dat zul je moeten uitvogelen. Zeker is wel dat de hypotheek met de laagste prijs niet per se aansluit op jouw wensen. Om je wensen helder te krijgen, zul je jezelf een aantal vragen moeten stellen die betrekking hebben op de voorwaarden.
Dit zijn er drie:
1. Wanneer kun je je nieuwe huis in?
Daarmee rijst de vraag hoe lang de offerte geldig is en of je die kunt verlengen. En zijn er kosten verbonden aan de verlening?
2. Welke rente geldt op de dag dat je de hypotheekakte tekent bij de notaris (passeerdatum).
Vaak betaal je de rente die in de offerte wordt aangeboden, de offerterente of de contractrente. Maar het kan ook zijn dat de dagrente geldt, de hypotheekrente die op het moment van tekenen geldt. De dagrente geldt overigens alleen als er sprake is van een rentedaling. Betaal je dalrente, dan geldt het laagste tarief in de periode tussen het tekenen van de offerte en de passeerdatum.
3. Kun je gedurende de rentevaste periode de hypotheekrente verlagen?
Wie een hypotheek afsluit valt in een bepaalde risicoklasse. Die is afhankelijk van de verhouding tussen schuld en woningwaarde, de zogenoemde loan to value. Bij de risicoklasse hoort een bepaald percentage aan renteopslag. Bij het afsluiten van de hypotheek val je in een bepaalde klasse, maar die kan gedurende de rentevaste periode veranderen, bijvoorbeeld omdat je (extra) aflost of omdat de woningwaarde is gestegen.
Het is mooi als je tussentijds naar een andere risicoklasse met een lagere opslag kunt hoppen omdat je minder schuld hebt ten opzichte van de woningwaarde.
Sommige geldverstrekkers verlagen de rente automatisch als je zoveel hebt afgelost dat je in een andere risicoklasse valt (dit geldt niet bij een stijging van de woningwaarde). Dit heet looptijdrente. Bij andere aanbieders moet je zelf aan de bel trekken, terwijl het bij sommige hypotheken helemaal niet mogelijk is om tussentijds de rente te verlagen.
