• Huizenprijzen zullen dit jaar met bijna 11 procent stijgen, zo verwachten economen van Rabobank.
  • Onder meer door de krapte op de woningmarkt stellen het CBS en het Kadaster dat overbieden in het hele land de norm is geworden.
  • Mogelijk komt daar volgend jaar verandering in. Het Economisch Bureau van ING meldt dat de bouw van nieuwe woningen in 2022 met 2 procent toeneemt naar zo’n 70.000 huizen.

De huizenprijzen zullen dit jaar met bijna 11 procent stijgen. Dat is de verwachting van economen van Rabobank.

De prijzen worden volgens een kwartaalbericht van RaboResearch opgedreven door de gunstige economische vooruitzichten, maar ook door een aantal andere zaken zoals de ruimere leennormen en afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters.

Dit jaar wordt een huis gemiddeld 36.000 euro meer waard, verwacht Rabobank. Na de stijging met 10,9 procent dit jaar zal in 2022 sprake zijn van een prijsstijging van 4,6 procent.

Zowel voor dit jaar als volgend jaar heeft RaboResearch de verwachting naar boven bijgesteld. Eerder ging de bank uit van prijsstijgingen van gemiddeld 8 en 4 procent.

Volgens Rabobank is de Nederlandse economie nog robuuster dan eerder voorzien. Ook de werkloosheid is de afgelopen maanden verder gedaald en zal naar verwachting ook minder hard oplopen dan eerder gedacht. Daarnaast is het aanbod huizen bijzonder laag waardoor kopers bang zijn achter het net te vissen. Ook dat stuwt de prijzen.

Grootste stijgingen in euro’s ooit

In april lagen de huizenprijzen 11,5 procent hoger dan een jaar eerder. Uitgedrukt in euro’s zijn volgens Rabobank de prijsstijgingen van de voorbije maanden de grootste ooit gemeten op de Nederlandse koopwoningmarkt. In een jaar tijd steeg de gemiddelde prijs met zo’n 40.000 euro.

Lees ook: Huizenprijzen breken weer nieuw record – stijging van 11,5% in april

Lees ook op Business Insider

Eind jaren negentig en kort na de eeuwwisseling stegen de huizenprijzen procentueel nog harder.

Vooral in Flevoland en Drenthe liepen de huizenprijzen vorig jaar hard op. Daar was sprake van een gemiddelde prijsstijging tussen de 13 en 14 procent. Dat was landelijk gemiddeld 10,3 procent.

Daarbij tekenen de onderzoekers aan dat de huizen in Drenthe in doorsnee een vijfde goedkoper zijn dan elders in Nederland.

In euro’s gemeten is Flevoland de regio waar de prijzen het hardst opliepen. Dat komt ook omdat de provincie een belangrijke “uitwijkregio” is voor steden als Amsterdam, Utrecht en Amersfoort.

Overbieden is de norm

Dat zulke landelijke prijsstijgingen een teken zijn dat vraag en aanbod verder uit elkaar zijn gegroeid, mag geen verrassing heten. Steeds meer woningen werden verkocht boven de vraagprijs en woningen stonden minder lang in de verkoop, zo staat in een nieuwe analyse van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster.

Waar in 2017 het overbieden op huizen nog met name een Amsterdams fenomeen was, samen met een aantal grote steden, is het overbieden vorig jaar de norm geworden door het hele land.

Lees ook: Bieden boven de vraagprijs voor een huis is de regel – dit gebeurt er bij jou in de buurt

Op de woningmarkt is nu al een tijd sprake van grote krapte. Het aanbod aan te koop staande huizen is flink geslonken, terwijl er nog wel veel mensen willen verhuizen.

Ook zijn de hypotheekrentes lager dan ooit. Daardoor bieden kopers flink tegen elkaar op en hebben veel mensen grote moeite om nog een huis te bemachtigen.

Volgens cijfers van de instanties werd 50 procent van de woningen vorig jaar verkocht tegen een prijs die hoger was dan de vraagprijs, terwijl 38 procent van de verhandelde huizen onder de vraagprijs van de hand werd gedaan.

Een paar jaar terug lagen de verhoudingen nog duidelijk anders. In 2015 werd nog 87 procent van de woningen onder de vraagprijs verkocht, tegenover 7 procent die boven de vraagprijs van eigenaar wisselden.

Woningen staan minder lang te koop

Woningen worden ook steeds sneller verkocht. Begin 2015 stond een verkochte woning gemiddeld tien maanden te koop en sindsdien werd de gemiddelde aanbodtijd steeds korter, tot ruim twee maanden vorig jaar.

Eind 2020 was de gemiddelde aanbodtijd van verkochte woningen in geen enkele provincie langer dan drie maanden.

De onderzoekers van het CBS en het Kadaster deden het onderzoek in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Voor de studie is naar meerdere facetten van de woningmarkt gekeken.

Afschaffing overdrachtsbelasting stuwt prijzen

Zo bleek ook dat, ondanks de moeilijke omstandigheden op de markt, het aandeel starters dat toesloeg in de loop van vorig jaar is toegenomen. Dit beeld kwam eerder ook al uit andere cijfers naar voren.

Maar in december kwam het aandeel starters wel weer een stuk lager uit.

Mogelijk speelt bij dat laatste mee dat huizenkopers onder de 35 jaar sinds 1 januari dit jaar geen overdrachtsbelasting meer hoeven te betalen over de koopsom van hun huis. Daardoor was het eind vorig jaar aantrekkelijker voor starters om de aankoopdatum van hun huis uit te stellen tot begin 2021.

Lees ook: 35-minners dominante kopers op de huizenmarkt in eerste kwartaal: 2 op de 5 was al huiseigenaar

Over de overheidsmaatregel klinkt de laatste tijd ook veel kritiek. De ingreep is bedoeld om starters te helpen, maar werkt volgens veel kenners juist averechts. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) stelde bijvoorbeeld dat het er alleen maar voor zorgt dat mensen met meer geld tegen elkaar opbieden, met als gevolg dat de huizenprijzen verder oplopen.

Woningbouw neemt volgend jaar toe

Mogelijk bereiken we volgend jaar een keerpunt op de woningmarkt. De bouw van nieuwe woningen neemt in 2022 met 2 procent toe naar zo’n 70.000 huizen. Dat schrijft het Economisch Bureau van ING in een rapport over de bouwproductie.

Daarin staat ook dat nog maar een beperkt aantal aannemers last heeft van schaarste aan bouwmaterialen zoals hout, staal en plastics en dat veel bouwbedrijven de hogere kosten van materialen willen door gaan berekenen in de prijzen.

ING zegt dat de belangrijkste reden voor de toenemende woningbouw het stijgende aantal vergunningen voor nieuwbouw is. In het coronajaar 2020 daalde de bouwproductie met 0,8 procent, de eerste krimp in zes jaar.

Daar waren minder vergunningen voor nieuwbouwwoningen, problemen met stikstof in vooral de infrasector en een daling van de investeringen in nieuwe bedrijfspanden door de onzekere economische situatie debet aan, aldus ING.

Wel konden bouwwerkzaamheden ondanks sociaal afstand houden redelijk goed doorgaan en hielden ook verbouwingen in en om huis tijdens lockdowns de krimp beperkt.

Woningbouwproductie dit jaar nog onder druk

Dit jaar blijft de sector nog de naweeën ondervinden van vorige jaren, zegt ING. In het eerste kwartaal kromp de bouwproductie met 1,8 procent op jaarbasis.

Het aantal afgegeven bouwvergunningen voor nieuwbouwwoningen is in de loop van 2020 wel weer gegroeid ten opzichte van 2019, maar nog altijd lager dan in 2018.

Doordat het ongeveer 1,5 jaar duurt voordat een vergunning uitmondt in een opgeleverde woning blijft de woningbouwproductie daardoor dit jaar nog onder druk staan, aldus de bank.

Prijsverhogingen door hogere materiaalkosten

ING meldt verder dat in mei 11 procent van de bouwbedrijven aangaf dat zij productiebelemmeringen ervaren door een tekort aan bouwmaterialen.

Daarnaast geldt voor 13 procent van de bedrijven dat ze niet alle werkzaamheden uit kunnen voeren door een tekort aan personeel.

Per saldo gaf in mei de helft van de bedrijven aan de komende maanden de prijzen te willen gaan verhogen vanwege de hogere materiaalkosten.

De bank verwacht dat de tekorten aan bouwmaterialen wel beperkt zullen blijven aangezien de bouw dit jaar niet groeit en de productieketens weer langzaam op gang komen. Begin volgend jaar zullen die tekorten weer gaan afnemen, denkt ING.

Meer over de huizenmarkt? Bekijk ook deze stukken eens: