Vóór 2008 had een potentiële huizenkoper gemiddeld de keus uit zeven woningen. Anno 2012 kan de koper kiezen uit 28 verschillende woningen. De koper heeft veel keus en kan goede prijs krijgen. Maar hoe zorg je als huizenkoper ervoor dat je ook echt het onderste uit de kan krijgt?

Een van de lastigste dingen voor een huizenkoper is in te schatten of de vraagprijs reëel is. Hoe doe je dat?

Gemiddeld verkopen huizen op dit moment volgens makelaarsvereniging NVM voor 8,4 procent onder de oorspronkelijke vraagprijs.

Ga je uit van de vraagprijs op het moment van verkoop, dan ligt de transactieprijs daar gemiddeld 6,3 procent onder. Let op, dit is het gemiddelde. Acht procent van de huizen is zo scherp geprijsd dat ze voor de vraagprijs van de hand gaan, drie procent gaat zelfs weg voor meer.

Het is een hele grove leidraad, maar uit bovenstaande kun je afleiden dat de meeste huizen die je op Funda.nl ziet verschijnen zeker vijf tot tien procent te hoog geprijsd zijn.

Lang te koop

Huizen die een half jaar te koop staan, zijn volgens NVM- voorzitter Ger Hukker in veel gevallen te duur in de markt gezet.

Het is lastig een percentage te bepalen hoeveel te duur een dergelijk huis is, maar de verkoper vraagt waarschijnlijk meer dan 6,3 procent te veel. Dat percentage is namelijk het verschil tussen vraag - en gerealiseerde prijs bij huizen die echt verkocht zijn, en daadwerkelijk verkochte huizen hebben vaak niet meer dan een paar maanden te koop gestaan.

Kortom, bij een huis dat meer dan zes maanden te koop staat, is meer dan tien procent onder vraagprijs bieden helemaal niet gek. Het is zelfs nog aan de hoge kant, want sinds het huis in de verkoop ging is de gemiddelde huizenprijs alweer gedaald.

De makkelijkste manier om de reële prijs in te schatten, is te kijken of er de laatste tijd vergelijkbare huizen in dezelfde buurt zijn verkocht. Dat kun je opzoeken via het Kadaster.

Is er recent niets verkocht, kijk dan naar andere huizen op huizensites zoals Funda, en vooral naar huizen die nog niet zo heel lang te koop staan. Ga ervan uit dat die huizen een 5 tot 10 procent te duur zijn. Trek daar het verschil in vraagprijs tussen dat huis en het huis dat jij op het oog hebt op vanaf, en je hebt een indicatie.

Een jaar te koop

Honderdduizend Nederlandse huizen staan nu meer dan een jaar te koop. Deze huizen zijn per definitie te duur. De verkoper vroeg initiëel al teveel en is niet, of met veel te kleine stapjes in prijs gedaald.

Dat laatste zie je volgens makelaars veel gebeuren. De verkoper vindt 10 duizend euro een heel bedrag om te zakken met zijn prijs. Maar bij een huis van twee honderdduizend euro, is dat maar vijf procent. Haal je dat bedrag na een jaar van de prijs af, dan ben je in de huidige markt, waar de prijs jaarlijks met vijf procent daalt, terug bij af. Het huis is nog steeds te duur.

Dit soort huizen zijn echter lastig. Deze verkopers hebben nog prijzen van vóór de crisis in hun hoofd. Ze vragen misschien wel 20 tot 25 procent te veel, maar willen toch niet zakken. Vaak is de noodzaak om te verkopen niet zo groot. Daar valt dus weinig te halen. Je kunt je volgens makelaarsvoorman Hukker van de NVM afvragen of deze huizen wel echt 'op de markt' zijn.

Scheiden of baan kwijt

Het loont om als koper goed onderzoek te doen. Voorbij zijn de tijden waarbij huizenkopers in Amsterdam on the spot tijdens een bezichtiging een bod moesten doen om niet buiten de boot te vallen.

Er is alle tijd om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren bijvoorbeeld. Maar je kunt nog veel meer te weten komen. Check bij het Kadaster of er een hypotheek op het huis rust. Vooral bij huizen in bezit van erfgenamen van een overleden bewoner is dat nuttig info. Rust er nog een hypotheek op het huis, dan zitten de erven met een maandlast. Dikke kans dat ze snel willen verkopen.

Het is niet chic, maar het loont je te verdiepen in de persoonlijke omstandigheden van de verkoper. Ligt hij in een scheiding of is hij zijn baan kwijt? Dan heeft hij misschien wel haast. Als iemand al een ander huis gekocht heeft, dan is de onderhandelingsruimte ook groter.

Aannemer, makelaar van buiten de regio

Je kunt de aankoop van je woning natuurlijk ook geheel door een makelaar laten doen. Je mag er immers van uitgaan dat een makelaar alle bovenstaande informatie in huis heeft.

Maar wie kies je dan als aankopend makelaar? Een lokale makelaar kent de markt goed. Dat kan een voordeel zijn, maar ook een nadeel. De kans dat hij de verkopende makelaar uitperst als een citroen is kleiner, naarmate de kans groter is dat de twee elkaar binnenkort weer tegenkomen maar dan in een andere rol. Je kunt dit probleem omzeilen door een makelaar van buiten de regio in te schakelen.

In het geval dat je een 'opknappertje' op het oog hebt, kan het lonen om eens een aannemer mee te nemen voordat je de koop sluit. Laat hem door het huis lopen, op vloeren springen en hier en daar een schroevendraaier in de kozijnen te steken. Het levert vast wat munitie voor de onderhandelingen op.